¿Cómo solicitar una hipoteca autopromotor?

17.11.2020 15:08
hipoteca autopromotor
La hipoteca autopromotor es un tipo de préstamo diseñado para financiar la construcción de una vivienda en un terreno en lugar de la compra de un inmueble ya edificado. Debido a su carácter un tanto especial, las también conocidas como hipotecas de autopromoción tienen unas condiciones particulares que debes conocer si estás pensando solicitar una a tu banco. Entre estas peculiaridades están que la entrega del capital prestado se hace de forma distinta, suelen ser más caras, exigen más permisos...

Otro aspecto importante es que estas hipotecas te obligan a asumir un riesgo que no tienes si pides el dinero para comprar una casa ya construida: el préstamo se ajusta a un presupuesto concreto, por lo que si haces un mal cálculo y te quedas corto, el capital que obtendrás con la hipoteca de autoconstrucción no cubrirá el coste íntegro de la edificación. Sin embargo, una de las grandes ventajas es que como tú mismo actúas como promotor inmobiliariote ahorrarás la comisión correspondiente, que puede alcanzar el 20-30% del importe total del proyecto.

Requisitos de una hipoteca autopromotor

En una hipoteca autopromotor, el ahorrador tiene que convencer a la entidad financiera de que el proyecto que desea financiar es viable. Para ello debe cumplir una serie de requisitos.

El primer requisito de esta hipoteca para autopromoción es el mismo que te exigen en cualquier otro préstamo hipotecario: la solvencia del deudor.  Esto se demuestra con una documentación que confirme que tienes unos buenos ingresos, un cierto nivel de ahorro, pocas deudas y una situación laboral estable. 

No obstante, para conseguir una hipoteca autopromotor esto no basta. Como la vivienda aún no está construida, para que la entidad financiera te preste dinero sin ese aval que supone la existencia del inmueble tendrás que aportar una serie de documentos relativos a la edificación prevista.

La entidad financiera querrá confirmar los siguientes puntos:
  • Que el terreno donde vas a edificar la vivienda es de tu propiedad y está calificado como suelo urbano, lo que significa que está autorizado construir en él. Para ello te pedirán que conste a tu nombre en el Registro de la Propiedad correspondiente. Por lo tanto, y como puedes ver, la mayoría de las hipotecas autopromotor son sin terreno. Es decir, con el capital obtenido no podrás financiar la compra del suelo.
  • Que cuentas con licencia para poder construir una vivienda en ese solar. Esta licencia la concede el ayuntamiento correspondiente.
  • Que dispones de un proyecto viable de edificación. Esto es, un proyecto realizado por un arquitecto colegiado y, por tanto, validado por el Colegio de Arquitectos.
  • Que dispones de un presupuesto para la ejecución de la obra por parte de una empresa constructora.
  • Que dispones del certificado de eficiencia energética. O que cumples con las exigencias para que te lo concedan durante la fase de redacción del proyecto de edificación.

Financiación y amortización de una hipoteca autopromotor 

Las entidades financieras generalmente no prestan más del 80% del precio de tasación de una vivienda construida, por lo que tampoco te van a conceder más de ese importe del presupuesto que tengas establecido para tu obra. Como en las hipotecas de autopromoción no existe precio de tasación, el banco utiliza el presupuesto de ejecución a la hora de valorar el importe que te va a financiar. El plazo de estos préstamos suele ser de unos 30 años como máximo.

hipoteca autopromoción personas en terreno
Otro aspecto importante en la financiación de una hipoteca para autoconstrucción es que, dado que tu vivienda va a tardar varios meses en construirse, la entidad financiera te irá facilitando el capital en varios plazos según se vayan cumpliendo las distindas fases de la edificación.
Recibirás el capital según se vayan cumpliendo los plazos de ejecución de la obra.
Por lo general, una vez aprobada la concesión de la hipoteca, el banco te facilitará el capital acordado en un plazo de unos dos años, según explican en HelpMyCash. Asimismo, lo hará a lo largo de los tres plazos que suelen establecerse como garantía de que la obra se está ejecutando:
  • Fase suelo: recibirás una parte importante del capital, cercana al 50% del total, para que puedas poner la obra en marcha y afrontar los pagos que te pueden solicitar la empresa de construcción o el estudio de arquitectos que ha diseñado la casa.
  • Fase de certificaciones: recibirás varios pagos de menor cuantía a medida que la construcción avance. Para poder obtenerlos tendrás que justificarlos. Así, el arquitecto tendrá que emitir certificaciones de las etapas que se van cumpliendo para que tú las remitas a su vez a la entidad financiera.
  • Fase de fin de obra: con el último certificado del arquitecto se confirmará el fin de la ejecución de las obras y te entregarán la cédula de habitabilidad. En ese momento, el banco realizará la última entrega de dinero, que puede variar entre el 10% y el 20% del capital prestado.
En lo que respecta a la amortización de una hipoteca autopromotor, cada banco aplica una política comercial distinta. Es posible que tu entidad te deje pagar sólo intereses esos dos primeros años en los que la vivienda todavía no es una realidad. Sería un plazo de carencia parcial, tras el cual pasarías a pagar las letras habituales de cualquier otro préstamo hipotecario (amortizar capital e intereses). En este otro artículo te explicamos con más detalle todo lo que debes saber al amortizar una hipoteca.

