Cancelar una hipoteca: ¿cómo se hace?

03.09.2020 10:37
cancelar hipoteca casa
Cancelar la hipoteca es el trámite legal que pone fin al préstamo una vez que has pagado la deuda. Cuando firmas la hipoteca ves muy lejano el día en que terminarás de pagar el préstamo y podrás decir, finalmente, que la casa es tuya. Abonar la última cuota te libera de tu relación con el banco, porque has terminado de pagar la deuda en su totalidad.

Sin embargo, la vivienda no queda libre de cargas si no realizas el trámite legal de la cancelación hipotecaria en el Registro de la Propiedad. Si no sabes cómo hacer este levantamiento de hipoteca, no te preocupes: en este artículo te explicamos cómo cancelar ese préstamo.

¿En qué consiste la cancelación de una hipoteca?

Cuando se firma la hipoteca con el banco (en este otro post te contamos cuánto tarda el banco en conceder una hipoteca), la entidad financiera obliga a inscribir la escritura de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para garantizar la devolución del préstamo hipotecario.

No te pierdas: ¿Quién paga los gastos de hipoteca?
Por eso, tras pagar la última cuota al banco, el titular debe cancelar la hipoteca. Así, el préstamo queda cancelado en el Registro de la Propiedad. En realidad, no es un trámite obligatorio como sí lo es la inscripción de la hipoteca, pero conviene hacerlo para que la vivienda aparezca libre de cargas y pueda venderse sin problemas o para que su propietario pueda pedir otro préstamo hipotecario. 

Si no se cancela la hipoteca registralmente, la casa seguirá apareciendo con la carga hipotecaria aunque esté liquidada con el banco. Solo se eliminarán las cargas de forma automática cuando pasen 20 años, al actualizar el Registro la información. Sin embargo, es posible que no puedas esperar tantos años hasta que se cancele la hipoteca de forma automática si quieres vender la casa. 

Pasos a seguir para cancelar la hipoteca

¿Cómo se cancela una hipoteca? Lo primero que debes saber es que los trámites puedes hacerlos personalmente o también puede encargarse el banco a través de la gestoría, por lo que te cobrará unos gastos de cancelación de la hipoteca.

Si decides hacer tú mismo los trámites, esto son los pasos que debes seguir y los documentos que necesitas para cancelar la hipoteca:

Certificado de deuda cero

Es el documento que tiene que emitir el banco para justificar que la hipoteca está liquidada. Este documento no tiene ningún coste, según ha establecido el Banco de España. Es decir, el banco no puede cobrar nada por entregarlo al cliente.

Escritura de cancelación de hipoteca

El siguiente paso, después de obtener el certificado de deuda cero, es ir al notario a hacer la escritura de cancelación de la hipoteca. A la firma tiene que acudir un apoderado del banco, pero la entidad financiera no puede cobrar ningún coste por ir a la notaría. En cuanto al coste de la escritura, depende del importe de la hipoteca, pero el importe mínimo son 90 €, según se establece en el RD 18/2012.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Este trámite consiste en acudir a la delegación de la Agencia Tributaria para liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). No obstante, en realidad solo se trata de rellenar el modelo 600, porque la cancelación hipotecaria está exenta de pago.

Registro de la Propiedad

El último paso para cancelar un hipoteca consiste en registrar la escritura de cancelación hipotecaria en el Registro de la Propiedad. Aquí hay que presentar todos los documentos que previamente has tramitado para cancelar el préstamo: certificado de deuda cero, IAJD y escritura.

Asimismo, en el Registro hay que pagar unos aranceles registrales que varían en función del importe de la hipoteca, con un mínimo de 24 €. Finalmente, al cabo de unos días es aconsejable pedir una nota simple en el Registro para verificar que se ha hecho correctamente la cancelación hipotecaria.

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Casos en los que necesitas cancelar la hipoteca

Aunque en la mayoría de los casos se debe cancelar la hipoteca porque se ha pagado la última cuota del préstamo hipotecario, existen otras circunstancias en las que también se tiene que hacer esta cancelación. Son las siguientes:
  • Al amortizar la hipoteca anticipadamente. Si recibes una cantidad de dinero extra o tienes algunos ahorros te puede interesar amortizar la hipoteca y saldar la deuda con el banco antes de tiempo. En ese caso, tienes que hacer una amortización anticipada del capital pendiente y pagar la comisión de amortización anticipada correspondiente para cancelar después la hipoteca.
  • Al vender la vivienda. Es otra de las circunstancias más habituales en las que se necesita cancelar la hipoteca registralmente. La razón es que que lo primero que hará el comprador es comprobar que la vivienda en la que está interesado está libre de cargas. La cancelación de la hipoteca se realiza el mismo día en el que se firma la escritura de venta. Hay que presentar un certificado de deuda pendiente donde ésta aparece reflejada y firmar en el notario el pago de la deuda con el dinero de la venta de la vivienda. Después, el comprador realiza la cancelación hipotecaria en el Registro.
  • Al pedir otra hipoteca. Una vez pagada la hipoteca, si queremos pedir un nuevo préstamo hipotecario donde la casa sea la garantía, el banco exigirá que esté libre de cargas. Por eso es necesario hacer la cancelación de la hipoteca. 

¿Qué pasa con los productos vinculados al cancelar la hipoteca?

Al contratar la hipoteca, los bancos ofrecen mejoras en las condiciones del préstamo si se contratan algunos productos vinculados con ella.

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Una vez cancelada la hipoteca, puedes mantener estos productos o darlos de baja. Entre los más habituales están la domicialización de la nómina y los recibos en la misma cuenta de la hipoteca y la contratación de tarjetas de crédito. Tras la cancelación hipotecaria puedes cambiar los recibos a otro banco y cancelar las tarjetas de crédito o débito, aunque no podrás recuperar el coste de mantenimiento.

Sin embargo, con los seguros de hogar o de vida puedes recuperar la parte de la prima que no se ha consumido. Si además tenías contratado un plan de pensiones, puedes traspasarlo a otra entidad. 

¿Es mejor cancelar una hipoteca o invertir el dinero? 

Una última cuestión que surge cuando tienes un dinero ahorrado es si es mejor cancelar la hipoteca y librarte de la deuda o invertirlo y aumentar los beneficios. No es fácil resolver esta cuestión, porque la elección depende del interés que pagas por la hipoteca, la rentabilidad que puedes conseguir al invertir ese dinero y el riesgo que estás dispuesto a asumir. 

Es mejor invertir si la rentabilidad que consigues con la inversión supera el interés que tienes que pagar por la hipoteca. Por ejemplo, si pagas un 1% de interés en la hipoteca pero contratas un depósito que ofrece una rentabilidad del 2%, te interesa invertir en lugar de cancelar la hipoteca: el rendimiento es mayor que el ahorro que conseguirías cancelando la hipoteca. 

Para calcular que es más rentable debes tener en cuenta por otro lado el coste que tiene la cancelación hipotecaria, con los aranceles notariales y registrales, más la comisión de amortización anticipada.

No obstante, y con carácter general, puede decirse que cuánto más bajo sea el tipo de interés de tu préstamo, menos rentable será amortizarlo de forma anticipada.

Esperamos que tras leer este reportaje tengas mucho más claro cómo cancelar una hipoteca y los pasos que debes seguir para hacerlo.

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