Comprar piso sobre plano: ¿qué debes tener en cuenta?

Índice
  1. Ventajas de comprar sobre plano
  2. Consejos para comprar vivienda sobre plano
  3. Cómo se paga la compra de un piso sobre planos
  4. ¿Cómo comprobar que los pagos de la compra del piso sobre plano se destinan a la construcción de la vivienda y están avalados?
  5. ¿Qué pasa si se retrasa la entrega de la vivienda o nunca se realiza?
Comprar piso sobre plano: ¿qué debes tener en cuenta?

Comprar un piso sobre plano es una alternativa por la que vuelven a apostar muchos compradores después de unos años en los que la promoción se vio paralizada a consecuencia de la crisis inmobiliaria. Comprar sobre plano ofrece numerosas ventajas que te contaremos más adelante, pero adquirir un inmueble que no puedes ver en directo también hace necesario tomar más precauciones que nunca. No te preocupes, porque en este artículo te contamos todos los pasos para comprar una vivienda sobre plano.

Sin duda alguna, el principal beneficio de la vivienda nueva sobre plano es económico. En primer lugar, su precio suele ser más reducido (en torno al 10-15%) que los inmuebles ya construidos (te evitas la revalorización que se puede producir durante el periodo que dura la construcción). Por otro lado, su pago es más progresivo, ya que se va haciendo durante la construcción. En el otro lado de la balanza, el mayor inconveniente es la incertidumbre de que no se pueda recuperar el dinero adelantado si al final no se construye la casa o no se cumplen las condiciones ofrecidas inicialmente. Por esta razón, y para evitar disgustos innecesarios, es fundamental que tengas en cuenta estos consejos para comprar vivienda sobre plano.

Ventajas de comprar sobre plano

Como ya te explicamos en nuestro artículo sobre qué es un piso de obra nueva, comprar una propiedad a estrenar tiene una serie de ventajas frente a una usada. Junto a los beneficios económicos, comprar un piso sobre plano también tiene otros desde el punto de vista práctico. El primero es que, en ocasiones, podemos efectuar modificaciones sobre el plano para adaptarlo a nuestras necesidades (si no sabes hacerlo, aquí tienes cómo leer el plano de una casa nueva).


compra sobre plano personalizacion



De hecho la personalización de las viviendas es una de las características que más se potencian en las nuevas promociones. No se trata de hacer una casa diferente para cada propietario, pero sí realizar determinados cambios en la distribución, los materiales o los acabados. Normalmente, las promotoras de obra nueva ofrecen diferentes alternativas a sus clientes: color de las paredes, tipo de suelo, equipamiento de las cocinas y baños...

Otras ventajas son la posibilidad de elegir, entre las disponibles en la promoción, las mejores viviendas o las que mejor se adapten a nuestras necesidades: buena orientación, bajos con jardín, áticos con buenas vistas, número de dormitorios, plaza de garaje de fácil acceso, etc.

Consejos para comprar vivienda sobre plano

Existe una gran diferencia entre comprar una vivienda ya terminada o sobre plano. En un piso construido puedes ver dónde está ubicado, su orientación, la distribución, los materiales, las zonas comunes… En definitiva, ves lo que vas a comprar. Sin embargo, cuando vas a comprar casa sobre plano normalmente solo tienes como referencia el solar en el que se va a construir el edificio y los documentos aportados por el promotor (planos de la vivienda, etc.). Y en la mayoría de los casos, la adquisición debe efectuarse incluso antes de que se inicie la construcción y generalmente deberás esperar hasta dos años para recibir las llaves de tu vivienda.

Sin embargo, esto no significa que al comprar piso sobre plano simplemente tengas que cruzar los dedos y dejar todo en manos del destino... Tienes que prestar especial atención a todo el proceso y asegurarte de que el promotor cumple lo pactado y respeta todo lo ofrecido en la promoción de la vivienda. Hace unas semanas te ofrecíamos una serie de consejos a la hora de comprar una casa nueva, hoy te mostramos como comprar piso sobre plano con seguridad.

Estos son los aspectos a los que debes prestar atención:

  1. Comprueba toda la información sobre la promotora: razón social de la empresa, domicilio, situación económica, solvencia y, sobre todo, que esté inscrita en el Registro Mercantil. Si el promotor es una cooperativa verifica su inscripción en el registro de cooperativas de la comunidad autónoma correspondiente.

  2. Verifica en el Registro de la Propiedad quién es el titular del solar en el que se va a construir la vivienda (puedes hacerlo a través de una nota simple). Comprueba también en el ayuntamiento si la empresa dispone de todas las licencias necesarias para iniciar las obras.

  3. Recopila la información completa de la vivienda: planos de la parcela donde se va a construir el edificio y de la vivienda, descripción de los espacios, zonas comunes y servicios. También hay que guardar los folletos publicitarios porque tienen carácter contractual y te servirán para comprobar si la vivienda se ajusta a lo que se había anunciado.

