Diccionario de hipotecas: todos los términos que debes conocer

No te vamos a engañar: comprar una casa con hipoteca exige conocer unos conceptos que muchas veces se ignoran. Pero no te preocupes, para ayudarte en la búsqueda de la mejor financiación hemos preparado este diccionario de hipotecas. En él encontrarás los términos más frecuentes a la hora de estudiar diferentes préstamos hipotecarios y de contratar uno.

Si estás pensado solicitar próximamente un préstamo hipotecario o ya estás en ello, te recomendamos que antes te empolles este diccionario hipotecario para entender bien el idioma que te hablarán durante las próximas semanas. Saber de lo que te están hablando hará que las negociaciones con el banco te resulten mucho más sencillas.

Si buscas una nueva hipoteca, este diccionario te resultará de gran ayuda.

Amortización 

Amortizar una hipoteca es devolver al banco el capital que nos ha prestado. Esta devolución del préstamo puede hacerse mes a mes a través de cuotas o de manera anticipada (antes de la fecha convenida).

Esta amortización anticipada puede ser total o parcial (devolver solo un parte de la cantidad que debemos). No obstante, si decides amortizar la hipoteca antes de tiempo debes saber que es probable que el banco te cobre una comisión de amortización (aunque esta se ha abaratado tras la entrada en vigor de la última ley hipotecaria).

Aval

Si no ofreces suficientes garantías de pago al banco (por tu salario, etc.) es posible que te exija un aval para concederte la hipoteca. Dicho de otra forma, el aval es la garantía del cumplimiento de una obligación. La garantía es un dinero o una propiedad que una persona cede comprometiéndose a entregarlo al banco en caso de que el deudor incumpla sus obligaciones de pago.

Gracias a los avales, muchas personas que no podían por sí mismas acceder a un préstamo hipotecario para comprar una vivienda, lo han conseguido. Sin embargo, hacer de avalista también tiene un riesgo importante: en este otro artículo te contamos los aspectos que debes tener en cuenta antes de convertirte en avalista de una hipoteca.

Cadencia

Si tu hipoteca es de tipo variable, sabrás que sus intereses fluctúan a lo largo de la vida del préstamo. Pero la revisión de este tipo se hace en un periodo determinado. Este periodo de revisión es lo que se llama cadencia. Normalmente, la cadencia, a menos que se negocie otra con el banco, es anual.

Cancelación hipotecaria

Cancelar una hipoteca es el trámite legal que pone fin al préstamo una vez que has pagado la deuda. Aunque hayas completado el pago, para que la vivienda quede libre de cargas debes realizar su cancelación hipotecaria en el Registro de la Propiedad.

Capital

Es la cantidad de dinero que te presta el banco o entidad financiera. Normalmente, este capital corresponde al 80% del valor de la tasación de la vivienda, aunque en épocas precrisis se llegó a conceder hasta el 100% más gastos.

CIRBE

La CIRBE, también conocida como Central de Información de Riesgos, es una base de datos del Banco de España que recoge la información de los préstamos, créditos (riesgo directo), avales y garantías (riesgo indirecto) que cada entidad de crédito mantiene con sus clientes. La CIRBE no es un registro de morosos. Mensualmente y de forma agregada, la CIRBE facilita a las entidades declarantes la información de las personas cuyo riesgo acumulado supera los 9.000 euros.

Según explica el Banco de España, "Cualquier entidad puede pedir información concreta de un titular si éste le solicita una operación de riesgo (como por ejemplo la concesión de un crédito personal o hipoteca) o figura como obligado al pago o garante en documentos cambiarios o de crédito cuya adquisición o negociación haya sido solicitada a la entidad en cuestión". Para la entidad es necesario conocer si tienes obligaciones contraídas con otras entidades para determinar así el nivel de riesgo en que incurre al autorizar la operación.

