Amortizar la hipoteca: ¿cuándo merece la pena hacerlo y de qué forma?

Índice
  1. ¿Amortizar hipoteca o ahorrar?
  2. ¿Qué cuesta amortizar una hipoteca?
  3. ¿Puedo desgravarme algo amortizando mi hipoteca?
  4. ¿Cuándo es mejor amortizar la hipoteca?
  5. ¿Amortizar cuota o plazo?
amortizar hipoteca muñeco cargando peso

Amortizar la hipoteca es devolver al banco parte o toda la deuda (amortización parcial o total) que hemos contraído con él antes de su vencimiento. En otras palabras, pagar con antelación una parte del préstamo que hemos contratado para pagar nuestra vivienda o su totalidad.

Es conveniente conocer algunos aspectos claves sobre cómo amortizar una hipoteca y cuándo hacerlo, ya que en función de eso conseguirás ahorrar más o menos dinero. Básicamente, a la hora de amortizar una hipoteca existen los siguientes interrogantes:
  1. ¿Amortizar hipoteca o ahorrar?
  2. ¿Qué cuesta amortizar una hipoteca?
  3. ¿Puedo desgravarme algo amortizando mi hipoteca?
  4. ¿Cuándo es mejor amortizar la hipoteca?
  5. ¿Amortizar cuota o plazo?

A continuación, vamos a ir desgranando cada uno de estos aspectos claves a la hora de amortizar una hipoteca.

¿Amortizar hipoteca o ahorrar?

Sin duda, la primera pregunta que ronda la mente de muchos compradores de una vivienda cuando consiguen reunir algún dinero de más es qué hacer con él: ¿amortizar la hipoteca o ahorrar? En primer lugar, hay que decir que la respuesta a este interrogante depende mucho de cada persona, de si es más o menos arriesgada, de su nivel de ahorros, etc.

Realmente, la disyuntiva en la que suelen encontrarse la mayoría de las personas es si destinar sus ahorros a amortizar la hipoteca o a invertir en otros productos que puedan darles mayor rendimiento (fondos, depósitos, Bolsa, etc.). Por lo tanto, aquí lo más importante es hacer números. Como regla general, debes tener en cuenta que cuanto más barato sea tu préstamo, menor será el incentivo para amortizarlo antes de tiempo y mayor para invertir los ahorros en otros productos financieros que puedan ofrecer mucha más rentabilidad.

Partiendo de esta premisa, para calcular si es más rentable amortizar la hipoteca o ahorrar (para invertir en otro producto) debes comparar el interés de tu hipoteca con el porcentaje de rentabilidad que obtendrás invirtiendo a largo plazo ese dinero en un producto financiero. La diferencia en esta ecuación te dirá cuál de las posibilidades es más rentable en tu caso (eso sí, no olvides incluir en este cálculo las comisiones de amortización de la hipoteca de las que hablaremos un poco más abajo).

¿Qué cuesta amortizar una hipoteca?

Una vez que has decidido amortizar la hipoteca de tu casa, la siguiente duda que te asalta es cuánto cuesta. En primer lugar, es muy importante es revisar las condiciones del préstamo hipotecario para asegurarte de si existen penalizaciones por amortización parcial o total del capital adeudado. Es lo que se conoce bajo el nombre de comisión de amortización y consiste en pagar al banco un porcentaje del valor amortizado.

El tipo de préstamo, si es una hipoteca variable o fija, determina la comisión de amortización. Estos son los tipos de interés establecidos por la nueva ley hipotecaria:

Tipo hipoteca

Periodo

Comisión
Hipoteca fija

10 primeros años

A partir 10 años

2%
1,5%

Hipoteca variable

3 primeros años
5 primeros años

0,25%
0,15%


Como puedes ver, amortizar la hipoteca durante los primeros años resulta más caro. Lo mismo ocurre con las comisiones de los préstamos a tipo fijo con respecto a las de tipo variable, también son más caras. Si el porcentaje no es elevado, puedes hacerlo sin pagos adicionales. Si no, puedes amortizar el máximo que te permitan sin penalizaciones y esperar un tiempo para poder amortizar otra cantidad posteriormente.

Para no cometer errores involuntarios, existe una herramienta en prácticamente todas las entidades financieras, el simulador de amortización anticipada de hipoteca. Para encontrar el tuyo, debes darte de alta en tu cuenta online, entrar en el préstamo hipotecario y buscar el cuadro de amortización, que te indica cómo está en ese momento (cuotas e importe de las mismas que se deben). Ahí deberías tener también el simulador de tu préstamo, para que puedas hacer tus números y valorar correctamente cuándo es mejor amortizar la hipoteca.

¿Puedo desgravarme algo amortizando mi hipoteca?

Otro aspecto muy relevante a la hora de decidir el importe que vas a amortizar en un préstamo hipotecario es el fiscal. Por eso es muy importante que sepas si desgrava tu hipotecaEn las nuevas hipotecas no hay desgravaciones por vivienda habitual, pero en las anteriores a 2013, sí.

Estas hipotecas te permiten desgravar el 15% de las aportaciones que realices durante todo el año hasta un máximo de 9.040 euros si eres el único titular de la misma (o del doble si compartes la titularidad del préstamo y los dos declaraís impuestos por separado). De esta manera, si este año solo con las letras que pagas ya alcanzas esos 9.040 euros de enero a diciembre, no ganarías nada desde un punto de vista fiscal amortizando de forma anticipada.

