Hipoteca denegada. Todo lo que puedes hacer para obtenerla
El proceso de obtener un préstamo hipotecario es largo y complicado. Uno de los momentos clave es la concesión o negación de la hipoteca tras la tasación de la vivienda.
Hoy vamos a revisar qué hacer en el caso de una hipoteca denegada después de tasar.
Una hipoteca denegada es una situación incómoda, pero que puede darse. Lo grave es que puede implicar perder el dinero de la tasación y que se hace difícil recuperar el dinero del contrato de arras.
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Analiza por qué te han denegado la hipoteca
Una hipoteca denegada responde a un motivo. A veces la respuesta negativa se produce antes de la tasación, pero otras veces se produce tras la tasación.
En el caso de que se produzca antes de la tasación, que es lo más habitual, suele suceder porque los demandantes no pasan el denominado estudio de viabilidad. En esta investigación la entidad financiera decide si el cliente o clientes son aptos para recibir un préstamo hipotecario y hasta qué importe pueden recibir.
Esta segunda valoración es la que marca si habrá o no hipoteca. Depende del importe del préstamo solicitado y del importe que la entidad financiera considera que pueden abonar los demandantes.
Por lo tanto, en esta fase preliminar, puede encontrarse una hipoteca denegada por:
Ingresos y ahorro insuficientes
Aparte del capital que pueda prestar el banco, los demandantes han de cubrir una parte de la hipoteca por su cuenta. Si no disponen de ahorros suficientes para abonar su parte, no tiene sentido que se les conceda un préstamo, pues legalmente no pueden hipotecarse para comprar esa vivienda.
También puede ocurrir que los ingresos recurrentes del núcleo familiar no cubran los mínimos necesarios para asegurar los gastos mensuales.
Como referencia, para solicitar un préstamo hipotecario es preciso tener cubierto el 30% del precio del inmueble. La entidad financiera no concederá más del 80% del valor de tasación y el comprador tendrá que cubrir los gastos de la compraventa.
Como referencia, de ese 30% que debe tener ahorrado el demandante, un 10% cubren gastos del préstamo hipotecario y un 20% su aportación inicial a la compraventa.
Esta capacidad de endeudamiento o importe máximo de sus ingresos que una persona o familia puede dedicar a pagar deudas no debe superar el 35%. Si lo hace se pone en riesgo la estabilidad económica de la familia y no se le concede.
Por este motivo, es tan habitual esperar a tener una pareja consolidada para solicitar un préstamo hipotecario. Con dos ingresos mensuales regulares es más fácil no comprometer el 35% de los ingresos en una hipoteca.
Inestabilidad laboral
Evitar una hipoteca denegada es fácil cuando se tiene un trabajo como funcionario con un sueldo elevado. Lo que buscan las entidades financieras es un contrato fijo que aporte estabilidad a los ingresos y con un pagador de confianza. Nada mejor que un sueldo avalado por el Estado, una Comunidad Autónoma o un Ayuntamiento grande.
Trabajar con contrato fijo y más de un año de antigüedad facilitará las cosas. Sin embargo, un autónomo con ingresos irregulares o una persona con contratos temporales lo tienen muy difícil.
Edad del demandante más joven
Como un préstamo hipotecario tiene una duración de unos 20 a 40 años, puede ser motivo de una hipoteca denegada el que el más joven de los demandantes o el único demandante tenga más edad de la conveniente.
El cálculo es sencillo, se entiende que la hipoteca debe estar pagada en su totalidad antes de que se alcancen los 75 años. Si necesitas un préstamo hipotecario a 40 años y ya tienes 35 años, estás fuera ‘de plazo’.
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Hipoteca denegada después de tasar la vivienda
Que la entidad financiera deniegue tu hipoteca después de tasar la vivienda no es un caso tan habitual, pero puede darse. En ese caso, habrías pasado el estudio de viabilidad, pagado los gastos de la tasación y adelantado una cantidad para el contrato de arras.
Sin embargo, ¿y si la tasación afirma que la vivienda vale menos de lo estimado? En ese caso, la entidad financiera que te concede un 80% del precio de tasación reduce el importe máximo que te presta. Si careces de ahorros para cubrir esa parte adicional que debes poner, puedes quedarte sin compraventa.
¿Cómo salir del apuro? Si te encuentras con una hipoteca denegada después de tasar la vivienda hay tres opciones: avales, otros préstamos o un asesor financiero.
Avales: Un aval es una garantía contra el préstamo que solicitas. Si aportas más ingresos (avalista) o bienes (otra vivienda, local, etc.) puedes convencer a la entidad financiera de que dispones de más de lo que creían. Por lo general, los padres suelen avalar a sus hijos, bien con su sueldo o pensión, bien con una vivienda de su propiedad.
Otros préstamos: Otra solución es pedir un préstamo personal en otra entidad para cubrir el importe que falta. Esto complica mucho el día a día de la familia, pues son dos deudas de pago mensual y el hecho de sobrepasar el nivel máximo de endeudamiento.
Asesor financiero: Una tercera posibilidad es dejar la hipoteca en manos de un asesor financiero o hipotecario. Hablamos de la figura de un experto en préstamos hipotecarios que negocia con los bancos en el nombre de su cliente para conseguirle mejores condiciones.
Hasta aquí las ideas que poner en práctica en el caso de una hipoteca denegada después de tasar o, incluso, antes de la tasación de la vivienda.
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