Cláusula suelo

La cláusula suelo o suelo hipotecario es otro concepto que no podía faltar en este diccionario de hipotecas por la trascendencia que ha tenido. Se trataba de una cláusula que se incluía en los contratos según la cual el interés del préstamo no podía bajar de un determinado límite, ni siquiera aunque ese tipo de interés fuera realmente más bajo. Es decir, ponía un límite a las posibles bajadas de los tipos de interés de las hipotecas.

Actualmente es considerada una cláusula abusiva de las hipotecas, y por tanto ha sido declarada nula. Y es que durante la pasada crisis inmobiliaria, muchos bancos aplicaron esta cláusula suelo cuando el euríbor, el índice de referencia para las hipotecas variables, cayó en picado, provocando que los afectados tuvieran que pagar más dinero por su hipoteca.

Comisiones

Son los cargos que el banco impone al cliente por realizar determinadas operaciones. Algunas de ellas son la comisión de apertura (por formalizar la hipoteca), amortización anticipada y subrogación (llevar tu hipoteca a otro banco). Muchas de estas comisiones han sido puestas en tela de juicio. De hecho, la Ley Hipotecaria ha reducido algunas de ellas.

Cuota

El capital que el banco presta al deudor es devuelto por este mediante cuotas generalmente mensuales. Estas cuotas están formadas por la parte proporcional del capital prestado más sus intereses. Dependiendo de si se trata de una hipoteca fija o variable, las cuotas serán invariables durante todo el préstamo o no.

En España, las cuotas de las hipotecas se calculan según el sistema de amortización francés. Según este, la mayoría del importe de las cuotas que se pagan los primeros años está destinada a la amortización de los intereses del préstamo hipotecario.

Diferencial

El diferencial de una hipoteca determina el importe de la cuota. Generalmente, el interés de los préstamos se calcula a partir de la cotización de un indicador (normalmente, el euríbor a doce meses) más un diferencial, que es el beneficio que obtiene el banco por prestar ese dinero. Este diferencial permanece invariable durante toda la hipoteca.

La cifra resultante es lo que se conoce como TIN o Tipo de Interés Nominal, el interés que aplica para el cálculo de las mensualidades de tu hipoteca.

Ejecución hipotecaria

Un término del diccionario de hipotecas que nadie quiere escuchar jamás. Si llevas varios meses sin pagar la cuota del préstamo hipotecario, el banco se verá obligado a ejecutar la hipoteca. Es decir, aplicar la garantía del préstamo hipotecario o, lo que es lo mismo, embargar la vivienda para saldar la deuda pendiente.

En el caso de que no puedas hacer frente al pago de la hipoteca es recomendable que solicites al banco un periodo de carencia de la hipoteca: se trata de un plazo de tiempo en que podrás pagar una cuota mensual más reducida o incluso aplazarla en su totalidad.

Euríbor

Es el principal índice de referencia para determinar el tipo de interés que nos cobrará el banco por una hipoteca de tipo variable. Se revisa en los préstamos hipotecarios cada seis o doce meses y suele expresarse en las condiciones de los préstamos como euríbor +x%.

En realidad, el euríbor como tal es el precio al que se prestan dinero los bancos de la zona euro a corto plazo. En este otro artículo te contamos con más detalle cómo afecta el euríbor a la hipoteca de tu casa.

FEIN

La FEIN es una ficha pormenorizada y personalizada que recoge todas las condiciones del préstamo que el banco concede al cliente a partir de la información que ha facilitado al solicitar la hipoteca. La ley establece que la entidad finaciera tiene que facilitar esta ficha al cliente diez días antes de la firma del contrato hipotecario.

