Estos son los documentos necesarios para comprar una vivienda

Índice
  1. Documentos necesarios para la compra de una vivienda nueva
  2. Documentos necesarios para comprar una vivienda sobre plano
  3. Documentos necesarios para comprar una vivienda de segunda mano 
  4. Documentos para solicitar una hipoteca
Estos son los documentos necesarios para comprar una vivienda
documentos necesarios para comprar una vivienda

Los documentos necesarios para comprar una vivienda son un requisito tan importante como encontrar un hogar que cumpla con tus gustos y necesidades o preguntarte previamente "qué piso me puedo comprar con mi sueldo".

Es una de las decisiones más importantes que tienes que tomar en la vida, ya que exige una gran inversión (echa un vistazo a nuestros nueve consejos a la hora de comprar una casa nueva). Dedicas mucho tiempo a encontrar tu casa a través de internet consultando las webs inmobiliarias o pateando las calles, pero una vez que la encuentras, tienes que actuar rápido y tener preparados los documentos necesarios en un piso de obra nueva o de segunda mano para cerrar la operación con éxito.

¿Cuáles son los documentos necesarios para comprar una vivienda? Para empezar, debes tener en cuenta que se requieren papeles distintos si la vivienda es nueva o usada. Si además necesitas pedir una hipoteca para financiar la compra tendrás que presentar más documentación. En este artículo te vamos a explicar cada caso para que no tengas ninguna duda y sepas los documentos para comprar una vivienda que necesitas.

Documentos necesarios para la compra de una vivienda nueva

El primero de los casos en los que te puedes encontrar es adquirir el inmueble directamente al promotor.

documentos necesarios para comprar una vivienda obra nueva



En este caso, los documentos necesarios para comprar una vivienda que debes tener son aquellos que certifican que ésta tiene las licencias y los permisos necesarios para ser ocupada (aquí puedes conocer todos los detalles de qué es un piso de obra nueva). Son los siguientes:

  • Libro del edificio. Según establece el Artículo 7 de la ley de la Edificación, el promotor debe poner a disposición del comprador el Libro del edificio, donde se recoge el proyecto de obra y las modificaciones aprobadas, el acta de recepción, los agentes que han intervenido en la edificación, la memoria de calidades y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. La copia completa del libro debe depositarse en el Registro de la Propiedad.

  • Certificado de final de obra. Este documento emitido por el promotor confirma que la casa se ha construido según los planos de construcción previstos en la licencia de obra. Hay que comprobar que se ha inscrito en el Registro de la Propiedad.

  • Licencia de primera ocupación. El ayuntamiento es el organismo que emite este documento para confirmar que cumple la normativa urbanística y puede ser ocupado. Las viviendas nuevas incluyen un seguro obligatorio, llamado seguro decenal, para responder de posibles fallos y vicios estructurales en un periodo de diez años. Es una de las tres garantías de una casa nueva.

  • Cédula de habitabilidad. Tiene que ser firmado por un arquitecto o un aparejador para garantizar que la vivienda cumple los requisitos de calidad obligatorios para ser habitada. Si el piso no dispone de este documento no se pueden dar de alta los suministros de luz, agua y gas. En algunas comunidades autónomas no se exige la cédula de habitabilidad para comprar o vender inmuebles.

  • Certificado de eficiencia energética. Desde 2013 es obligatorio que cualquier piso a la venta o alquiler disponga de este certificado. En él figura la calificación energética de la vivienda, que permite conocer su consumo energético. El certificado de eficiencia energética es emitido por un técnico competente, como un arquitecto.

  • Contrato de arras. Es un contrato privado que se firma entre comprador y vendedor para comprometerse a realizar la operación según las condiciones pactadas. No es uno de los documentos necesarios para comprar una vivienda, pero es aconsejable tenerlo para asegurar la venta (aquí te contamos todos los detalles de qué es un contrato de arras).

    A través de este documento de señal de compra de la vivienda, el comprador entrega generalmente un dinero como anticipo de reserva a cuenta del precio final. Si finalmente no se realiza la compraventa, el causante debe indemnizar al afectado con una cantidad estipulada (normalmente, el adelanto en el caso del comprador y el doble de la señal en el del vendedor), según lo establecido en el documento de arras de compra de la vivienda.

