FEIN y FIAE: qué son estos documentos relacionados con la hipoteca y para qué sirven

06.10.2020 20:26
formulario de hipoteca
FEIN y FIAE. Dos conceptos de los que seguro que has oído hablar alguna vez, pero que es posible que no conozcas su significado. No te preocupes, te lo explicamos en este artículo.

Cuando solicitas una hipoteca al banco, tienes que presentar una documentación para que estudie tu perfil crediticio antes de concedértela. Pues bien, tras este paso el banco tiene que entregarte unos documentos: te contamos cuáles son y qué función tienen. 

Con la llegada de la nueva ley hipotecaria se modificaron los documentos que el banco tiene que facilitar al cliente cuando firma una hipoteca. Antes existían la FIPER (Ficha de Información Personalizada) y la FIPRE (Ficha de Información Precontractual), documentos que recogían las condiciones del préstamo antes de la firma. Ambas han sido sustituidas por la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), con la diferencia de que las condiciones recogidas en estas fichas son vinculantes. Es decir, se ha eliminado el trámite de la oferta vinculante que antes tenía que pasar el banco como paso previo a la firma de la hipoteca. 

FEIN: qué es y para qué sirve 

La FEIN es la ficha que recoge todas las condiciones del préstamo que el banco concede al cliente, a partir de la información que ha facilitado al solicitar la hipoteca. Es, por tanto, una ficha personalizada y pormenorizada, que permite que el cliente pueda comparar las condiciones del préstamo con otras ofertas del mercado. Para elaborar esta ficha, el cliente ha presentado previamente en el banco toda la documentación sobre su situación financiera y la cantidad de dinero que necesita para comprar la casa. 

Los datos que debe incluir la FEIN son los siguientes: 
  • Datos identificativos del banco que concede el préstamo. 
  • Importe y moneda del préstamo que se concede, con información sobre las fluctuaciones que puede tener si se firma en una divisa distinta al euro. 
  • Duración del préstamo.
  • Tipo de interés (fijo, variable o mixta) aportando el cuadro de amortización y TAE aplicable (aquí tienes más información sobre los intereses de las hipotecas). 
  • Importe total a reembolsar. 
  • Valor del inmueble
  • Porcentaje del valor concedido en el préstamo
  • Periodicidad y número de pagos: si se paga con periodicidad mensual, trimestral… y el número total de cuotas. 
  • Importe de cada cuota: si es una hipoteca a tipo variable se debe especificar cuánto tiempo es fija y con qué periodicidad cambiarán las cuotas. 
  • Otras obligaciones. Donde se incluyen los productos combinados que se pueden contratar con la hipoteca, el coste y la bonificación en el tipo de interés.  
  • La condiciones y comisiones si se produce un reembolso anticipado
  • Las consecuencias que tiene el incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo. 
  • Derechos del prestatario. Entre los que figura el derecho de desistimiento y el derecho de portabilidad (donde se incluye la subrogación de la hipoteca).
  • Reclamaciones: información sobre dónde se deben presentar las reclamaciones. 

Tal y como establece la ley, el banco tiene que facilitar la FEIN al cliente 10 días antes de la firma del contrato hipotecario. Durante este periodo de tiempo, puede consultar con otras entidades financieras para tener otras ofertas y poder comparar las condiciones.

FIAE: qué es y para qué sirve

La FIAE es un documento complementario de la FEIN. Esta ficha incluye la información relativa a las cláusulas y condiciones de la hipoteca que pueden ser más complicadas de entender por el cliente y los riesgos que tienen. El objetivo de esta ficha es complementar la información que el cliente tiene que saber sobre su préstamo antes de decidir si lo contrata o no. 

Así, por ejemplo, si se trata de una hipoteca variable, la FIAE avisa de que el interés se calcula según un índice de referencia, se especifica cuál es y cómo afectará su subida a la cuota mensual. En el caso de tratarse de una hipoteca multidivisa, explica que se concede en una moneda extranjera y cómo puede variar el importe de las cuotas según su cotización. 

En esta ficha también se incluye la información sobre las condiciones en las que el banco puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado como consecuencia del impago y los gastos que el cliente tiene que pagar cuando se ejecuta la hipoteca. 

El banco tiene que entregar una copia de la FIAE a los titulares del préstamo y a los avalistas de la hipoteca

FEIN y FIAE

Pero además de la FEIN y la FIAE, el banco tiene que entregar otra documentación complementaria al cliente antes de la firma del préstamo: 
  • Copia del proyecto del contrato
  • Reparto de los gastos de formalización del préstamo. 
  • Condiciones de los seguros que se exigen para la firma de la hipoteca. 
  • Simulaciones sobre la evolución, cuando es de tipo variable. 
  • Documento que advierta sobre la obligación de recibir asesoramiento gratuito por parte del notario
Toda esta documentación, junto con la FEIN y la FIAE tiene que remitirla el banco al notario que el cliente haya elegido, con el fin de que pueda asesorarle y resolver las dudas que tenga sobre el préstamo. Un requisito -la cita con el notario para que éste se asegure de que el tomador entiende bien el préstamo y de que el contrato no incluye cláusulas abusivas en la hipoteca- que es obligatorio desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. 

Finalmente, el notario tiene que emitir el acta notarial donde consta que ha recibido toda la información del banco y que el cliente ha sido asesorado e informado de todas las cuestiones recogidas en el préstamo. Para comprobar que el tomador entiende bien las condiciones del préstamo, el notario le hará un test que se remitirá junto con el acta notarial. Superado el trámite, el notario comunicará al banco que todo está conforme y se fijará la fecha para la firma de la hipoteca. 

Por tanto, cuando solicitas una hipoteca el banco siempre tiene que entregarte dos fichas, la FEIN con la información personalizada de acuerdo con tus condiciones, y la FIAE, con la información sobre las cláusulas más complicadas y las implicaciones que pueden tener en tu préstamo hipotecario.

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