¿Hay diferencias notariales al comprar una vivienda de protección oficial?

Dado el mayor peso que la nueva Ley Hipotecaria deja en las manos de los notarios, estos profesionales se ven en la obligación de explicar todas las limitaciones, prohibiciones, condiciones de uso y advertencias fiscales que conlleva una Vivienda de Protección Oficial para quien compre una. Y aquí vamos a repasar las diferencias notariales a la hora de comprar una vivienda de protección oficial.

Para que te hagas una idea de su importancia, puedes leer los siguientes artículos:

• ¿Por qué necesitas un notario para comprar tu vivienda nueva?
• ¿Cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria a la compra de pisos?

Qué es una Vivienda de Protección Oficial

Una Vivienda de Protección Oficial o VPO es una vivienda de un tamaño cercano a los 90 metros cuadrados y que tiene un precio de venta o alquiler máximo establecido por la comunidad autónoma, y que siempre será menor al precio de la vivienda libre.

Una VPO tiene un precio de venta o alquiler máximo establecido por la CC.AA.

La VPO es una vivienda protegida como también lo son las viviendas de protección pública para el arrendamiento (VPPA), las viviendas con protección pública de precio limitado (VPPL) o las viviendas con protección pública básica (VPPB).

Aquí podéis ver las viviendas protegidas que tenemos a la venta en las distintas localizaciones:

• Viviendas protegidas en Madrid
• Viviendas protegidas en Sant Boi de Llobregat
• Viviendas protegidas en Barakaldo
• Viviendas protegidas en Zaragoza

Aspectos clave de una vivienda protegida

1. Beneficios fiscales. Las viviendas de protección oficial disfrutan de beneficios fiscales siempre y cuando se cumplan las exigencias marcadas por la legislación que se las aplique en cada comunidad autónoma.
2. Descalificación y extinción del régimen. Una Vivienda de Protección Oficial puede convertirse en vivienda libre por varias razones: Porque haya transcurrido el plazo de su régimen legal (30, 35… años según el caso), por sanción legal, por petición del propietario o por haber certificado la devolución del importe de las ayudas recibidas.

Dos grandes diferencias con la vivienda libre

Hay dos grandes diferencias que todo comprador de VPO debe tener en cuenta:

• La vivienda de protección oficial tiene que ser un domicilio habitual y permanente. Nunca puede ser utilizada como segunda residencia porque se sufriría una sanción administrativa y no puede venderse como si fuera vivienda libre.

Esto implica que el dueño de una VPO no puede tener otra vivienda a su nombre, tiene que estar empadronado en esa comunidad autónoma y no puede traspasar la vivienda a otra persona en un plazo que está marcado y que ronda los diez años.

La Vivienda de Protección Oficial tiene que ser siempre domicilio habitual y permanente

• En segundo lugar, aún pasado ese periodo de diez años, la vivienda puede venderse, pero sigue siendo vivienda protegida durante 30 años.

Esto implica que el precio de venta sigue estando limitado y que la Administración tendrá en todo ese tiempo un derecho preferente sobre otros posibles compradores. La administración fija su precio en función del régimen de protección y del municipio en el que se encuentre.

En lo que respecta al notario, es importante explicar al comprador que los precios máximos de venta de las VPO están regulados en cada Comunidad Autónoma, por lo que los compradores tienen que llevarle al notario el informe de precio máximo que expide la Dirección General de Vivienda y el contrato privado de la compraventa de la vivienda, visado por la consejería de la comunidad autónoma que corresponda. Solo así, el notario podrá formalizar la escritura pública.

Otros aspectos legales a tener en cuenta

• El comprador de una Vivienda de Protección Oficial debe saber que, si desease venderla antes de que se alcancen esos diez primeros años, tendría que solicitar la correspondiente autorización de venta a la Comunidad Autónoma correspondiente. Además, tendría que devolver las subvenciones recibidas por la compra.

• Otro aspecto que debe tener en cuenta es que, para segundas y terceras transmisiones, los requisitos anteriores permanecen. Esto implica que una VPO siempre tendrá que estar destinada a una vivienda habitual, aunque haya cambiado de dueño varias veces.

• Por último, a efectos tributarios, la transmisión de una Vivienda de Protección Oficial genera dos impuestos, los mismos que cualquier otra vivienda, por lo que el propietario de una VPO debe saber que para la Hacienda Pública una venta de VPO es igual que una venta de vivienda libre.

El primer impuesto al que se debe hacer frente es la plusvalía municipal o ITP. Aquí puedes leer más sobre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de la vivienda, qué es, cómo se calcula y quién lo paga.

La venta de una VPO desde un punto de vista fiscal es igual que la de una vivienda libre

El segundo de los tributos es por la ganancia patrimonial que se haya generado. Es decir, se pagan impuestos por la diferencia entre el valor de venta de la vivienda menos el valor de compra. Recordemos que si se vende una VPO hay que devolver las deducciones de las que se bonificó la vivienda protegida.

Por último, en el caso de un arrendamiento o alquiler de una Vivienda de Protección Oficial, también se fija una renta máxima.

Hay diferencias notariales al comprar una vivienda de protección oficial o VPO. Este tipo de viviendas tienen sus características propias, siendo una de ellas que las características y los requisitos varían de una comunidad autónoma a otra, por lo que conviene asesorarse bien.