¿Cuántos titulares puede tener una hipoteca?

La dificultad que tienen actualmente muchas personas para hacerse con un piso hace que en ocasiones se planteen una compra conjunta. Es en ese momento cuándo se les plantea la duda de cuántos titulares puede tener una hipoteca.

Normalmente, la hipoteca para la compra de una vivienda tiene uno o dos titulares, ya que estos suelen ser también los nuevos titulares de la propiedad. Sin embargo, hay casos en los que se puede ser titular del préstamo sin serlo de la propiedad y en los que la hipoteca es solicitada por más de dos personas (en este otro reportaje te explicamos cómo pedir ayuda a tus familiares para comprar un piso con el menor riesgo posible).

Por lo general, cuantos más titulares tenga una hipoteca, mayores serán las garantías ofrecidas al banco. Este es el motivo por el que, según explica Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja Miranda, “no hay límite” de titulares en una hipoteca.

No te pierdas: ¿Cuánto tiempo tarda el banco en conceder una hipoteca?

A la hora de analizar cuántos titulares puede tener una hipoteca, aquí vamos a centrarnos principalmente en el primer caso que hemos mencionado, ya que es el que más puede afectar a los ahorradores: ser titular hipotecario sin propiedad. Esta figura es casi la opuesta de la del hipotecante no deudor. En este caso, una persona avala el préstamo hipotecario de un familiar con una parte de su vivienda. De esta manera, en caso de impago, el hipotecante no deudor no pone todo su patrimonio en juego, pues ha limitado este riesgo a una parte de su vivienda.

La ventaja de tener un hipotecante no deudor para quien pide la hipoteca es que cuenta con la garantía de una tercera persona, algo que facilita que le concedan el préstamo o le mejoren las condiciones. Y este es el motivo también por el que algunos ahorradores incorporan al préstamo hipotecario a una tercera persona que, sin embargo, no será propietario según la escritura de compraventa. Existen dos motivos principales por los que una hipoteca puede contar con más de dos titulares.

Titular hipotecario sin propiedad por problemas de edad

El primero de los motivos por los que una hipoteca puede tener varios titulares es porque los compradores solicitan una hipoteca con un plazo que supera su edad de jubilación. Normalmente, cuando la edad del solicitante de mayor edad supera los 45 años, el banco es reticente a conceder hipotecas a más de veinte años.

En este caso, la entidad financiera solicita que el titular del préstamo sea más joven, por lo que se incluye a un familiar que se convierte en el titular principal y que deja a los solicitantes fuera del crédito o como cotitulares.

Un ejemplo de este caso sería un matrimonio con hijos mayores que decide comprarse una segunda vivienda con hipoteca. El banco les exigirá que el titular del préstamo hipotecario sea uno de sus hijos para tener la garantía de que no supera la edad límite. Así, los progenitores pagarán la vivienda (serán titulares de la propiedad en la escritura), pero aparecerán como cotitulares en el préstamo. Y el hijo será el titular del préstamo, pero no de la propiedad.

Esta situación atará al titular durante los años que exista el préstamo (en la mayoría de los casos no podrá pedir otro hasta que no finalice el que tiene en curso), por lo que esta fórmula solo es recomendable para hipotecas cortas y para personas que no tengan pensado pedir una hipoteca para ellos próximamente.

Titular hipotecario sin propiedad por problemas de avales

El segundo caso en el que podemos hacernos la pregunta de cuántos titulares puede tener una hipoteca es el de una pareja joven que no consigue ofrecer las garantías suficientes al banco para obtener el préstamo y recurre a una tercera persona para que conste como titular y venza las reticencias de la entidad. De este modo, la hipoteca tiene tres titulares y es más fácil que salga adelante, ya que la posibilidad de impago es menor.

Al haber tres titulares existen más garantías para obtener el préstamo hipotecario, que además disfrutará de mejores condiciones. Por el contrario, con tres titulares la responsabilidad es igual para todos, pues no importa si en la escritura de compraventa aparecen solo dos de ellos.

Para explicarlo mejor, este tercer titular posibilita la operación con su presencia. Con tres titulares, el préstamo pasa el examen de riesgos del banco sin problemas porque entre todos acumulan mayores ingresos. La clave es que, si se produce un impago, la entidad financiera reclamará a los tres, sean o no propietarios.

Problemas adicionales de ser titular de una hipoteca sin ser propietario

Finalmente, contratar una hipoteca con varios titulares -algunos de ellos no propietarios de la nueva vivienda- puede tener también otros problemas adicionales a los mencionados anteriormente:

• Aparecer en el CIRBE. En ambos casos, es muy importante entender que aparecer como titular en un préstamo hipotecario nos coloca en situación de riesgo directo en el CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España). El CIRBE no es un registro de morosos (como por ejemplo el Fichero de Inquilinos Morosos), pero sí de deudores, por lo que todo el sector financiero sabrá que existe una hipoteca abierta a nuestro nombre, lo que nos complicará el acceso a nuevos préstamos.
  
  “CIRBE es una base de datos que recoge la información de los préstamos, créditos (riesgo directo), avales y garantías (riesgo indirecto) que cada entidad de crédito mantiene con sus clientes. Mensualmente y de forma agregada, la CIRBE facilita a las entidades declarantes la información de las personas cuyo riesgo acumulado supera los 9.000 euros”, según consta en la web del Banco de España.

• Problemas fiscales ante una posible donación encubierta. Por otro lado, asumir una deuda hipotecaria sin recibir un porcentaje de la vivienda (figurar como titular en la escritura) es, desde un punto de vista fiscal, una situación dudosa que podría encubrir una donación y acarrear problemas.
  
  Carmen Martín, abogada de Matritense de Asesoría, recomienda consultar previamente con expertos fiscales la conveniencia de entrar como titular en un préstamo hipotecario si no vamos a aparecer como propietarios, pues “existe el riesgo de que Hacienda interprete la operación como una donación encubierta”.

A modo de resumen, podemos responder que no existe un límite a cuántos titulares puede tener una hipoteca. No obstante, lo normal y recomendable es que coincidan los titulares del préstamo y de la propiedad con la finalidad de evitar problemas fiscales y poder acabar apareciendo en el registro del CIRBE.