¿Qué es mejor: reducir capital o tiempo en una hipoteca?

Artículos por ciudades
10.02.2021 17:26
Qué es mejor: reducir capital o tiempo en una hipoteca
¿Qué es mejor: reducir capital o tiempo en una hipoteca? Esta es la gran duda que asalta a los compradores que tienen algún dinero ahorrado y deciden dedicarlo a amortizar su hipoteca.

La respuesta no es única, pues depende de numerosos factores. Para decidir qué es mejor, reducir capital o tiempo en una hipoteca, debes tener en cuenta tu situación personal actual y futura (previsión de ingresos, mejoras en el trabajo, etc.), las comisiones de amortización aplicadas por tu banco, el tipo de préstamo que tienes (hipoteca fija o variable) y la evolución prevista de los tipos de interés (si tu hipoteca es variable). Por último, también debes valorar la posible desgravación fiscal por vivienda habitual (si tu préstamo es anterior a 2013).

Analizando todos estos aspectos podrás determinar si en tu caso es mejor reducir el plazo de tu hipoteca o la cuantía de sus cuotas. Por ejemplo, imagina que la hipoteca que tienes es de interés fijo, por lo que pagarás el mismo importe durante toda la vida del préstamo. En este supuesto, la evolución del euríbor no tiene importancia, y solo deberás valorar tu circunstancia personal para tomar una decisión. Si decides reducir el plazo, abonarás cuotas por adelantado, lo que implicará terminar de pagar el préstamo antes. Eso sí, seguirás pagando lo mismo cada mes. Por otro lado, si optas por reducir la cuota, saldarás el préstamo en la fecha estipulada con el banco, pero las mensualidades serán menores.
Es recomendable que amortices la hipoteca durante los primeros años, ya que es cuando se concentran los mayores intereses del préstamo.
No obstante, y al margen de tu elección (reducir plazo o cuotas de la hipoteca), es importante que intentes amortizar la hipoteca durante los primeros años, ya que en ellos se concentra la mayor parte de los intereses, por lo que el ahorro será mayor. Por esta misma razón, cuanto menor sea el interés de tu hipoteca, menos rentable será amortizarla anticipadamente.

Entonces, ¿qué es mejor: reducir capital o tiempo en una hipoteca? Ya te hemos comentado que depende de cada caso. Sin embargo, y como norma general, puede decirse que lo más recomendable -siempre que la cuantía de las cuotas no te suponga un problema- es reducir el tiempo de la hipoteca, puesto que el ahorro será mayor (nuevamente, los intereses del préstamo juegan un papel decisivo).

La clave, el sistema de amortización

Las cuotas de una hipoteca están formadas por el abono de los intereses y la amortización de capital. De acuerdo con el sistema de amortización francés que se aplica en las hipotecas españolas, a medida que el préstamo avanza, cada mensualidad paga menos intereses y amortiza más capital. Aquí tienes la razón por la que es mejor reducir el tiempo de una hipoteca: es la fórmula para pagar menos intereses en el cómputo total del préstamo.

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Puedes comprobarlo fácilmente en el cuadro de amortización de la hipoteca que tu entidad financiera pone a tu disposición online. A modo de ejemplo, usamos el simulador de Bankia para una hipoteca de 100.000 euros a 15 años, con un interés del 1,5% y en la que se aportan 10.000 euros como amortización adelantada:
  • Reduciendo cuotas de la hipoteca: la letra baja de 620,74 a 558,67 euros mensuales. Supone un ahorro del 10% o 774,84 euros al año, más otra rebaja por la reducción de los intereses del 10%. Supondrían 1.173,55 euros.
  • Reduciendo tiempo de la hipoteca: el número de cuotas pasa de 180 a 161, lo que supone un ahorro en un año y medio del 20% o 2.373,96 euros.

La diferencia no es demasiado relevante, pero perfectamente visible. Aquí tienes la respuesta a la pregunta inicial de qué es mejor, reducir capital o tiempo en una hipoteca: la mejor opción es reducir el tiempo de tu hipoteca, siempre y cuando el importe de las cuotas no suponga un problema para tu economía.

Otros aspectos a valorar: interés variable y circunstancias personales

Al margen de todo lo anterior, hay otros aspectos que debes valorar a la hora de amortizar tu hipoteca. Por ejemplo, si tienes una hipoteca variable, su interés se revisará anualmente. Por lo tanto, si la previsión es que los tipos suban en los próximos año, la brecha se amplía a favor de la amortización de plazo.

Si los tipos de interés van a subir, te interesa reducir el plazo de tu deuda.
No obstante, si esta subida de los tipos de interés hace que el importe de las cuotas se incremente demasiado para tu bolsillo, puede resultarte más interesante reducir capital pare rebajar esas mensualidades y así no sobrepasar tu presupuesto. Más adelante, si las cosas mejoran, puedes volver a revisar tu hipoteca para reducir el plazo.

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Las comisiones por amortización también cuentan

Otro aspecto que debes tener en cuenta a la hora de decidir qué es mejor, reducir capital o tiempo en una hipoteca, es la comisión que deberás pagar por la amortización parcial del préstamo. Es importante que revises el contrato, ya que algunos préstamos hipotecarios cobran por amortizaciones anticipadas si éstas superan cierto importe o plazo. Haz bien cuentas, porque estas comisiones pueden hacer que la amortización no resulte tan atractiva. En algunas entidades, esta penalización se denomina comisión por cancelación parcial y varía si se realiza en los primeros años de la hipoteca o en los siguientes.

Las comisiones por amortización adelantada pueden hacer que la operación ya no resulte tan rentable.
Tal y como establece la ley hipotecaria, la comisión por amortización varía en función de si se trata de una hipoteca fija o variable, además del momento en el que se realice:

Tipo hipoteca

Periodo

Comisión
Hipoteca fija

10 primeros años

A partir 10 años

2%
1,5%

Hipoteca variable

3 primeros años
5 primeros años

0,25%
0,15%

Saca el máximo provecho a la desgravación

Por último, y aunque solo es aplicable en los préstamos firmados antes de 2013, la ley permite desgravar la hipoteca de tu vivienda habitual. En concreto, puedes desgravar el 15% de las aportaciones realizadas durante todo el año hasta un máximo de 9.040 euros si eres el único titular de la hipoteca (o el doble si compartes la titularidad del préstamo y los dos hacéis declaraciones por separado).

Para sacar el máximo provecho a esta ventaja fiscal, lo ideal es que sumes el importe de las 12 mensualidades que pagarás en un año y amortices lo que te falte hasta ese límite (los mencionados 9.040 o 18.080 euros). Pero cuidado, si reduces la cuota de tu hipoteca a mitad de año, te quedarás por debajo del máximo.

Como has podido ver, lo mejor para decidir si es mejor reducir capital o tiempo en tu hipoteca es valorar tu situación económica personal, las comisiones de tu contrato, el tipo de hipoteca, la evolución prevista de los tipos de interés (si es a tipo variable) y la posibilidad de desgravarte la cantidad amortizada.

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