Aunque no es imprescindible, la figura del notario es muy importante en la compra de una vivienda nueva por múltiples aspectos, sobre todo por la seguridad legal que otorga a la operación. Esta importancia se incrementa cuando el comprador solicita un préstamo hipotecario para adquirir el inmueble. En estos casos, y con el objetivo de aumentar la seguridad jurídica y la transparencia en el proceso, la nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (ver ley), que entró en vigor el pasado mes de junio, ha aumentado la importancia del notario en la compra de una vivienda nueva. Tal y como explica el Consejo General del Notariado, esta normativa “regula de modo más exhaustivo la publicidad de los préstamos inmobiliarios y la información precontractual que debe proporcionar la entidad financiera”. En concreto, la nueva Ley Hipotecaria atribuye al notario una importante función en la fase precontractual del préstamo, ya que ahora es el encargado de cerciorarse del cumplimiento de los deberes del banco y de proporcionar al comprador un asesoramiento imparcial y gratuito. Aquí tienes más detalles de cómo afecta la nueva ley hipotecaria a la compra de pisos. ¿Puedo comprarme una casa sin ir al notario? Como te hemos adelantado al principio de este reportaje, no es obligatorio acudir a un notario para comprar un piso nuevo… pero sí recomendable. Nuestro ordenamiento jurídico rige el principio de libertad de forma, es decir no en necesaria la escritura pública para la existencia de un contrato de compraventa. Tal y como señalan Notarios en red, este acuerdo puede formalizarse mediante un documento privado. No obstante, la seguridad jurídica que proporciona la escritura pública es mucho mayor que la de un acuerdo privado -aunque sea con testigos-, ya que tiene efectos ante terceros. Así pues, la respuesta a esta pregunta es clara. ¿Puedes comprarte una casa sin ir al notario? Sí. ¿Deberías hacerlo? No. Hay una excepción, que además es la más frecuente, en la que sí es obligatorio comparecer ante el notario para comprar una vivienda: se trata de aquellas adquisiciones que se realizan a través de una hipoteca. En estos casos, la nueva ley establece el derecho, pero también la obligación, de que el cliente acuda previamente a la notaría para informarse convenientemente de todos los aspectos relativos al préstamo y para resolver todas sus dudas sobre él. ¿Para qué debo acudir al notario? Como ya te hemos adelantado, el notario desempeña un papel importante tanto a la hora de cerrar la compra de la vivienda como de contratar el crédito hipotecario con la entidad financiera. En concreto, el notario actúa como una tercera parte imparcial que da fe de que todos los términos del acuerdo de compra cumplen con la legalidad. Asimismo, añade un valor superior de garantía jurídica, información y custodia documental que siempre será en beneficio de los particulares. La importancia del notario en la compra de la vivienda Tal y como apunta Notarios en red, formalizar la compra de tu vivienda ante un notario te proporcionará diferentes ventajas antes, durante y después de otorgar la escritura pública. Antes de otorgar la escritura pública, el notario: Te contará el estado del inmueble, sus características conforme al título del vendedor y si está inscrito en el Registro de la Propiedad. En el caso de que no lo esté, te dirá si su título de propiedad consta o no en una escritura pública que sirva de título previo para inmatriculación y de si, en virtud de la compraventa, se inscribirá a tu nombre en el Registro de la Propiedad y la suspensión de efectos registrales, en su caso. Te informará de si la descripción del bien se corresponde con la que figura en la certificación catastral descriptiva y gráfica, de las cargas de la finca según el título y de la nota simple informativa que solicitará. Te comunicará que debes pedir un certificado para comprobar si el vendedor está al corriente en el pago de las cuotas de comunidad. Confirmará que la vivienda está al corriente en el pago del IBI. Si no pude hacerlo, te advertirá sobre cómo informarte del estado de las deudas del inmueble. Mientras se otorga la escritura pública, el notario: Te aclarará todas aquellas dudas que surjan durante la lectura del documento. Te informará del estado de cargas y gravámenes de la propiedad según la información registral inmediatamente anterior al otorgamiento y firma del documento. Te explicará el significado de que los gastos se hayan pactado según ley y te detallará qué gastos debe abonar cada parte. Asimismo, cómo deben acreditarse los medios de pago. Dará fe de la identidad de las partes que intervienen en el acuerdo, de su capacidad y de la realización de las declaraciones de voluntad que constan en la escritura, así como de su fecha. Después del otorgamiento de la escritura pública: La intervención del notario es fundamental porque el contenido de la escritura tendrá fuerza probatoria de los hechos y declaraciones de voluntad que contiene. Además, tendrá eficacia