Qué es amortizar una hipoteca y cómo se hace

¿Qué es la amortización? En términos coloquiales, amortización es un término financiero que hace referencia al abono o devolución de un préstamo en plazos periódicos que pueden ser iguales o diferentes.

Por lo tanto, amortizar es un proceso mediante el cual se reduce paulatinamente una deuda a través de unos plazos establecidos previamente y denominados cuotas. Cada una de estas cuotas conlleva una parte de amortización de deuda y una parte de abono de intereses. Este tipo de amortización es la amortización financiera, que no tiene que ver con la amortización contable.

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El calendario de pagos se denomina también plan de amortización, y recoge los periodos en los que se va a ir cancelando la deuda, lo que se ha pagado hasta la fecha y el capital pendiente de pago. En una hipoteca, estos plazos son mensuales.

Otra forma de denominar el plan de amortización es como cuadro de amortización. El cuadro de amortización de un préstamo es una tabla dinámica que suelen ofrecer las entidades financieras a sus clientes para que conozcan en todo momento la situación de su préstamo. En ella se puede obtener en tiempo real simulaciones ante eventuales amortizaciones anticipadas.

Métodos de amortización de un préstamo

Ahora que ya conocemos qué es la amortización, vamos a ver qué formas hay de devolver un préstamo. Se puede aplicar el método francés, el método americano y el método italiano. El primero de ellos es el más utilizado generalmente, pero te explicamos los tres.

• Método de amortización francés. La cuota permanece invariable durante todo el tiempo. Sin embargo, la parte correspondiente a los intereses de cada cuota se va reduciendo con el tiempo, siendo más alta al principio del préstamo y más baja cerca del final. Por otro lado, la parte de la cuota en la que se amortiza deuda es menor al principio y mayor al final de la vida del préstamo.

• Método americano. Los intereses del préstamo se pagan periódicamente, pero el principal o capital prestado se abona en su totalidad en la última cuota.

• Método italiano. Se establece una cuota fija anual que reduce el capital prestado, pero los intereses varían. La cuota baja conforme se va pagando los intereses durante el periodo establecido.

Cuota de amortización en el método francés

Si hablamos del método de amortización francés por ser el más habitual en las hipotecas, la cuota de amortización es el importe que se paga cada mes y que incluye una pequeña parte de intereses y una mayor correspondiente al pago de la deuda. Como hemos explicado arriba, el método francés tiene una cuota de amortización variable y creciente. En la medida en que el préstamo avanza, se amortiza más deuda en cada cuota; esto es, se pagan menos intereses.
La ventaja de este método frente a otros es que la cuota mensual no varía, que es al fin y al cabo lo que interesa al hipotecado. Eso sí, se pagan los intereses antes, que es lo que interesa al prestamista, porque así arriesga menos. Este sistema funciona igual para hipotecas fijas o variables.

¿Qué aparece en un cuadro de amortización?

En un cuadro de amortización, el hipotecado puede ver todas las letras o cuotas que debe pagar en el plazo acordado. No obstante, el importe a pagar de cada una de estas letras tendrá, al principio del préstamo, un porcentaje mayor de intereses y uno menor de cuota de amortización. Así, si mira en el saldo total de su deuda, los primeros meses verá cómo éste se reduce más lentamente (porque se dedica menos dinero a este concepto).

• El cuadro de amortización está formado por cinco columnas. En la primera aparece el periodo de amortización que, como decimos, suele ser mensual. En la segunda se indican los intereses que incluye esa letra en ese periodo determinado. Para calcularlo se multiplica el tipo de interés por el capital pendiente.

• La tercera columna es la de la amortización de capital, que recoge qué parte de la deuda se descuenta en esa cuota concreta. Así, la cuarta columna recoge la suma de la segunda y la tercera y compone lo que tendremos que pagar en esa cuota.

• La quinta y última columna del cuadro de amortización recoge la deuda pendiente tras el pago de la última cuota, por lo que muestra el capital que todavía debemos. Se calcula como la resta del capital pendiente del periodo anterior y lo que se amortiza en el periodo actual (columna tercera).

Cambios si el interés es fijo o variable

El cuadro de amortización no varía si se trata de un préstamo a tipo fijo, pero sí si se trata de un préstamo a tipo variable. Digamos que se trata de una simulación, porque el tipo de interés se revisa con el cierre del benchmark o referencia hipotecaria (euríbor) de cada mes, aunque se aplique el que corresponda en el periodo establecido de revisión en el contrato (seis o doce meses). De esta manera, el cuadro de amortización solo tiene validez desde un periodo de revisión a otro.