Okupas en casas de bancos: ¿cómo resolverlo?

Los okupas en las casas de bancos son un problema frecuente que preocupa tanto a las entidades financieras afectadas como a las comunidades de vecinos donde se encuentran los inmuebles. La razón es doble: por un lado, porque el procedimiento para su desalojo es a veces más dificultoso. Y, por otro, por los posibles conflictos que pueden ocasionar en los alrededores de la vivienda ocupada.

La ocupación de viviendas es un problema que se arrastra desde hace años. De hecho, existe cierta alarma social ante lo fácil que es ocupar una vivienda y lo complicado que es para el propietario recuperarla. No obstante, es verdad que la ocupación ilegal de viviendas particulares es mínima en comparación con las casas de bancos que son habitadas por okupas.

Cifras de la ocupación ilegal de viviendas 

Como decimos, los okupas en casas de bancos son una constante fuente de conflictos, porque suponen la mayoría de los casos de ocupación ilegal. A pesar de que no hay cifras oficiales, se calcula que la ocupación ilegal afecta a unas 100.000 viviendas, de las que unas 75.000 son propiedad de entidades financieras. La Plataforma de Afectados por la Hipoteca estima, por su parte, que existen 90.000 inmuebles ocupados, de los que 80.000 pertenecen a bancos y fondos de inversión. 

Un estudio sobre la ocupación ilegal realizado por el Instituto Cerdá daba la cifra de 87.500 familias ocupando viviendas en España en 2017. Una cifra que había aumentado durante los años anteriores por la falta de vivienda social. Paralelamente, también aumentó el volumen de desalojos por orden judicial, aunque las ocupaciones conflictivas solo suponen entre el 10% y el 25% del total, según el Instituto Cerdá.

Finalmente, los datos recopilados por el Ministerio de Interior confirman que en 2019 las denuncias por ocupación ilegal de inmuebles aumentaron hasta las 14.621 (frente a las 12.200 que se produjeron un año antes). En el año 2020 continuó la progresión ascendente, con un incremento en el primer semestre del 5,03% (7.450 denuncias).

¿Qué es la ocupación ilegal?

Antes de abordar el tema principal de este artículo, cómo resolver el problema de los okupas en una casa de banco, vamos a ver qué se entiende por okupas y ocupación ilegal -u okupación-. 

El okupa es la persona que se instala en una vivienda ajena sin el consentimiento del propietario y sin pagar una contraprestación por su uso. El perfil del okupa de una casa de banco es variado. Desde familias con necesidades de alojamiento a mafias que ocupan el inmueble para lucrarse. En el informe sobre la ocupación de la vivienda vacía en Cataluña se recoge que el 68% de los okupas viven con sus familias, tienen entre 36 y 45 años y cuentan con hijos menores en la mitad de los hogares. 


Uno de los principales problemas de la ocupación ilegal de las casas de bancos es que muchas veces las entidades desconocen que está ocupada y no inician el desalojo. Sin existir una denuncia no se puede iniciar el proceso. Además, es necesario que el okupa no pueda acreditar con ningún documento que tiene derecho a estar en la vivienda. 

¿Cómo resolver el problema de los okupas en una casa de banco?  

Como veremos de forma más extensa abajo, cuando una vivienda es ocupada, el banco puede reclamar su recuperación por la vía civil o penal. En concreto, la ocupación puede considerarse un delito de allanamiento de morada o de usurpación según el tipo de inmueble y su propietario. La principal diferencia entre ambas es que el allanamiento se produce cuando la casa ocupada es considerada morada de su propietario. Se entiende como tal su vivienda habitual o segunda residencia (aunque solo pase en ella algunos periodos).

Sobre el allanamiento, el artículo 202 del Código Penal establece lo siguiente:

• "El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años".
• "Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses".

Aquí es importante hacer una aclaración crucial, las viviendas explotadas económicamente, por ejemplo las de alquiler, no son consideradas moradas. Tampoco los inmuebles pertenecientes a bancos o sociedades. Aquí es donde entra en juego la usurpación de vivienda, tal y como apunta el artículo 245 del Código Penal:

• "Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado".
• "El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses".

Así pues, si el okupa se encuentra en la casa de un banco se considera un delito de usurpación. En este caso, y como ya hemos visto, la posible pena será menor.

Dos opciones para hacer frente a los okupas: vía civil y penal

Centrándonos ya en el tema de este artículo, en el caso de que se produzca la ocupación de la casa de un banco existen dos vías para hacer frente: civil y penal.

En el ámbito civil, y tal y como apuntan desde Wolters Kluwer, la Ley 5/2018, conocida popularmente como 'Ley anti-okupas' o de desahucio exprés, no se puede aplicar cuando se trata de una casa perteneciente a un banco o fondo de inversión. Esta ley introdujo un subtipo dentro del juicio verbal para recobrar la posesión (art. 250.1.4º LEC). Se trata de un proceso civil sumario destinado a recuperar de forma inmediata la posesión de una vivienda que ha sido ocupada ilegalmente, aun cuando se desconozca la identidad del autor del despojo.

