Cláusulas abusivas de las hipotecas: qué son y ejemplos más comunes

Las cláusulas abusivas de las hipotecas han sido uno de los temas más controvertidos en los últimos años, ya que debido a ellas muchos hipotecados han asumido más gastos en la compra de su vivienda. Se empezó hablando de las cláusulas abusivas en los gastos de una hipoteca y de la ilegalidad de que todos ellos corrieran a cargo del hipotecado.

Después llegó la pelea legal por la cláusula suelo. La última polémica relacionada con las cláusulas abusivas ha sido determinar si las llamadas hipotecas IRPH eran legales o no: para sorpresa de muchos, el Tribunal Supremo ha sentenciado que, pese a que sí hubo falta de transparencia en la información proporcionada sobre el índice, las hipotecas ligadas al IRPH no pueden considerarse abusivas (en este artículo te explicamos qué es el IRPH bancario, cómo afecta a tu hipoteca y cuánto podrías haberte ahorrado sin él).

¿Qué es una cláusula abusiva en un hipoteca?

La legislación española explica que cláusulas abusivas de las hipotecas son todas aquellas condiciones que una de las dos partes implicadas en la operación establece en el contrato del préstamo hipotecario de forma unilateral en contra de lo que se considera buena fe. Esta situación genera una desigualdad en los derechos y obligaciones de una de las partes, a la sazón, el consumidor o hipotecado.

Así, las cláusulas abusivas de las hipotecas están siendo consideradas nulas por los tribunales por haber sido añadidas de forma poco transparente por las entidades financieras y por haber causado daños al consumidor. Por ejemplo, incrementando los gastos de la hipoteca, y por tanto haciéndole pagar más dinero por su préstamo.

Las consecuencias de declarar abusiva una cláusula es que se convierte en nula y la parte perjudicada tiene derecho a la restitución de los daños causados por la misma y a que se actúe como si nunca hubiera existido en el contrato. Por lo general, la entidad financiera se ve obligada a compensar al usuario por los perjuicios (gastos de hipoteca) o a sustituir esa cláusula por otra.

No obstante, existen dos tipos de nulidades para las cláusulas abusivas en las hipotecas: la nulidad absoluta o de pleno derecho, que no pone límites temporales a las reclamaciones; y la nulidad por vicio de consentimiento o error, que sólo permite poner la reclamación en los cuatro años siguientes a la firma del contrato.

Ejemplos comunes

1. Cláusula suelo
2. Cláusula de vencimiento anticipado
3. Cláusula de intereses moratorios
4. Cláusula sobre gastos de la hipoteca
5. Cláusula sobre gastos profesionales legales por impagos

A continuación te explicamos uno por uno os ejemplos de las principales cláusulas abusivas de las hipotecas:

Cláusula suelo

Este es posiblemente el ejemplo más común. La cláusula suelo de las hipotecas imponía un nivel en la referencia hipotecaria (euríbor) a partir del cual las bajadas adicionales del indicador ya no se aplicaban en las revisiones periódicas de los préstamos a tipo variable. Así, cuando el euríbor se fue a mínimos llegó un momento en el que las entidades financieras aplicaron esta cláusula para no perder beneficios y las hipotecas dejaron de bajar a pesar de estar vinculadas a una referencia que sí lo hacía.

Puesto que perjudicaban al consumidor, el Tribunal Supremo las consideró una cláusula abusiva en las hipotecas, por lo que se pueden reclamar por vía judicial para recuperar el dinero que se pagó de más. 

Cláusula de vencimiento anticipado

La entidad financiera incluía una cláusula para protegerse ante los impagos de hipotecas que le permitía el vencimiento anticipado del contrato. Así, en algunos casos el banco podía vencer el contrato con la demora de un único pago.

Esta cláusula de las hipotecas se consideró abusiva y ha quedado muy limitada en la nueva ley hipotecaria de junio de 2019,  que otorga un plazo mayor de tiempo para que el banco pueda ejecutar la hipoteca.

Cláusula de intereses moratorios

Una cláusula abusiva en las hipotecas muy habitual era la relacionada con los intereses aplicados cuando el hipotecado se demoraba en el pago de las cuotas. El Tribunal Supremo sentenció en el año 2016 que en caso de demora no se podían superar los dos puntos porcentuales sobre el interés aplicado en el momento de la firma del préstamo hipotecario.

Cláusula sobre gastos de la hipoteca

La cláusula abusiva relacionada con los gastos de hipoteca es una de las que más trabajo ha dado a los tribunales, pues era la más habitual. Según esta cláusula, declarada abusiva por el Tribunal Supremo en 2015, el consumidor era el responsable de pagar todos los gastos asociados a la escritura del préstamo hipotecario. Entre ellos estaban los de gestoría, notaría, tasación de la vivienda y el controvertido Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Tras la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, el hipotecado debe abonar los gastos de tasación de la vivienda, la comisión por apertura del préstamo hipotecario, las copias de la escritura y el seguro del hogar. Mientras, el banco abona el IAJD y los gastos de notaría, gestoría e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Cláusula sobre gastos profesionales legales por impagos

La última de las cláusulas abusivas de las hipotecas era la que obligaba a los consumidores a hacerse cargo de los honorarios de los abogados y procuradores si la entidad financiera les demandaba por impago. También acabó siendo considerada como irregular.

Cláusula sobre el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH): declarada no abusiva

Aunque como ya te anunciábamos al principio esta cláusula acaba de ser declarada no abusiva por el Tribunal Supremo, te contamos en qué consistía por su reciente actualidad y porque, como sí se ha reconocido, no era del todo transparente.

El IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es un índice que se utilizaba para referenciar las hipotecas a tipo variable. Se calculaba a partir de la media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios que los propios bancos españoles concedían. El IRPH era menos transparente que el euríbor y bajaba mucho menos.

El banco debía informar al usuario de cómo se calculaba, la evolución del índice durante los últimos dos años y redactar la aplicación de esta cláusula de forma clara y comprensible. La aplicación del IRPH como referencia para los tipos de interés de una hipoteca variable ha hecho que muchos usuarios pagaran más por sus préstamos.

Esperamos que tras leer este artículo tengas mucho más claro qué son las cláusulas abusivas de las hipotecas y cuáles son las más importantes.