Aunque no sea lo más aconsejable por su riesgo, pedir ayuda a la familia para comprar un piso nuevo es la única opción que tienen algunas personas para poder conseguir un nuevo hogar. La adquisición de una vivienda exige contar con unos ahorros considerables, algo de lo que no dispone todo el mundo: por lo general, el comprador debe contar con el 30/35% del valor del inmueble para satisfacer el 20% no cubierto por la hipoteca (frecuentemente, los bancos conceden préstamos del 80%) y el 10/15% restante correspondiente a los gastos de compra de la vivienda nueva. En el caso de que con tus ahorros no llegues a este porcentaje, y que de no tengas otra opción de conseguir más dinero (donación, etc.), no te quedará otra opción que intentar comprar la vivienda con un aval. Esto supone que alguna persona cercana (generalmente tus padres) entrarán a formar parte de tu deuda hipotecaria y, si tienes en algún momento problemas para pagarla, serán ellos los responsables de la misma. Otra situación en la que puedes verte obligado a pedir la ayuda de tus familiares para comprar un piso es si no reúnes los requisitos exigidos por el banco para obtener una hipoteca: nómina baja, poca antigüedad laboral, antecedentes de impago... En ambas situaciones, la entidad financiera considerará que como comprador necesitas algún tipo de garantía adicional. Una seguridad adicional que correrá a cargo de tus avalistas, que serán los responsables legales de cubrir los pagos de la hipoteca que tú no puedas satisfacer. Aunque como te hemos contado más arriba, la compra de una vivienda con aval no es una fórmula recomendable por el riesgo que implica para terceras personas (durante la crisis, numerosos padres se arruinaron por la imposibilidad de sus hijos de pagar su préstamo), existen determinadas fórmulas para hacerlo con el menor riesgo posible. ¿En qué casos puedes necesitar un avalista? Los bancos son los primeros interesados en prestarte dinero. No obstante, si la entidad detecta que eres un cliente con demasiado riesgo de impago te obligará a solicitar un préstamo con algún tipo de aval. A continuación tienes numerosos supuestos que harán más probable la necesidad de pedir la ayuda de un familiar para poder comprarte una vivienda. Alguno de los siguientes puntos hará indispensable la figura de un avalista para lograr la hipoteca (como el 1) y otros lo harán más necesario en mayor o menor grado (2-6). Finalmente, las circunstancias contenidas en los últimos puntos (7-11) ayudarán a conseguir un préstamo con mejores condiciones e incluso a evitar la necesidad de un aval. Si tu historial de pagos anterior no es bueno o estás en una lista de morosos. Si compras la vivienda tu solo, únicamente un miembro de la pareja trabaja o los ingresos conjuntos son bajos. Si tu edad es elevada (supera los 45 años). Si eres autónomo con poca antigüedad o tienes ingresos irregulares o poco elevados. Si solicitas más del 80% del valor de tasación de la vivienda. Si no tienes nómina o es baja. Si no dispones de empleo estable y fijo. Si la letra mensual no es elevada (por debajo del 30% de tus ingresos netos). Si contratas un seguro de impago de la vivienda. Si adquieres productos del banco junto a la hipoteca. Si la vivienda es de protección oficial o procede del banco que concede el préstamo. Si el inmueble disponía de alquiler con opción a compra previo. Pese a lo comentado anteriormente, recuerda que cada entidad financiera tiene su propia política comercial y que deberás estudiar tu caso concreto con cada una de ellas. Avalista, fiador y codeudor Si por algún motivo, el comprador necesita esas garantías adicionales, entonces entraremos en lo que se denominan avales y avalistas. Según la terminología de los contratos bancarios (hipotecas) se habla de distintas figuras que parecen la misma, pero que son distintas: avalista, fiador y codeudor. Avalista: persona que responde de la deuda de otra persona al firmar en el notario el préstamo hipotecario (incluso como testigo). Puede limitar su responsabilidad y solo responde de forma solidaria. Esto es, cuando le sea legalmente requerido. Codeudor: persona que se hace cargo de la deuda al mismo nivel que el deudor en la hipoteca (por ejemplo, los dos miembros del matrimonio en gananciales) aunque la deuda (hipoteca) estuviera a nombre de uno de ellos. Esta persona responde solidaria e ilimitadamente de la deuda. En caso de impago, el acreedor puede ir a por el deudor