Eso sí, al tratarse de una operación de mayor riesgo para la entidad financiera puedes encontrarte con un tipo de interés más elevado que el de las hipotecas convencionales. También es recomendable que revises comisiones y productos combinados para poder comparar entre varias hipotecas antes de decantarte por una en concreto.

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Gastos de una hipoteca autopromotor

Los gastos de una hipoteca autopromotor son los mismos que los de cualquier otra hipoteca. A saber: los gastos derivados de la escritura del préstamo, tales como gestoría, notaría, registro de la propiedad y IAJD van a cuenta de la entidad financiera. Los gastos de tasación hipotecaria y los costes derivados de la escritura de compraventa, impuestos que correspondan (IVA) y gestoría corren a cuenta del cliente.
  • Tasación hipotecaria. En este caso, el banco tasa el inmueble como si ya estuviera terminado. El coste habitual de una tasación ordinaria varía entre los 200 y los 600 euros.
  • Gastos de notaría. Se paga por tener copias de la escritura de compraventa. El precio dependen del número de páginas.
  • IVA. Se aplicará el 10% (porcentaje correspondiente el IVA de la vivienda nueva) en las facturas por pagos anticipados correspondientes a las ejecuciones de obra realizadas.
  • Gestoría. Son los honorarios que cobra una gestoría por realizar determinadas gestiones en tu nombre. Su precio ronda los 300 euros.
En cuanto a las comisiones que puede cobrarte un banco, éstas pueden variar. En algunas hipotecas autopromotor no hay comisiones por estudio o apertura, pero sí de amortización anticipada parcial o total. Entre los gastos de una hipoteca autopromotor también conviene que no te olvides del coste adicional de los productos combinados (para lograr mejores condiciones en tu préstamo). Pueden ser domiciliar tu nómina, contratar tarjetas de crédito, seguros de hogar y de vida...

Ofertas de hipotecas autopromotor en el mercado

Varias entidades financieras ofrecen en su catálogo de productos las hipotecas para autopromoción. Algunas de ellas son Bankia, BBVA, Bankinter, Santander, Kutxabank y Abanca.

Por lo general, las condiciones de estos préstamos son parecidas entre sí y recogen la posibilidad de construir una nueva edificación o de rehabilitar una ya existente.

En cuanto a las condiciones que ofrecen, algunos préstamos incluyen comisión de apertura o productos combinados -otros no-, financian hasta el 80% casi todos ellos (el del Santander podría alcanzar hasta el 100%) y en algunos casos permiten elegir entre tipo de interés variable o fijo.
Dos aspectos clave para comparar hipotecas autopromotor son el plazo de carencia y la amortización durante ese plazo.
Para poder comparar toda la oferta disponible debes fijarte bien en dos aspectos concretos que resultan clave: el plazo de carencia (dos o tres años) y la forma de amortización en esa primera fase de la edificación.

Si la vivienda que deseas financiar es una casa prefabricada o modular debes consultar el caso con cada entidad. Por lo general suelen estar incluidas en estas hipotecas, pero es mejor estar seguro antes. Eso sí, en el caso de una vivienda de este tipo es frecuente que la entidad exija que se trate de una casa anclada al suelo, es decir no móvil (también llamada mobil-home). La razón es que mientras que las casas prefabricadas normales (las que se anclan al suelo) son consideradas un bien inmueble más, los mobil-homes tienen la consideración de bien mueble, por lo que para su compra hay que recurrir a otro préstamo diferente a una hipoteca. 

Finalmente, un aspecto muy importante a la hora de contratar uno de estos préstamos es valorar si necesitas que la financiación del proyecto incluya también el coste del terreno. Como ya te hemos contado más arriba, las hipotecas autopromotor con terreno no son habituales. Sin embargo, siempre puedes preguntar en diferentes entidades si su hipoteca puede incluir la compra de la parcela o si existe otro tipo de préstamo que puedas utilizar para tal fin. 

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