Permite que el cliente pueda comparar las condiciones del préstamo con otras ofertas del mercado. La FEIN debe incluir la siguiente información: datos identificativos del banco; importe y moneda del préstamo; duración del préstamo; tipo de interés (fijo, variable o mixto) aportando el cuadro de amortización y TAE aplicable; importe total a reembolsar; valor del inmueble; porcentaje del valor concedido en el préstamo; periodicidad y número de pagos (mensual, etc.); importe de cada cuota; otras obligaciones (productos combinados, etc.); condiciones y comisiones si se produce un reembolso anticipado; consecuencias que tiene el incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo; derechos del prestatario; y reclamaciones.

FIAE

Este documento complementario de la FEIN añade información relativa a las cláusulas, condiciones y riesgos de la hipoteca que pueden ser más complicados de entender por el cliente.

Por ejemplo, la FIAE avisa de que el interés de una hipoteca variable se calcula según un índice de referencia y explica cómo afectará su subida a la cuota mensual. También incluye las condiciones en las que el banco puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado como consecuencia del impago y los gastos que el cliente tiene que pagar cuando se ejecuta la hipoteca.

Garantía

En los préstamos hipotecarios, la garantía puede ser la propia vivienda financiada o los bienes presentes y futuros del titular. Se garantiza así la devolución del crédito en caso de que el cliente incurra en el impago. Como bien hemos comentado antes, la garantía también puede venir a través de un tercero, como un avalista o un hipotecante no deudor.

Historial crediticio

Se trata de un informe emitido por una entidad especializada donde se detallan los antecedentes de pagos e impagos de una persona. Si el historial descubre que el comprador tienen un perfil financiero irregular (impagos, etc.), el banco puede rechazar la concesión del préstamo.

Intereses

A toda hipoteca se le aplican unos intereses. Es decir, lo que el banco cobra por dejarte su dinero. Los intereses de una hipoteca pueden ser ser fijos (siempre un valor constante), variables (un valor fluctuante, que depende principalmente del euríbor) o mixtos (una combinación de los dos tipos; durante un periodo de tiempo está a tipo fijo y luego pasa a variable).

Al hablar del tipo de interés, normalmente se habla del TIN y TAE, conceptos que te explicamos más abajo en este diccionario de hipotecas.

Novación

La novación de una hipoteca tiene como objetivo cambiar con el banco las condiciones de un préstamo firmado previamente (titulares, plazo, cuantía, etc.).

La novación acarrea diferentes costes. Por un lado, la comisión por novación que debes pagar a la entidad financiera (normalmente, entre el 0% y el 1% sobre el capital pendiente). No obstante, desde la entrada en vigor de la actual normativa hipotecaria, esta comisión tiene varias excepciones: si cambias de interés variable a fijo, la comisión máxima a aplicar es del 0,15% y solo durante los tres primeros años (no es ninguna en el caso de cambiar de fijo a variable). Si solo se modifica el plazo de la hipoteca, esta comisión no puede superar el 0,1%.

Otros gastos se producen debido a que muchos cambios de la hipoteca deben escriturarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Subrogación

En este caso, se trata de una operación más traumática para la entidad financiera, pues el cliente decide trasladar la hipoteca a otra para obtener mejores condiciones en ella (sobre todo, modificar el interés, el plazo de pago o el titular).

La subrogación de una hipoteca suele ser menos recomendable que la novación, ya que es más cara (generalmente, implica pagar la tasación de la vivienda y en ocasiones una comisión adicional), y además permite realizar menos cambios en la hipoteca.

TAE

La TAE de una hipoteca o Tasa Anual Equivalente refleja el coste real que tienes que pagar por un préstamo hipotecario. Se expresa como un porcentaje. 

Tal y como explica la OCU, la TAE "mide el coste efectivo de un préstamo un plazo concreto, en términos anuales y teniendo en cuenta las comisiones y gastos a pagar por el consumidor y la frecuencia de los pagos". En definitiva, indica el coste o rendimiento efectivo de un producto. Su cálculo se realiza mediante una fórmula matemática que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la periodicidad de los pagos, las comisiones bancarias por cancelación o amortización y los gastos de la operación.

TIN