Amortizar tu hipoteca: cuándo y cómo debes hacerlo

Artículos por ciudades
Publicado el 23/04/2021 20:11; Actualizado el 11/04/2022 15:51
amortizar hipoteca muñeco cargando peso

Amortizar la hipoteca es el método más efectivo de reducir el coste final del préstamo con el que estás pagando tu vivienda. ¿En qué consiste? En devolver al banco de forma anticipada el préstamo. Esta amortización puede ser parcial (devuelves solo una parte del dinero) o total (retornas todo el importe pendiente).

No obstante, para que la amortización de la hipoteca sea rentable se debe tener en cuenta el coste de la operación si el banco aplica una comisión, el ahorro de intereses y si es mejor reducir cuota o plazo del préstamo. Te contamos cuándo es el mejor momento para amortizar la hipoteca y cómo debes hacerlo. 

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¿Qué es amortizar hipoteca?

Las cuotas de un préstamo hipotecario se componen de dos partes: amortización de capital e intereses. De acuerdo con el sistema de amortización francés vigente en las hipotecas españolas, la mayor parte de los intereses de un préstamo se pagan durante los primeros años, mientras que en los últimos se amortiza más capital. De esta forma, cuanto más tiempo se alargue una hipoteca y mayor sea su cuantía, mayores serán los intereses a pagar y, por tanto, su coste final. 

Al amortizar una hipoteca de forma anticipada se reduce el importe de la deuda, por lo que los intereses y el importe final, también serán menores.

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Cómo amortizar una hipoteca

Cuando se habla de amortizar la hipoteca, en realidad se trata de devolver al banco el dinero prestado a través de las cuotas hipotecarias. Sin embargo, la amortización anticipada es una amortización adicional que se puede realizar en cualquier momento y puede ser total, si se cancela la hipoteca, o parcial, si solo se paga una parte del capital pendiente. 

Existen dos opciones cuando se realiza la amortización anticipada de la hipoteca:;
  • Reducir la cuota. Se rebaja el importe mensual de la cuota hipotecaria pero se mantiene la misma duración del préstamo, por lo que se pagan más intereses. 
  • Reducir el plazo. Se reduce el número de mensualidads, pero no su cuantía por lo que se paga la misma letra a lo largo de menos años. Con este sistema se pagan menos intereses. .

Veamos un ejemplo real. En Bankia ofrecen una simulación para una hipoteca de 100.000 euros a 15 años con un interés del 1,5%. La amortización anticipada es de 10.000 euros.

  • Con reducción de plazos, se pasa de 180 cuotas a 161, lo que ofrece un ahorro de 2.373,96 euros.
  • Con reducción de cuota, el importe mensual pasa de 620,74 a 558,67 euros, que es un ahorro de 774,84 euros al año, más el ahorro por la reducción de intereses (10%). En total, 1.173,55 euros.

Como puedes ver, amortizar el plazo es más rentable. Sin embargo, no debes olvidar tus circunstancias personales, porque si pagar las letras mensuales te supone un importante esfuerzo económico es mejor que optes por una reducción de las cuotas. 

¿Cuándo es el mejor momento para amortizar una hipoteca?

Una de las preguntas más habituales es cuándo interesa amortizar la hipoteca, ya que no es igual hacer amortizaciones anticipadas al principio, que a la mitad, que al final. La respuesta es sencilla: lo ideal es amortizar la hipoteca en los primeros años, ya que es cuando se pagan más intereses. Así conseguirás ahorrar más. Por otro lado, si dispones de una hipoteca variable y los intereses están bajos (como ocurre ahora), si la amortizas puedes evitar las subidas futuras.

También debes tener en cuenta que cuanto más bajos sean los intereses del préstamo, menos ahorro lograrás amortizándolo de forma anticipada. En este sentido, debes fijarte en el euríbor que es el índice de referencia de las hipotecas variables. Si el euríbor está bajo es posible que la operación no sea rentable porque se pagan menos intereses, pero si está alto los intereses también serán altos y será conveniente hacer amortizaciones. 

Cuando hagas amortizaciones anticipadas, ten en cuenta que tendrás dos opciones: reducir la letra mensual o reducir el tiempo que quieres estar pagando dicha letra. Puedes elegir pagar menos cada mes o pagar lo mismo pero durante menos meses. Nuestra recomendación es siempre reducir la cantidad a pagar cada mes y mantener el tiempo, ya que  sin duda agradecerás disponer de unos euros más para invertirlos en otras necesidades.

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¿Cuánto cuesta amortizar una hipoteca?

Al realizar la amortización hay que pagar al banco por la pérdida que supone liquidar antes de tiempo el préstamo hipotecario. La ley hipotecaria establece una comisión máxima por amortización anticipada que es diferente si la hipoteca es fija o variable:   
  • Hipoteca a tipo fijo: Comisión del 2% si la amortización se hace en los 10 primeros años y del 1,5% a partir del undécimo año
  • Hipoteca a tipo variable: Comisión máxima del 0,25% en los 3 primeros años o del 0,15% en los 5 primeros años
Ten en cuenta que el importe de las comisiones no puede superar el importe de la pérdida financiera que sufra el banco. Además, estas son las comisiones máximas pero los bancos pueden ofrecer comisiones más bajas. Por otro lado, las hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la ley en 2019 se regirán por las comisiones que figuren en la escritura del préstamo. 

¿Amortizar hipoteca desgrava?

En realidad, solo desgravan las hipotecas anteriores a 2013. Eso sí, en esos casos es muy importante tener en cuenta el importe que vas a amortizar en tu préstamo para obtener el máximo beneficio fiscal.

Estas hipotecas te permiten desgravar el 15% de las aportaciones que realices durante todo el año hasta un máximo de 9.040 euros si eres el único titular o del doble si compartes la titularidad del préstamo y presentáis la declaración de la renta por separado. De esta forma, amortizando hipoteca puedes obtener hasta 1.356 euros de beneficio fiscal. Pero si con las letras que pagas de enero a diciembre ya alcanzas esa cantidad, amortizar tu hipoteca no te aportará ningún beneficio fiscal.

¿Amortizar hipoteca o ahorrar?

Una última duda que puedes plantearte cuando dispones de un dinero extra es si resulta más rentable amortizar la hipoteca o ahorrar e invertir en otros productos de inversión para obtener rentabilidad. 

La clave está en el rendimiento económico de cada una de las alternativas. Como regla general, debes tener en cuenta que cuanto más barato sea tu préstamo (intereses más bajos), menor será el incentivo para liquidarlo antes de tiempo. Será más beneficioso invertir tu dinero en otros productos financieros, ya que obtendrás más dinero del que puedas ahorrarte al amortizar la hipoteca.

Debes comparar el interés de tu hipoteca con el porcentaje de rentabilidad que ofrecen otros productos de inversión. La diferencia en esta ecuación te dirá cuál de las dos posibilidades es más rentable. En principio, merece la pena amortizar si el interés del préstamo es superior a la rentabilidad de los productos de inversión. 

Esperamos que tras leer este artículo tengas mucho más claro cómo amortizar tu hipoteca, qué comisiones debes pagar, cuándo es mejor realizarla y si es más rentable amortizar las cuotas o el plazo.

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Autor: Redacción de Housage
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