  4. Exige la memoria de calidades: te permitirá saber exactamente los materiales que se van a emplear, las calidades de los acabados de la vivienda y de las zonas comunes. Esta memoria te servirá para comprobar que la vivienda construida se ajusta a lo que establecido en el proyecto.



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  5. Revisa minuciosamente toda la documentación y el contrato de compra de vivienda sobre plano: deben figurar el precio final de la vivienda con el IVA incluido (si tienes dudas sobre el IVA en la vivienda nueva 2019, pincha en el enlace anterior), la forma de pago y la fecha de entrega del piso. Además, conviene incluir una cláusula que establezca la penalización para el promotor en el caso se retrase en la entrega del inmueble (pago de una determinada cantidad de dinero, del alquiler de una vivienda, etc.) o la devolución de las cantidades pagadas más los intereses e impuestos correspondientes en el caso de que la obra nunca se finalice. Es muy importante que estas cláusulas estén reflejadas en el documento, porque si se produce un retraso o no conclusión de la promoción se puede resolver el contrato por incumplimiento.

    También conviene que en el contrato figure una referencia al seguro o aval bancario contratado por el promotor para hacer frente a posibles indemnizaciones y la cuenta en la que los compradores deben ir abonando los pagos.

  6. Revisión a fondo antes de firmar la escritura: no dejes que las ganas de estrenar casa te jueguen una mala pasada. Cuando se produzca la entrega de llaves, y antes de firmar las escrituras, revisa concienzudamente tu nueva vivienda. Si es posible, pide la ayuda de un especialista (por ejemplo, un arquitecto) y comprueba que todos los aspectos coinciden con los reflejados en la memoria de calidades y que cumplen con la legalidad.

Cómo se paga la compra de un piso sobre planos

La posibilidad de fraccionar el pago es una de las ventajas de comprar sobre planos. Tras elegir el inmueble que nos gusta, el primer paso es suscribir un contrato de reserva de compra de vivienda sobre plano. Generalmente, la cantidad entregada para comprar un piso sobre plano en concepto de reserva de la vivienda está comprendida entre 3.000 y 10.000 euros.

Posteriormente deberás abonar un 10% del precio total al firmar el contrato de compraventa (incluida la señal de reserva), algo que suele ocurrir cuando ya hay licencia de obra. Los diferentes plazos pactados entre el comprador y la promotora durante la construcción del inmueble cubren normalmente otro 10% de su valor total.

En el momento de la entrega de llaves es cuando se lleva a cabo la escritura pública del inmueble y cuando toca abonar lo que queda pendiente o pedir una hipoteca para satisfacer la deuda restante de la compra sobre plano. Además, deberás hacer frente a todos los gastos de la compra de la vivienda nueva (impuestos, etc.)

¿Cómo comprobar que los pagos de la compra del piso sobre plano se destinan a la construcción de la vivienda y están avalados?

Uno de los mayores temores que tiene el comprador cuando compra un piso sobre plano es sufrir una estafa. Para evitarlo, y dotar al adquiriente de una mayor protección, la Ley 20/2015 (documento) modificó la Ley de Ordenación de la Edificación y cambió las garantías de la entrega de dinero a cuenta. Ahora, los pagos que el cliente realice durante el proceso de construcción de la vivienda tienen que ingresarse en una cuenta especial destinada a ese fin y tienen que estar avalados o asegurados por parte del promotor. 
 

comprar piso sobre plano llave en mano


La obligación de este aval o seguro que tiene que suscribir el promotor garantiza la devolución de las cantidades que ha entregado a cuenta el comprador más los intereses e impuestos correspondientes en el caso de que no se construya la vivienda o no se entregue en el plazo fijado. Esta garantía está vigente desde que la promotora obtiene la licencia de edificación, por eso es conveniente comprobar antes de realizar los abonos que la empresa cuenta con este permiso. Además, es importante señalar que si se produce el incumplimiento del promotor y en el plazo de dos años no se ha reclamado la devolución de las cantidades, esta garantía caduca. 

Como te hemos comentado unas líneas más arriba, en el contrato para comprar un piso sobre planodebe recogerse expresamente que el promotor está obligado a devolver las cantidades recibidas a cuenta, más los impuestos e intereses correspondientes si no se inicia la construcción, no finaliza en el plazo acordado o no obtiene la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación. También se debe hacer referencia en el contrato a la existencia del aval bancario o seguro y el nombre de la entidad y el número de la cuenta donde los compradores deben hacer las aportaciones de dinero.

¿Qué pasa si se retrasa la entrega de la vivienda o nunca se realiza?

Cuando el promotor se retrasa en la entrega de la vivienda o nunca la efectúa, el comprador tiene dos opciones: rescindir el contrato de compra, lo que supone que el promotor debe devolver las cantidades entregadas a cuenta más los impuestos y los intereses legales o bien conceder una prórroga. En este caso, se debe incluir una cláusula en el contrato con la nueva fecha fijada para la finalización de las obras y la entrega de las llaves.

En el caso de que el comprador no pueda efectuar la reclamación al promotor inmobiliario deberá hacerlo al avalista o compañía aseguradora con la que se suscribió el acuerdo de garantía.

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