¿Hipoteca fija o variable en 2020: qué debes elegir?

23.09.2020 17:00
hipoteca fija o variable 2020
¿Hipoteca fija o variable en 2020? Esta es la pregunta que se están haciendo ahora muchas personas que están pensando adquirir una casa. Como ya te contamos en nuestro otro post sobre la disyuntiva hipoteca variable o fija, tradicionalmente el mercado ha apostado por los préstamos a tipo de interés variable. Sin embargo, la cosa está cambiando en los últimos años y cada vez es mayor el porcentaje de hipotecas fijas contratadas.

Hoy, con nuevos datos sobre la mesa, vamos a intentar responder a la pregunta sobre si es más conveniente una hipoteca de interés fijo o variable en 2020. Entre los aspectos más importantes que debes tener en cuenta se encuentra que en septiembre de 2019 se produjo una bajada de tipos en Europa. Por otro lado, la pandemia de la COVID-19 ha provocado la implantación de un plan de ayudas en la UE para la recuperación económica de los países miembros a finales del verano de 2020.

Como consecuencia de todo ello, el euríbor, el índice de referencia de la mayoría de las hipotecas españolas, se encuentra en septiembre en el -0,404%, un nuevo mínimo histórico (recuerda que en septiembre de 2019 marcó el -0,339%). Este panorama macroeconómico confirma que el euríbor permanecerá en negativo por lo menos hasta 2022

Diferencias entre una hipoteca fija y variable en 2020

Como ya te explicamos en nuestro post sobre cómo afecta el euríbor a la hipoteca de tu casa, la referencia para un préstamo suele ser el euríbor a doce meses, que supone el precio al que los bancos se prestan dinero a un año.

pareja firmando la compra de una vivienda

Las hipotecas varían según lo hace el euríbor, pues este indicador depende de la situación de la economía europea. La principal diferencia entre contratar una hipoteca variable o fija en 2020 es que en el primer caso, en cada revisión del euríbor (normalmente cada seis meses) se ajustarán los intereses de ese préstamo. Sin embargo, en las hipotecas fijas, el nivel del euríbor solo te afectará al contratar el préstamo. Luego serás inmune a sus variaciones.

Es decir, las hipotecas a tipo de interés fijo dan mayor seguridad en el sentido de que tienes más claro lo que tendrás que pagar en el futuro. Otro apunte importante es que en ambos casos, el diferencial que acordamos con el banco a la hora de firmar la hipoteca no varía.

La gran diferencia entre una hipoteca a tipo fijo y otra a tipo variable son los intereses a partir del segundo año, cuando empiezan las revisiones de la segunda. Con la hipoteca a tipo fijo pagarás más en intereses y comisiones desde el principio, pero evitarás las revisiones del tipo de interés (y por lo tanto un potencial aumento de la cuota mensual).

Con la hipoteca a tipo variable pagarás menos por intereses al principio del préstamo y menos comisiones, pero sabes que los intereses solo van a poder subir debido a que actualmente el euríbor está en mínimos históricos. 
Con una hipoteca a tipo variable pagas menos intereses al principio del préstamo y menos comisiones, pero sabes que los intereses solo pueden subir debido a los mínimos históricos del euríbor.
Para hacerte una idea más exacta, según los datos del INE a junio de 2020 en las hipotecas constituidas sobre viviendas, el tipo de interés medio fue del 2,5%. Si se trata de hipotecas a tipo variable, el tipo de interés medio al inicio (primer año) era del 2,11%, mientras que el tipo de interés medio de una hipoteca a tipo fijo era del 2,96%

 Hipoteca fija
 Hipoteca variable
  Interés elevado al principio (2,96%)   Interés bajo al principio (2,11%)
  Cuota invariable   Cuota revisable cada 6/12 meses
  Plazos de amortización más cortos   Plazos de amortización más largos
  Comisiones más altas   Comisiones más bajas
El tipo de interés medio en las hipotecas variables bajó un 3,4%, mientras que se mantuvo en las de tipo fijo. Y sigue subiendo el número de hipotecas a tipo fijo, que alcanza en junio de 2020 el 49,6% (43,7% en junio de 2019) del total frente al 50,4% (56,3% en junio de 2019) de las de tipo variable, según los datos del INE.

