Calcular la hipoteca de tu casa: así se hace

Artículos por ciudades
26.02.2021 20:10
calcular hipoteca casa
Calcular una hipoteca no es un trabajo complicado. No obstante, requiere tener claros algunos conceptos para saber manejar correctamente los calculadores de hipotecas que hay disponibles en internet y que también te ofrecen la mayoría de bancos junto a su catálogo de hipotecas. Eso sí, ten en cuenta que solo con una de estas herramientas no podrás conocer todos los aspectos que afectan a la hipoteca ni cubrir las numerosas alternativas comerciales que te ofrece el mercado.

De todos modos, antes de empezar a calcular la cuota de tu hipoteca es importante que tengas claros algunos datos: entre otros, tu capacidad financiera, el tipo de préstamo que te interesa (hipoteca fija o variable) y el reparto de los gastos de la hipoteca (los que tendrás que pagas tú y los que son cosa de la entidad financiera).

Determina tu capacidad financiera

Para determinar tu capacidad financiera debes tener en cuenta que ninguna entidad te prestará más del 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que debes cubrir con tus ahorros alrededor del 30% restante (el 20% que no te dará la entidad más otro 10% correspondiente a los gastos de compra).

Otro aspecto crucial que debes tener en cuenta a la hora de calcular tu hipoteca es que tu nivel de endeudamiento (el pago de la letra de la casa más otros préstamos importantes que tengas -coche, etc.-) no debe superar nunca el 30-40% de tus ingresos mensuales netos.

De acuerdo con estos criterios podrás determinar tu capacidad financiera. Es decir, la cuota de la hipoteca que podrás pagar sin pasar apuros económicos y el importe máximo que podrás solicitar al banco en función de tus ahorros, ingresos y gastos.

Por lo tanto, y para que no pierdas el tiempo buscando pisos imposibles, es mejor que calcules bien la hipoteca que podrás pagar antes de lanzarte a la búsqueda del hogar de tus sueños.

Calcula los gastos de la hipoteca

Pero junto a tu capacidad de endeudamiento, también es muy importante que a la hora de calcular la hipoteca tengas en cuenta, además de los gastos de compra que ya hemos comentado (en torno al 10% del precio del inmueble), los gastos de la hipoteca que deberás costear tú.

Tal y como explicamos en nuestro artículo '¿Quién paga los gastos de hipoteca en 2021?', tendrás que costear de tu bolsillo la tasación de la vivienda (entre 300 y 500 euros), la comisión de apertura del préstamo hipotecario (entre el 0,5 y 1% del capital prestado) y el seguro de daños obligatorio al contratar una hipoteca (aquí su importe dependerá de muchos aspectos: la compañía que elijas, el tipo de cobertura, etc.). Estos gastos no siempre correrán de tu cuenta, ya que algunas entidades acaban asumiendo su coste -menos el seguro- si finalmente contratas el préstamo con ellas.

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¿Hipoteca fija o variable?

El tipo de préstamo que necesitas (fijo, variable o incluso mixto) es otro aspecto crucial a la hora de calcular la hipoteca que tendrás que pagar durante muchos años. En este caso, dependerá mucho de tus circunstancias personales, la previsión de incrementar o no tus ingresos en el futuro y si prefieres arriesgar más o menos en la cuota de tu hipoteca (pagar una letra fija durante toda la vida del préstamo o una que dependa de las variaciones en los tipos de interés).

Para ayudarte un poco en la elección, aquí tienes algunos consejos generales:

Es más recomendable una hipoteca fija:
  • Si prefieres no asumir riesgos y tener una cuota de hipoteca invariable.
  • Si quieres una hipoteca con un plazo superior a diez años.
  • Si no vas a amortizar el préstamo de forma anticipada a corto plazo.

Es más recomendable una hipoteca variable:

  • Si crees que tus ingresos a corto plazo aumentarán.
  • Si confías en amortizar la hipoteca de forma anticipada.
  • Si es una hipoteca a pocos años (por debajo de diez).
Al margen de estas directrices y de la hipoteca que tengas previsto contratar, siempre es recomendable pedir presupuestos de los dos tipos de préstamo y en diferentes bancos.

