Hipoteca inversa: qué es y cómo funciona

Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo que permite a los dueños de una vivienda obtener una cantidad de dinero en vida a cambio de poner su propiedad como garantía hipotecaria. Es decir, el propietario puede seguir viviendo en su casa mientras recibe un préstamo que deberán devolver sus herederos si quieren recuperar el inmueble en el futuro. La 'reverse mortgage' tiene su origen los países anglosajones, donde proliferó en los años sesenta y setenta, y su principal cometido es utilizarse como un complemento económico de la pensión de los jubilados.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Tal y como explica el Banco de España en su 'Guía de acceso a a la hipoteca inversa' ( ver documento), se trata de un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que generalmente recae sobre la vivienda habitual (puede recaer sobre otras viviendas, pero en ese caso ofrece menos beneficios fiscales). En España está regulada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, y entre sus aspectos más destacados figuran los siguientes:

• Destinatarios: las hipotecas inversas están destinadas a personas con una determinada edad (generalmente 65 años, aunque depende de los bancos), que acrediten un grado de discapacidad (igual o superior al 33%) o con dependencia (dependencia severa o gran dependencia). Todas ellas deben contar con una vivienda en propiedad que será la que utilicen como garantía del préstamo. Otros requisitos que deben cumplir son: ser residentes en España y contar con herederos.
• Propiedad del inmueble: a diferencia de otras fórmulas, en las hipotecas inversas no se renuncia a la propiedad del inmueble utilizado como garantía, por lo que el propietario puede vivir en ella hasta su fallecimiento o incluso alquilarla. En este caso, es posible que la entidad financiera solicite el contrato de alquiler.
• Vivienda no hipotecada previamente: si una persona mayor de 65 años quiere poner en marcha los servicios que otorga una hipoteca inversa, deberá cancelar una hipoteca en vigor que haya contratado previamente sobre esa misma propiedad. No obstante, los bancos proporcionan el dinero necesario ampliando la cuantía de la hipoteca inversa para hacer frente al primer préstamo.
• Interés del préstamo: una de las grandes diferencias de las hipotecas inversas con respecto a las convencionales es que la deuda, en lugar de ir disminuyendo con el paso del tiempo, se va incrementando.
• Pago de la hipoteca: es otra de las grandes peculiaridades de este tipo de préstamo. Los responsables de saldar la deuda con el banco no son las personas que firman la hipoteca, sino sus herederos tras la muerte del propietario.
• Posibilidad de cancelación anticipada: el suscriptor podrá cancelar la hipoteca inversa cuando quiera. Podrá tomar esa decisión en cualquier momento y sin pagar ninguna comisión. Eso sí, deberá abonar las cantidades relacionadas con la deuda que haya contraído con el banco hasta la fecha de la cancelación y sus intereses correspondientes.
• Asesor independiente: la ley establece como un requisito imprescindible para la firma de una hipoteca inversa la participación de un asesor independiente que controle la transparencia de todo el proceso y vele por los derechos de los clientes.

¿Cómo funciona la hipoteca inversa?

A la hora de contratar una hipoteca inversa, los aspectos más determinantes son la edad de la persona o personas suscriptoras, su esperanza de vida y el valor de tasación de la vivienda.

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Estos factores determinarán por tanto la renta que podrá obtener: en términos generales, cuánto mayor sea el cliente y más valga la vivienda, más elevada será la renta que perciba del banco y menor el interés que tendrá que pagar. En función de todos estos factores, generalmente el importe recibido suele rondar el 25-45% del valor de tasación del inmueble.

Los clientes pueden recibir este dinero repartido en diferentes cuotas periódicas (lo más frecuente), de una sola vez o combinando ambas fórmulas (una cantidad fija más una serie de cuotas). En el caso de las cuotas periódicas, otro aspecto muy importante es la modalidad de cobro contratada por el cliente. Hay dos tipos:

• Cobro temporal: la entidad financiera y el cliente acuerdan un límite de tiempo determinado (x años) durante los que el suscriptor recibirá esas cuotas. Si el cliente supera el plazo estipulado con el banco dejará de cobrar la renta y la deuda seguirá generando intereses.
• Cobro vitalicio: el suscriptor de la hipoteca inversa recibirá sus ingresos hasta el día que fallezca. Una vez superado el tiempo pactado con el banco -si llegara el caso-, será un seguro de renta vitalicia diferido contratado el encargado de pagar las cuotas hasta su fallecimiento. Estos seguros suelen ser caros, y en muchas ocasiones deben abonarse en un pago único cuando se firma la hipoteca, por lo que encarece considerablemente el préstamo.

Una vez fallecido el suscriptor, sus herederos serán los responsables de saldar la deuda con la entidad bancaria. Estos deberán satisfacer el crédito dispuesto más los intereses generados (suelen oscilar entre el 5 y 6%). Ante esta circunstancia, los herederos podrán elegir entre estas alternativas:

• Pagar la deuda y quedarse con la vivienda.
• Contratar otro tipo de hipoteca con el que saldar la deuda pendiente.
  
• Vender la propiedad para abonar el importe de la deuda.
  
• Seguir cobrando lo que resta del préstamo de su familiar (si es que aun queda algo).
  
• Dejar que el banco ejecute la hipoteca.