No obstante, este proceso queda limitado a la reclamación de la posesión de inmuebles que tengan la consideración de vivienda (o parte de ella), sin distinción de que se trate de vivienda habitual o de segunda residencia. Por otro lado, es ejercitable solo por determinados sujetos: personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas. Quedan fuera los supuestos en los que el propietario despojado sea una persona jurídica en la que no concurra la nota de ausencia de lucro.

Por lo tanto, no pueden acudir a esta herramienta los bancos o las empresas inmobiliarias vinculadas a ellos u otras empresas de naturaleza privada y fines lucrativos. Todos ellos deberán acudir a alguno de los cauces ya existentes antes de la Ley 5/2018: la mencionada vía penal, denunciando la usurpación del inmueble; o la vía civil a través del resto de cauces procesales.

En primer lugar, la vía penal hace referencia al delito de usurpación (Artículo 245) que mencionábamos anteriormente. En este caso, hay que presentar una denuncia ante el juzgado para que el juez ordene la devolución de la vivienda al propietario. Además, en este caso el banco puede solicitar como medida cautelar el desahucio. No obstante, el procedimiento penal es todavía más complejo y largo que el civil (aunque en algunos casos puede ser efectivo a corto plazo si el juez acepta el desalojo como medida cautelar). Aun así, quedaría un largo proceso por delante que puede prolongarse varios años.

Asimismo, la jurisprudencia apunta a que la fórmula penal mejor se reserve a aquellos casos en los que la ocupación de la vivienda ocasione perturbaciones graves. De hecho, en los casos de okupas en casas de bancos, la mayoría de entidades prefieren recurrir a la vía civil, entre otros casos porque, como decíamos, su resolución suele ser más rápida.

Por su parte, la vía civil ofrece varias opciones reflejadas en el artículo 441 del Código Civil y en el artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para recuperar la posesión de una casa frente a los okupas. Todas ellas deben articularse a través de un procedimiento verbal y deben ser instadas por el legítimo titular de la vivienda o por aquella persona que ostente algún derecho sobre ella.

• Desahucio por precario (Art. 250.1.2º LEC). Establece que se decidirán en juicio verbal las demandas "que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca". Según Wolters Kluwer, el desahucio por precario "plantea un problema de inexactitud conceptual, ya que en los supuestos de ocupación ilegal no existe tal precario (no hay ni un uso tolerado por el propietario o titular del legítimo derecho de poseer, ni ningún tipo de relación previa con el ocupante)".
• Interdictos posesorios (Art. 250.1.4º LEC). Se trata de demandas que pretenden la tutela sumaria de la tenencia o posesión de una cosa por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. El inconveniente que plantea esta vía, añade Wolters Kluwer, es "que pueden concurrir situaciones en las que no se produzca despojo propiamente dicho de la tenencia o posesión y que sean dignas de protección -casos en que los ocupantes ilegales acceden a la vivienda antes de que el adquirente tome posesión de la misma, o supuestos en que los concretos adjudicatarios de una herencia yacente no hayan tomado todavía posesión de los bienes en concreto-.
• Acciones ejercitadas por titulares reales inscritos (Art. 250.1.7º LEC) al amparo de la Ley Hipotecaria. Son las demandas que, "instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación". También tienen sus limitaciones, ya que "existen causas tasadas de oposición, no pueden ser ejercitadas por titulares de derechos que no estén inscritos en el Registro y se exige al demandado prestar caución para poder oponerse", concluye Wolters Kluwer.

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A modo de resumen, podemos decir que estas son las principales alternativas que suelen adoptarse cuando hay okupas en las casas de los bancos:

• Cuando los okupas son familias vulnerables, el banco suele llegar a acuerdos con ellas para fijar un alquiler social y que puedan permanecer en la vivienda.
• En la mayoría de los casos, los bancos recurren a la vía civil para solicitar el desahucio de la vivienda de su propiedad por su menor complejidad. Existen varios procedimientos para solicitarlo.
• Cuando los okupas son conflictivos se puede recurrir a la vía penal. En este caso, el tribunal puede decretar el desalojo cautelar de la vivienda si los okupas son incapaces de acreditar que no se trata de una usurpación (presentando un contrato de alquiler, por ejemplo). El mayor inconveniente de un proceso penal es que puede prolongarse años.
• Si los okupas de la casa del banco ocasionan problemas en la comunidad de vecinos en la que se encuentra el inmueble (por ejemplo, protagonizando desórdenes o realizando enganches ilegales a la red de suministros), el administrador de la finca o el presidente de la comunidad debe ponerse en contacto con la entidad financiera para comunicar lo que está ocurriendo. El banco, por su parte, debe denunciar la ocupación, ya que este trámite solo puede realizarlo el propietario del inmueble. La comunidad de propietarios solo puede presentar directamente una denuncia ante el juez si los okupas de la casa del banco han causado daños en los bienes y zonas comunes o han realizado actividades prohibidas en los estatutos de la comunidad de propietarios.
• Una solución a la que cada vez recurren más propietarios (bancos y particulares) es contratar los servicios de empresas especializadas en desocupación. Estas compañías se encargan de entablar una negociación entre los okupas y propietarios para que los primeros, generalmente tras el pago de una cantidad, abandonen voluntariamente la casa.