El siguiente paso es conocer bien el importe de las letras mensuales, incluyendo las comisiones bancarias y los productos que bonifiquen el tipo de interés aplicado. Para ello puedes utilizar el calculador de hipotecas que te ofrece cada banco en Internet: ya incluye las posibles bonificaciones y te permitirá calcular con todo detalle la cuota de la hipoteca que puedes conseguir en cada entidad financiera. 

Cómo utilizar un calculador de hipotecas

Un simulador de hipotecas es una calculadora gratuita que, a partir de una serie de datos que introduces (edad, ingresos, ahorros, tipo de vivienda de deseas -habitual o segunda-, plazo del préstamo, etc.), te ofrece una estimación del préstamo que te concederá el banco: importe de las cuotas mensuales, periodo de amortización del préstamo, importe total que pagarás por la hipoteca (vivienda más intereses, etc.)...

fajos de billetes

Puedes calcular tu hipoteca en simuladores independientes o de los bancos. En el primer caso obtendrás una estimación de los préstamos que pueden ofrecerte diferentes entidades. En el segundo, el cálculo de la hipoteca es más exacto, pero para comparar diferentes ofertas te verás obligado a realizar varias simulaciones en los comparadores de hipotecas de cada banco.

Tienes un buen calculador de hipotecas en el Banco de España o en la Asociación Hipotecaria Española, así como en las empresas de comparadores financieros. Pero nuestro consejo es que utilices los de los bancos para calcular las cuotas de la hipoteca que pagarías en cada uno de ellos.
La forma más rápida de calcular tu hipoteca es a través de un simulador.
Si prefieres utilizar un calculador independiente, la información que debes obtener de los bancos para introducirla es básicamente el tipo de interés que te aplicarán, pues ya conoces el importe que necesitas (ese 80% del valor de tasación), y el plazo de amortización máximo que te concede cada uno de ellos para que devuelvas el préstamo.

No obstante, con el simulador puedes variar el importe a solicitar o el plazo de amortización para ajustar más el resultado final conforme a los tipos de interés que deseas y al presupuesto que tienes.

Nuevamente, te recordamos que en el cálculo de una hipoteca es clave si prefieres una a tipo fijo o a tipo variable, porque en la primera, tras un primer año de ajuste, la cuota no se moverá nunca, mientras que en la segunda variará cada año de acuerdo con la evolución del euríbor (por lo que ninguna calculadora podrá darte estimaciones más allá de los primeros 12 meses).

¿Cómo comparar los resultados de un calculador de hipotecas?

Finalmente, debes tener en cuenta que estas calculadoras resultan claves a la hora de ayudarte a elegir el mejor préstamo. No obstante, en una primera fase el simulador no te facilitará una oferta cerrada y definitiva de la entidad financiera, pero te permitirá comenzar a seleccionar los préstamos que realmente te interesan (por aproximarse a lo que estás buscando). Esta primera oferta genérica del banco que no está 100% personalizada a tu caso concreto se denomina FIPRE (Ficha de Información Precontractual), mientras que la oferta definitiva y vinculante es la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).
La oferta inicial de los simuladores te permite hacer una primera selección de los préstamos hipotecarios que más te interesan.
Como te decíamos, las diferentes FIPRES te permitirán descartar opciones y quedarte con las dos o tres mejores propuestas. Solo a estas entidades es a las que debes solicitar una oferta personalizada (FEIN) de sus hipotecas para quedarte con la que más te interese. El cálculo final de la hipoteca que te ofrezca cada entidad (la oferta personalizada que te comentamos), sí que ofrecerá ya todos los datos exactos de ese préstamo.

Recuerda también que, si ya dispones de un préstamo hipotecario, tu banco también te ofrece una calculadora para la amortización de la hipoteca que te permite estimar cómo quedará la deuda si haces una amortización anticipada.

Esperamos que esta lectura haya respondido a la pregunta cómo calcular una hipoteca y que ahora sepas cuáles son los pasos para hacerlo.

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