Lo ideal es que calcules el importe de las 12 letras que pagarás este año y amortices lo que te falte hasta ese límite para maximizar los beneficios fiscales. Pero cuidado, si reduces la cuota de tu hipoteca a pagar a mitad de año, te quedarás por debajo del máximo. De ahí la recomendación de utilizar siempre un simulador de amortización de hipoteca.

¿Cuándo es mejor amortizar la hipoteca?

Toda esta teoría está muy bien, pero... realmente ¿cuándo es mejor amortizar la hipoteca? Como regla general puede decirse que lo más recomendable es intentar amortizar la hipoteca durante los primeros años, ya que estos suelen concentrar gran parte de los intereses y por lo tanto el ahorro será mayor. Esto se debe al sistema francés de amortización en el que se basan la mayoría de los préstamos.

No obstante, no olvides que, tal y como te comentábamos en el apartado "¿Amortizar hipoteca o ahorrar?, cuánto más bajo sea el tipo de interés de tu préstamo, menos rentable será amortizarlo de forma anticipada.

firma hipoteca



Este es justo el contexto actual. En estos momentos, los tipos de interés están en mínimos, por lo que en las hipotecas que se revisan, no hay que valorar tanto si habrá subidas de tipos (y por tanto, en el euríbor) porque las habrá en algún momento de la vida del préstamo, sino cuándo se pueden producir y protegernos contra ellas.

Por este motivo, te recomendamos en términos generales que si puedes amortizar tu préstamo hipotecario, lo hagas cuanto antes. Nunca sabes qué va a ocurrir, pero si reduces tus deudas siempre tendrás más libertad financiera para nuevos préstamos. Recuerda que si ya tienes comprometida una parte de tu renta con una hipoteca es más complicado que obtengas otras financiaciones adicionales.

En estos momentos, los tipos están en mínimos históricos, lo que implica que tus letras están también en mínimos. Pero si tu hipoteca es a tipo fijo siempre puedes adelantar su final adelantando cuotas. Si tu hipoteca es a tipo variable hoy vives tranquilo, pero deberías pensar en que tarde o temprano los tipos de interés van a subir y tus letras con él.

Dicho de otro modo, con tipos a la baja, amortizando anticipadamente ahorrarás poco, pero te podrás liberar antes del préstamo, que no es un objetivo menor.

¿Amortizar cuota o plazo?

Pese a aparecer en último lugar, esta es otra de las grandes incógnitas que tienen muchos compradores: ¿amortizo cuotas o plazos de la hipoteca? Como ya te hemos adelantado, se puede amortizar la hipoteca reduciendo el importe de las cuotas que pagas mensualmente o disminuyendo el número de cuotas a pagar y, por lo tanto, el tiempo. La respuesta depende en buena medida de tu situación financiera.

Si decides reducir el plazo, abonarás cuotas por adelantado, lo que implicará terminar de pagar el préstamo antes, pero seguirás pagando lo mismo cada mes. Si decides reducir cuota, terminarás de pagar el préstamo en la misma fecha, pero la mensualidad a pagar será menor.

Entonces, ¿qué fórmula es mejor: amortizar cuota o plazo? Nuevamente, el sistema de amortización francés hace más rentable reducir el plazo que la cuota, porque se pagan menos intereses en total. Recuerda que la letra se compone de intereses y de amortización de capital. Así, cada mes se paga menos por intereses y se amortiza más capital.

A modo de ejemplo, en Bankia ofrecen una simulación sobre una hipoteca de 100.000 euros a 15 años con un interés del 1,5%. La amortización anticipada es de 10.000 euros.
  • Con reducción de plazos, el vencimiento del préstamo es en 161 cuotas en vez de en 180, lo que ofrece un ahorro del 20% (2.373,96 euros).
  • Con reducción de cuota, el importe mensual pasa de 620,74 a 558,67 euros, un ahorro del 10% (774,84 euros al año), más el ahorro por la reducción de intereses (10%). En total, serían 1.173,55 euros.

Como ves, amortizar el plazo de la hipoteca es más recomendable desde el punto de vista de la rentabilidad. No obstante, siempre debes tener muy en cuenta tus circunstancias personales. Por ejemplo, si el pago de las cuotas mensuales te supone un gran esfuerzo económico es mejor que optes por una reducción de las letras en lugar del plazo del préstamo. También puede venirte bien si lo que pretendes es aumentar tu capacidad de ahorro.

En este artículo te hemos contado todos los secretos para amortizar una hipoteca: si es mejor hacer la amortización o ahorrar, qué comisiones hay que pagar según sea un préstamo a tipo fijo o variable, qué parte de ella puedes desgravarte, cuándo es mejor realizarla y si es más rentable amortizar las cuotas o los plazos.

La cuota hipotecaria sube un 1,7% hasta los 604 euros/mes
Artículo anterior
¿Quiénes pueden beneficiarse de la moratoria de las hipotecas por el Coronavirus y cómo?
Artículo siguiente

Artículos relacionados

Comprador contratando hipoteca online

Casi la mitad de los españoles contrataría una hipoteca online

Las mejores condiciones y precios que ofrecen muchas veces las hipotecas online están convenciendo a los compradores españoles. Casi la ...

5 May.
pareja negociando con empleado de banco

¿Qué soluciones tienes si no puedes acogerte a la moratoria por coronavirus ni pagar la hipoteca?

Si no cumples los requisitos para acogerte a la moratoria hipotecaria decretada por el coronavirus existen otras soluciones alternativa...
31 Marz.
pareja con el cuadro de una casa

Consejos para pedir una buena hipoteca

Aquí tienes algunos consejos clave para pedir una buena hipoteca. Presta especial atención al tipo de interés, plazo y cuotas, comision...
30 Marz.