La mayoría de las entidades bancarias acostumbran a dar un año de margen para que los herederos salden la deuda. Normalmente, el importe a pagar siempre es sustancialmente menor al precio real de la casa. Aunque también puede darse la posibilidad de que los herederos quieran cobrar lo que restara del préstamo y que el banco se quedase la vivienda. Sin embargo, las entidades rehuyen esa opción porque no sienten interés por apropiarse el inmueble. En este apartado, también es muy importante destacar que, en caso de deuda con el banco, los herederos solo deben responder con la vivienda hipotecada u otros bienes de la herencia, nunca con el patrimonio propio.

¿Qué gastos conlleva la hipoteca inversa?

Una de las ventajas de las hipotecas inversas en España es que prácticamente no conllevan gastos asociados ni impuestos. Este tipo de hipotecas está exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (si la vivienda hipotecada es la habitual), además de otras ventajas fiscales. Por ejemplo, las cantidades económicas que se obtienen no tributan en el IRPF y los aranceles registrales que deben pagarse cuentan con una reducción del 90%. El arancel notarial también es muy reducido (en torno a 15-30 euros). Otros de los pagos de los que debe hacerse cargo el suscriptor es de la tasación de la vivienda (entre 300 y 500 euros) y los de constitución del préstamo. No obstante, es frecuente que el banco se haga cargo de estos gastos a cuenta del préstamo.

Hay una excepción en el pago de impuestos: cuando el capital procede de la póliza contratada con el seguro de renta vitalicia, en este caso sí que tributa IRPF. Nos referimos al dinero que ya no paga el banco (porque se ha excedido el periodo contratado con la entidad) y que procede del seguro de vida complementario contratado (será el que se encargará de ir pagando las cuotas correspondientes hasta el fallecimiento del suscriptor). En estos casos, deberá pagarse el 1,44% de las cantidades percibidas (también existen ventajas fiscales).

Cálculo de la hipoteca inversa

Pese a que hay varios países europeos es los que las hipotecas inversas están más extendidas, no es el caso de España. Aquí resulta complicado encontrar entidades que ofrecen la hipoteca inversa en su catálogo de productos. No obstante, Óptima Mayores, una consultoría financiera, ofrece junto con el banco portugués BNI Europe la posibilidad de contratar este tipo de préstamo. En el caso de que quieras realizar un cálculo de hipoteca inversa, en su página web tienes un simulador que te permitirá conocer el dinero que puedes obtener. Aquí puedes acceder al simulador de hipotecas inversas de Óptima Mayores.

Ventajas de la hipoteca inversa

Tal y como te hemos ido contando más arriba, son numerosas las ventajas que ofrecen las hipotecas inversas:

• Ingresos adicionales: permiten incrementar los ingresos de aquellas personas que están recibiendo una pensión. Además, estos ingresos no tributan en el IRPF (salvo que procedan de un seguro de renta vitalia, y en ese caso solo tienen un tipo impositivo del 1,44%).
• No se pierde la propiedad de la vivienda: a diferencia de otras herramientas financieras, los préstamos inversos permiten que el titular de la vivienda siga disfrutando de ella en vida y no pierda su titularidad. Es más, el propietario puede incluso alquilar el inmueble.
• Ningún riesgo para el patrimonio de los herederos: a diferencia de lo que ocurre cuando te conviertes en avalista, el patrimonio de los familiares jamás correrá peligro, ya que aunque la vivienda hipotecada no sea suficiente para saldar la deuda, el banco solo podrá resarcirse con los bienes de la herencia.
• Posibilidad de recuperar la casa: una vez fallecido el solicitante del préstamo, sus familiares cuentan con varias posibilidades, entre las que se encuentra recuperar la casa o incluso cobrar el dinero restante del préstamo (si se diera el caso).

Inconvenientes de la hipoteca inversa

Entre los inconvenientes de las hipotecas inversas, los más destacados son:

• Pérdida del patrimonio familiar: en el caso de que los herederos no puedan pagar la deuda contraída por el fallecido, perderán esa propiedad heredada.
• Intereses crecientes: a diferencia de otros préstamos, los intereses de las hipotecas inversas crecen según pasa el tiempo.
• Coste elevado del seguro de rentas vitalicias: la contratación de estas pólizas eleva enormemente el coste final de la hipoteca. Por otro lado, las cuotas procedentes de este seguro sí que tributan en el IRPF (a diferencia de los pagos procedentes del banco, que están exentos).
• Renta no actualizada: el último inconveniente de las hipotecas inversas es que las cuotas que se cobran no son actualizables, por lo que irán perdiendo valor con el paso del tiempo.

Como has podido ver, la hipoteca inversa puede ser una fórmula interesante para aquellas personas que en edad de jubilación quieren tener un 'sueldo complementario' a su pensión, pero que no quieren perder la propiedad de su vivienda. No obstante, es importante que tengas en cuenta que cuánto mayor sea la edad del contratante del préstamo y el valor de su inmueble, mejores condiciones podrá obtener.

Los pagos de estas hipotecas inversas no tributan, salvo que procedan de un seguro de rentas vitalicio contratado para asegurarse de que durante toda su vida, el suscriptor recibirá sus cuotas correspondientes (en el otro caso, puede darse el caso de que la persona viva más allá del periodo negociado con el banco y deje de percibir ese dinero). Finalmente, los herederos, responsables de la deuda contraída, pueden decidir si pagan el préstamo y sus correspondientes intereses para recuperar el inmueble o dejan que el banco ejecute la hipoteca.