¿Qué puedes reclamar si se retrasa la entrega de tu vivienda?

Sin duda alguna, uno de los principales riesgos de comprar piso sobre plano es que el promotor o la constructora no cumpla con los plazos estipulados. Por este motivo, y teniendo en cuenta los trastornos tanto económicos como personales que esto pudiera ocasionarte, es importante que conozcas todo lo que establece la ley sobre la reclamación en caso de retraso de entrega de una vivienda. 

¿Debe aparecer la fecha de entrega en el contrato? 

Lo primero que debes tener claro es que la fecha de entrega del piso nuevo debe figurar siempre en el contrato de compraventa de la vivienda que firmes. Como tal se entiende que en el plazo acordado, el inmueble esté completamente terminado y cuente con todas las licencias y permisos necesarios para ser habitado (licencia de primera ocupación, cédula de habitabilidad, etc.).

"En el caso de que la vivienda, las zonas comunes o los elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación” 
Artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril

También es importante que incluyas en el contrato otros aspectos esenciales de la operación como el precio final (con el IVA correspondiente de las viviendas nuevas) y la forma de pago. Además, es recomendable añadir una cláusula que establezca la penalización por el retraso en la entrega de la obra, en el que se refleje tu derecho a recibir una compensación por incumplimiento del plazo de entrega, ya sea a través del pago de una determinada cantidad de dinero, del alquiler de una vivienda o la devolución de las cantidades pagadas más los intereses e impuestos correspondientes en el caso de que ésta nunca se finalice. No olvides incluir asimismo una referencia al seguro o aval bancario contratado por el promotor para hacer frente a posibles indemnizaciones.

Según ha establecido el Tribunal Supremo en una de sus sentencias, si el vendedor establece en el contrato cláusulas que establecen un plazo confuso para la entrega de la obra, éstas "deben considerarse abusivas, por indeterminadas y desproporcionadas en perjuicio del consumidor", ya que no le permiten conocer cuándo está obligado el vendedor a entregar la vivienda.

En el caso de que se produzca un retraso en las obras, el promotor o vendedor está obligado a informar al cliente sobre cualquier cambio que afecte a la entrega del inmueble. El motivo es que el incumplimiento de las condiciones fijadas en el contrato por parte del vendedor puede hacer que el comprador sea indemnizado por daños y perjuicios o incluso que pueda rescindir el contrato de compra (en este caso, solo si se han vulnerado determinadas condiciones del acuerdo consideradas de carácter esencial y que normalmente hacen referencia a los plazos de entrega, cambios en el precio o modificaciones del proyecto inicial).

¿Pago de daños y perjuicios o resolución del contrato de compra?

Como te hemos contado unas líneas más arriba, el retraso en la entrega de una vivienda supone un incumplimiento del contrato por parte del vendedor/promotor que puede dar lugar a tres escenarios diferentes:

1. Un retraso no demasiado grande (unos pocos meses): en este caso, lo normal es que el comprador sea indemnizado por los daños y perjuicios ocasionados por parte de la promotora.
2. Un retraso grave que vulnere las cláusulas esenciales del contrato o que incluso pueda poner en peligro la entrega final del inmueble: este supuesto sí podría dar lugar a la resolución del contrato y a la devolución de los pagos a cuenta efectuados hasta ese momento y de los intereses correspondientes (además del abono de la indemnización por el retraso de entrega de la vivienda o su no entrega -si así estuviera estipulado en el documento de compra-).
3. El comprador puede conceder una prórroga al vendedor, que será incluida como una cláusula adicional en el contrato e incluirá la nueva fecha fijada para la finalización de las obras y la entrega de las llaves.
   

Como ves, y contrariamente a lo que piensan algunos compradores, el retraso en la entrega de un piso nuevo no siempre es razón suficiente para anular su contrato de compra. Deben darse determinadas circunstancias adicionales para que el comprador logre en los tribunales la resolución de la adquisición y devolución del dinero pagado por la propiedad.

Ahondando más en el tema de las diferentes reclamaciones por incumplimiento en el plazo de entrega y según explican los expertos de Tuabogadoinmobiliario.com, la Sala 1ª del Tribunal Supremo estima que para que el retraso en la entrega pueda dar lugar a la resolución del vínculo contractual debe ser "grave" y "esencial", frustrando el negocio jurídico.