  • Contrato de compraventa. Deben aparecer todos los datos de la operación: el plazo de finalización de las obras, el precio total y la forma de pago de la vivienda, la fecha de la entrega de llaves y la penalización si se produce un retraso. El documento de compra de la vivienda también incluye un plano, la memoria de calidades y la descripción del piso, del edificio y de las zonas comunes.

Documentos necesarios para comprar una vivienda sobre plano

En muchas ocasiones, la compra de la vivienda se realiza sobre plano, antes de estar construida, porque tiene la ventaja de que se puede ir adelantando parte del pago durante su construcción y además suele salir más barata.

documentos necesarios para comprar una vivienda sobre plano



En este caso es necesario tomar algunas precauciones extra por si el inmueble no llega a construirse. 
Además de los documentos de la compra de vivienda nueva, al comprar piso sobre plano es imprescindible hacer algunas comprobaciones y exigir esta documentación:

  • Inscripción en el Registro Mercantil y el Registro de la Propiedad. Conviene realizar una consulta en el Registro Mercantil para comprobar la existencia de la empresa promotora y en el Registro de la Propiedad para confirmar que la edificación está a nombre de la promotora y tiene las licencias concedidas por el ayuntamiento.
  • Aval o póliza de seguro. Es necesario para asegurar el dinero entregado a cuenta al promotor por la compra de la vivienda. El aval o seguro solo es obligatorio desde la obtención de la licencia de obras, según la Ley 20/2015 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (documento). Este aval permite recuperar el dinero si no se construye la casa o no se cumplen las condiciones del documento de compra y venta de la vivienda.

Documentos necesarios para comprar una vivienda de segunda mano 

Los documentos necesarios para comprar una vivienda en el caso de que esta sea de segunda mano, ya sea a un particular o a través de una agencia inmobiliaria, son los siguientes: 

  • Nota simple. Informa sobre quién es el propietario de la vivienda y si esta tiene alguna carga o embargo, es decir, si está al corriente de todos los pagos de suministros y de la hipoteca. La nota simple se pide al Registro de la Propiedad, porque si la casa tuviera alguna carga tendría que estar inscrita aquí. Esta gestión se puede realizar a través de la web del Registro.

  • Certificado de deuda cero. Este certificado se pide al administrador o al presidente de la comunidad de propietarios para comprobar que la vivienda está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad. En caso de tener deudas, si no las paga el propietario antes de vender la casa tendrás que pagarlas tú.

  • Recibo del IBI. Este recibo debe aportarlo el vendedor para justificar que se ha abonado el Impuesto de Bienes Inmuebles y la tasa de basuras. También se puede pedir al ayuntamiento. En este caso, si el vendedor no ha pagado los recibos, tendrás que liquidar tú las deudas.

  • Contrato de arras: no es obligatorio entre particulares, pero es recomendable firmarlo.

  • Certificado energético. El vendedor debe presentarlo para que pueda firmarse la escritura de compraventa.

Documentos para solicitar una hipoteca

Por último, si necesitas financiar la compra de la vivienda debes presentar algunos documentos específicos para solicitar la hipoteca.

Documentos solicitar hipoteca


Básicamente, los papeles que piden los bancos para conceder el préstamo hipotecario tienen la finalidad de comprobar tu solvencia económica:

  • Última declaración del IRPF/Renta.
  • Extracto bancario de los últimos meses.
  • Vida laboral actualizada.
  • El contrato de arras si se ha firmado entre comprador y vendedor.
  • Recibos de otros préstamos. 

  Por su parte, los trabajadores por cuenta ajena tienen que presentar además:

  • Copia del contrato de trabajo.
  • Últimas nóminas y justificantes de cualquier ingreso. 

Los documentos que tiene que presentar un trabajador autónomo son:

  • Declaración del IVA del año anterior.
  • Pagos trimestrales del IVA.
  • Declaración del IRPF.
  • Últimos recibos de la Seguridad Social.
Estos son los documentos necesarios para comprar una vivienda que debes tener. No obstante, si crees que la obtención y comprobación de todos ellos es demasiado complicada (o no tienes tiempo para hacerlo), te conviene contar con el asesoramiento profesional para que realicen todas las gestiones. 


Fotos: Pixabay y Unsplash.

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