ejecutiva para reclamar el cumplimiento de las obligaciones contenidas en ella. El otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato. Salvo tu renuncia, tras la firma de la escritura, el notario presentará telemáticamente una copia electrónica de ella en el Registro de la Propiedad. Asimismo, comunicará el cambio de titularidad al catastro y al ayuntamiento correspondiente para liquidar la plusvalía municipal. Finalmente, te recordará determinadas advertencias fiscales, como el plazo para liquidar el impuesto derivado de la compraventa (TPOyAJD), la plusvalía municipal y la posible ganancia patrimonial en renta por la que deberá tributar el vendedor. Además, te informará del valor mínimo fiscal de la propiedad. Nuevamente, recordarte que la escritura pública es un título inscribible en el Registro de la Propiedad que no es obligatorio, pero sí aconsejable. La importancia del notario a la hora de contratar una hipoteca Como ya te hemos adelantado, la llegada de la nueva ley ha hecho que el notario adquiera un papel fundamental a la hora de contratar una hipoteca como asesor y supervisor de todo el proceso. Así, durante los diez días anteriores a la autorización y firma de la escritura pública del préstamo, el comprador debe acudir al notario que él quiera y comunicar su identidad a la entidad bancaria. Ésta le remitirá por medios telemáticos toda la documentación relacionada con el préstamo. Posteriormente, el comprador deberá acudir obligatoriamente al notario para que le asesore gratuitamente y de forma objetiva, compruebe que ha recibido toda la documentación y, sobre todo, verifique que ha entendido los términos del préstamo. Si el contrato de la hipoteca tiene alguna irregularidad (cláusula abusiva, etc.), esta debe solventarse para poder proceder a la firma del contrato. Este asesoramiento por parte del notario no significa que informe al cliente sobre si las condiciones de un banco u otro son mejores. Su labor es explicar, entre otros aspectos, la responsabilidad que se asume con el préstamo, las comisiones y tipos de interés aplicados, el importe de las cuotas, etc. ¿Qué documentos debe recibir el notario del banco? Los documentos que debe entregar la entidad bancaria al notario para su revisión son los siguientes: El proyecto de contrato del préstamo. La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN): incluye toda la información personalizada de la hipoteca (importe del préstamo, duración, tipo de interés, periodicidad y número de cuotas e importe de la cuota, entre otros datos). La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE): documento creado por la Ley de Crédito Inmobiliario y que informa al cliente de la existencia de cláusulas o elementos relevantes en la hipoteca a la que irá ligada la firma de las escrituras públicas. La simulación de las cuotas periódicas que debería satisfacer el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. El documento sobre los gastos asociados a la escritura pública del crédito. Tras la reunión con el notario, este se asegurará de que el comprador ha entendido todos los aspectos relacionados con el préstamo. A continuación, redactará un acta notarial (gratuita) en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las preguntas planteadas por este y sus respectivas respuestas. Posteriormente, y si todo está correcto, se celebrará una nueva reunión con el notario a la que también acudirán el vendedor y el representante del banco para proceder a la firma de las escrituras. Cómo elegir a un buen notario para comprar tu casa Ahora que ya te hemos explicado por qué necesitas un notario para comprar tu vivienda nueva, ha llegado el momento de explicarte también como elegir el mejor candidato. Como ya sabes, el comprador de obra nueva es quien elige al notario que desee. Tal y como apunta el Consejo General del Notariado, actualmente existen en España más de 3.000 notarios repartidos por todo el territorio nacional. Olvídate del coste como un criterio importante a la hora de elegir a un buen notario para comprar tu casa, ya que sus honorarios se rigen por un arancel fijo establecido por el Gobierno (ver aranceles). Así pues, todos los notarios te cobrarán los mismo por el servicio, salvo un pequeño descuento del 10% que pueden aplicar. La competencia entre notarios viene determinada sobre todo por la calidad de su trabajo, así que lo mejor para elegir a un buen notario para comprar tu casa es optar por los más reconocidos de tu zona o por alguno recomendado por alguien que conozcas. El notario que elijas estudiará tu caso de forma gratuita y te informará sobre el modo más conveniente de abordarlo. Asimismo, te detallará el coste final de tu escritura, impuestos incluidos. Ten en cuenta que los honorarios notariales en realidad suponen solo una pequeña parte de lo que tendrás que pagar en la notaría: la mayor parte de los gastos será una provisión para hacer frente a impuestos, honorarios de registradores y otros costes adicionales que el notario abonará en tu nombre.