¿Hipoteca fija o variable en 2020? El mercado elige fija

El INE explica que durante el mes de junio 6.831 hipotecas cambiaron sus condiciones. De ellas, el 26,7% modificaron los tipos de interés. ¿Qué hicieron? Hubo un gran número de hipotecas a tipo variable que se convirtieron a fijo.

Como ves, en el debate hipoteca fija o variable en 2020, los ahorradores están huyendo del tipo variable para evitar las modificaciones de precio que pueda sufrir su préstamo. Y al mismo tiempo se benefician de la reducción en las comisiones (0,15%) que se realiza durante los tres primeros años al traspasar una hipoteca de variable a fija con la aplicación de la nueva Ley Hipotecaria

fajos billetes euros

A esto hay que añadir que los bancos prefieren por su propio beneficio que los usuarios contraten más hipotecas a tipo fijo (ganan más por comisiones e intereses), por lo que están igualando las condiciones entre ambas en los últimos años (plazos más largos y diferenciales menores en los préstamos a tipo fijo). 

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Ejemplo de una hipoteca fija contra una variable

En estos momentos, para un préstamo de 100.000 euros a 20 años, Bankia ofrece la hipoteca sin comisiones fija con un tipo de interés nominal del 1,85% que da a lugar a unas cuotas de 498,81 euros al mes (TAE del 2,16%).

Con la hipoteca sin comisiones variable de Bankia (1,99% el primer año y euríbor + 0,99% los sucesivos), las cuotas alcanzan los 423,37 euros el primer año y los 362,60 euros el resto (TAE variable del 2,3%). A partir de estas cifras, esto es lo que pagarías de hipoteca los primeros 15 años (si el euríbor no variase a partir del tercer año):

Periodo Cuota hipoteca fija
Cuota hipoteca variable
5 años 29.928,6 € 22.485,24 €
10 años 59.857,2 €
44.241,24 €
15 años
89.785,8 € 65.996,12 €

 
Como se puede observar, la diferencia es notable hoy, con el euríbor en mínimos. Sin embargo, a medida que este valor alcance un nivel ‘normal’, algo que es previsible a partir de 2023, la diferencia se reducirá. Ten en cuenta que en el ejemplo aplicamos la cuota variable del segundo año para toda la vida del préstamo, lo cual es inexacto.

¿Qué es mejor: hipoteca fija o variable en 2020?

En realidad, la decisión de elegir una hipoteca fija o variable en 2020 depende mucho de tus circunstancias personales. Entre otras cosas, porque a largo plazo es imposible saber cuál será más rentable, ya que dependerá de la evolución de la economía (si sube o baja el euríbor) y del transcurso de tu propia vida. Por ejemplo, si tu empleo es indefinido, tu salario tiene visos de subir, esperas ingresos extraordinarios, vas a casarte, etc. es posible que te pueda interesar más una hipoteca variable que fija.

No obstante, y para ayudarte en tu elección, aquí tienes algunas directrices generales que pueden ayudarte:

Es mejor una hipoteca variable:

  • Si prevés una mejora de tus ingresos a corto plazo.
  • Si la hipoteca tiene un plazo corto (inferior a diez años).


Es mejor una hipoteca fija:

  • Si quieres tener el control de tus gastos y no deseas asumir riesgos.
  • Si necesitas una hipoteca a un plazo mayor de diez años.
  • Si no prevés poder amortizar el préstamo de forma anticipada a corto plazo.


En cualquier caso, y al margen de estas recomendaciones, siempre es mejor pedir presupuestos que incluyan hipotecas fijas y variables para poderlas comparar bien. Recuerda que la elección entre hipoteca fija y variable en 2020 determinará tu economía durante muchos años.

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