principal o a por el codeudor (por ejemplo, en el caso de una separación o divorcio). Fiador o fiador solidario: persona que responde de la deuda o de parte de ella cuando el acreedor ya no puede obtener más del deudor principal. Por lo general, se puede entender al fiador como avalista de una parte del préstamo, pues muchas veces garantiza solo el pago de las letras correspondientes a los primeros X meses del préstamo. El peligro de ser avalista en una hipoteca La persona que avala un préstamo hipotecario debe entender que, si el deudor principal no puede devolver el dinero, la entidad financiera le pedirá que devuelva de una vez el capital pendiente de pago. Por ello, el avalista arriesga todo su patrimonio presente (a la firma de la hipoteca) y futuro (cuando deje de abonarse el préstamo). Por lo general, los avalistas creen que su presencia en la hipoteca (firma) es solo para garantizar la devolución del préstamo, pero no suelen valorar las condiciones del mismo. Sin embargo, si el préstamo no se paga, esas condiciones (tipos de interés, comisiones, etc.) que pactaron los deudores pasan al avalista, que ya podrá negociarlas. Por eso es conveniente si se va a ser avalista, participar en las negociaciones de la hipoteca. Sin embargo, el factor más importante cuando se avala un préstamo es entender que el deudor responde a la deuda con el bien hipotecado (vivienda), pero que el avalista lo hace con todos sus bienes. Lo que siempre se piensa es que el banco acreedor tiene que ir primero a por el deudor y luego, a por el avalista. Sin embargo, lo habitual es que el avalista renuncie sin saberlo al beneficio de excusión en el préstamo hipotecario. Esta renuncia supone que el acreedor puede ir a por el avalista antes que a por el deudor si considera que este último tiene más posibilidades de hacer frente al impago. En el caso de que existan dos o más avalistas (por ejemplo, los padres de ambos compradores), el acreedor también puede elegir a por quién va primero, según qué avalista considere que tiene más posibilidades (liquidez o ingresos) de abonar la deuda. Finalmente, si la vivienda es comprada entre dos personas (pareja o matrimonio) y la relación se rompe, el avalista corre el riesgo de verse arrastrado si no hay acuerdo entre los deudores. Un último que no hay que olvidar: el aval te sobrevive: si falleces habiendo avalado un préstamo hipotecario que no se paga, la deuda pasará a tus (otros) hijos o herederos. Cómo ayudar a un familiar a comprar un piso con menor riesgo La mejor manera de limitar los riesgos de un avalista es la de cubrir solo una parte de la deuda. Para hacerlo así hay que introducir una cláusula en el contrato que se firma en el notario, y que deberá ser acordada y autorizada previamente por las tres partes implicadas: banco acreedor, deudores principales y avalista o avalistas. Pero cuidado, porque en este caso el banco puede decidir que el importe avalado no es suficiente y exigir más. Por este motivo es imprescindible negociar para reducir el riesgo. Otra opción es la de convertirse en hipotecante no deudor. Esta figura jurídica supone que una persona garantiza el pago de una vivienda hipotecada con otra de su propiedad. De esta manera, el banco tiene dos viviendas como garantía hipotecaria de un solo préstamo. El aspecto más destacado del hipotecante no deudor es que normalmente solo hipoteca una parte de su vivienda como una garantía adicional del préstamo contraído por su familiar para la compra del otro inmueble. El resto de su patrimonio (presente y futuro) no corre ningún riesgo. Así, no se convierte en deudor, puesto que en ningún momento recibe dinero del banco. Es el comprador del inmueble, como firmante de la hipoteca principal, el que debe pagar la cantidad adelantada por el banco (más los correspondientes intereses, costes adicionales, etc.). Por su parte, el hipotecante no deudor solo garantiza el pago de una cantidad determinada si el hipotecado principal no cumple con sus obligaciones. No obstante, si debe afrontar el pago de la deuda sí tendrá que disponer del capital disponible: en el caso contrario, el banco puede subastar su bien hipotecado (aunque solo lo haya sido parcialmente) para satisfacer el pago del porcentaje del que sí es responsable. Esperamos que tras leer este reportaje tengas más claras las formas que existen de pedir ayuda a la familia para comprar un piso nuevo y, sobre todo, los riesgos que puede tener esta práctica.