"Para determinar la esencialidad deben tenerse presente parámetros como la importancia para la economía de los contratantes, la entidad del incumplimiento como obstáculo para impedir la satisfacción o para provocar la frustración que ha de predicarse del fin práctico del contrato, lo que resulta equivalente a la denominada "quiebra de la finalidad económica", añade Tuabogadoinmobiliario.com.





Menos dudas hay en aquellos casos en los que el contrato de compraventa incluye una cláusula específica que establece la resolución del acuerdo en el caso de que el vendedor se retrase en la entrega de la vivienda más allá de la fecha estipulada. Aquí, la jurisprudencia es más clara y considera la fecha fijada como elemento esencial del contrato, y por tanto causa para su anulación.

Como puedes ver, los motivos para reclamar una vivienda no entregada dependen de cada caso particular, por lo que es recomendable acudir a un experto en este campo para que analice detenidamente el documento legal y determine si el promotor ha incumplido realmente alguna cláusula esencial que impida satisfacer las expectativas iniciales de la otra parte.

Al margen de todo esto, hay una cosa que no debes olvidar: si decides solicitar la resolución del contrato de compra debes comunicárselo al promotor antes de que éste te convoque para otorgar la escritura pública de la vivienda.

¿Qué indemnizaciones por el retraso en el entrega de una vivienda puedes recibir?

Si la entrega del piso nuevo supera la fecha estipulada en el contrato, el vendedor deberá indemnizar al comprador por los daños y perjuicios ocasionados directamente por esa demora. Entre los pagos más habituales que debe abonar el promotor a su cliente se encuentran los siguientes (es recomendable que siempre guarde las facturas o comprobantes de pago correspondientes):

• Cuotas de alquiler de otro piso que los compradores deben pagar hasta disponer del suyo propio.
• Guardamuebles.
• Mudanzas.
• Gastos de contratación de suministros (si son necesarios).
• Gastos financieros adicionales ocasionados por el retraso de la fecha de pago de la vivienda.

Por otro lado, aquellos propietarios que no necesitan alquilar otro inmueble pese al retraso en recibir el suyo propio también pueden reclamar al promotor lo que es conocido como "valor de uso": se trata del importe correspondiente al precio de alquiler de una propiedad de semejantes características en la misma zona, multiplicado por el número de meses que se ha retrasado la entrega. Finalmente, y aunque no sean cuantificables, los compradores afectados por vivienda no entregada también pueden reclamar daños morales.

Pese a todo lo comentado anteriormente, la regla de oro a la hora de reclamar por el retraso en la entrega de una vivienda es mirar siempre en primer lugar el contenido íntegro del contrato de compraventa, ya que en él muchas veces están estipuladas las indemnizaciones a pagar en esta situación: de hecho es frecuente que, en lugar de daños y perjuicios, al propietario se pague una cantidad concreta por cada día de demora.

Un último apunte: en el caso de que no se pueda efectuar la reclamación al promotor inmobiliario, deberá hacerse al avalista o compañía aseguradora con la que se suscribió el acuerdo de garantía de la casa nueva.

¿Puede el promotor alegar causas de fuerza mayor que justifiquen el retraso? 

Aunque la jurisprudencia establece que el promotor inmobiliario debe, como experto, determinar un plazo realista a la hora de calcular la entrega de las viviendas (incluso teniendo en cuenta determinados imprevistos), existen ciertos factores incontrolables y externos que al mismo tiempo son impredecibles. Estos impedimentos son figuras que el Derecho denomina como fuerza mayor: inclemencias meteorológicas, huelgas, etc.

Si estos sucesos dan lugar a dificultades que retrasan la entrega de los inmuebles y son acreditados de forma conveniente por el vendedor, éste quedará exonerado de toda culpa (salvo que se demuestre que no ha actuado de forma diligente o con suficiente planificación).

Esperamos que tras leer este reportaje tengas mucho más claro todos los aspectos relativos a la reclamación por el retraso en la entrega de una vivienda nueva.