¿Qué es el diferencial de una hipoteca y cómo se calcula?

Artículos por ciudades
12.12.2020 14:50
diferencial hipoteca
El diferencial de una hipoteca es un elemento crucial a la hora de determinar el importe que deberás pagar todos los meses por tu préstamo. Estos préstamos pagan un interés nominal o TIN. En el caso de los préstamos hipotecarios, este interés se compone de la cotización del euríbor a doce meses más un diferencial, que es el beneficio que obtiene el banco por prestar ese dinero.

El euríbor es el tipo de interés que se cobran los bancos europeos por prestarse dinero entre ellos en un mercado interbancario. Su nivel depende del precio oficial del dinero que establece el Banco Central Europeo (BCE) y varía cada día. No obstante, como el euríbor que se utiliza es el que es a doce meses, para calcular el que se aplica en una hipoteca se mira la media del último mes.

Dado que el euríbor es una media del interés que se cobran los bancos unos a otros, ninguna entidad financiera presta dinero a este nivel porque no tendría beneficio. Para asegurarse la rentabilidad de un préstamo hipotecario, al euríbor se le añade un diferencial: esto da lugar al TIN, que es el interés real que va a cobrarte la entidad financiera por el dinero. Conviene que sepas que ese diferencial de la hipoteca permanece inalterado durante toda la vida del préstamo.
El diferencial de una hipoteca es el beneficio que obtiene el banco por prestar ese dinero.
Es importante que sepas también que el TIN no es lo mismo que la TAE o tasa anual equivalente. En la TAE se incluyen todos los gastos y comisiones bancarias de un préstamo, por lo que refleja el coste real y efectivo de un préstamo.

El diferencial de una hipoteca cambia de un banco a otro y de una época a otra a medida que las entidades financieras lo ajustan a sus necesidades. Cuando tienen interés en captar dinero vía préstamos reducen el diferencial, con lo que bajan los intereses de las hipotecas para hacerlas más atractivas y que los clientes contraten más. Cuando han cumplido con sus objetivos de captación de dinero, establecen un diferencial más alto para incentivar menos a los clientes.  

Por ejemplo, cuando una entidad financiera ve que se acerca el final del año y no ha cumplido con sus objetivos comerciales en préstamos hipotecarios reduce el diferencial de las hipotecas para alcanzar unos mínimos. Esta situación también se produce a primeros de año, cuando todos los bancos reciben sus objetivos comerciales y procuran cumplirlos lo antes posible.

Hay otras maneras de conseguir un diferencial para tu hipoteca menor que luego te contaremos. Ahora, te explicamos cómo afecta el diferencial a tu hipoteca.

Cómo afecta el diferencial a tu hipoteca

Tanto si vas a contratar una hipoteca variable o fija, te interesa que el euríbor esté lo más bajo posible y que el diferencial que te apliquen sea, asimismo, reducido. Ya te decimos que eso no es fácil, porque si el euríbor está bajo, las entidades financieras establecerán un diferencial para esa hipoteca más alto para que la operación les resulte más rentable.

En un préstamo a tipo de interés fijo, el diferencial de la hipoteca no es tan importante como en una a tipo variable. Eso es así porque en la variable el diferencial se suma al euríbor, y si este sube, los intereses suben. Si aceptas un diferencial de hipoteca elevado y el euríbor se va para arriba, los intereses se pueden disparar.

Por lo tanto, el diferencial de una hipoteca afecta al coste total del préstamo a través de los intereses que vas a pagar. No obstante, el euríbor no lo puedes negociar, pero el diferencial sí.
No te pierdas: ¿Cómo se desgrava la hipoteca?
Como ejemplo, una hipoteca euríbor más 0,99% de diferencial puede pagar un interés total del 0,81%, lo que supone una cuota mensual de 563 euros. Esa misma hipoteca con euríbor más 1,99% sufre un interés del 1,81% y paga una cuota de 647 euros. La diferencia entre ambas, sólo un punto porcentual en el diferencial de esa hipoteca, supone unos mil euros al año

como afecta el diferencial a una hipoteca
Recuerda que la hipoteca habitual en España es a un plazo de 25 años, lo que supone un riesgo de impago durante un periodo de tiempo muy largo para la entidad financiera. En estos momentos, y dado que el euríbor se encuentra en mínimos históricos (en estos otros artículos puedes ver la evolución del euríbor en 10 añoscómo afecta el euríbor a la hipoteca de tu casa), el diferencial de una hipoteca es muy difícil que baje del punto porcentual. Antes de la crisis financiera de 2008 y 2009, el euríbor alcanzó niveles del 5,39% y los diferenciales estaban en torno al medio punto porcentual.

¿Cómo reducir el diferencial de tu hipoteca?

Ya hemos dicho que te interesa que el diferencial de tu hipoteca sea lo más bajo posible para que los intereses sean reducidos. Por lo tanto, una de las condiciones que te conviene negociar bien con tu banco antes de firmar el préstamo es el diferencial que te aplicarán a tu hipoteca.

Para conseguir mejores condiciones en el diferencial tendrás que aceptar determinados productos asociados a tu préstamo, como por ejemplo domiciliación de nómina, planes de pensiones, seguros de hogar o vida, o tarjetas de crédito. Si aceptas algunos de estos productos, te aplicarán un diferencial más bajo.
Si aceptas algún producto asociado al préstamo puedes lograr un diferencial menor para tu hipoteca.
Por ejemplo, tu banco puede ofrecerte un diferencial de hipoteca del 2% sin productos asociados, pero con una rebaja del 0,5% si domicilias tu nómina, otra rebaja del 0,25% si contratas un seguro de vida y otro 0,25% si firmas un plan de pensiones. Esto podría dejar tu diferencial de hipoteca en el 1%, lo que reduciría mucho los intereses.

Pero cuidado, hay estudios que demuestran que en algunos casos resulta más caro aceptar estos productos asociados que aceptar un diferencial algo más alto. Ten en cuenta que todos estos productos tienen un coste que se añade a los de tu hipoteca. Te lo contamos todo en este post: 'Contratar otros productos para abaratar la hipoteca no siempre funciona'.
 
Esperamos que ahora tengas más claro qué es el diferencial de una hipoteca, cómo se calcula, cómo afecta a tu préstamo y cómo reducirlo.

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