Hipotecas multidivisa: por qué arruinaron a algunos compradores

Simplificando mucho la definición, podemos decir que una hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario que se paga en una divisa distinta al euro, normalmente en yenes japoneses o en francos suizos. Este tipo de hipotecas se comercializó principalmente durante los últimos años de la burbuja inmobiliaria y hasta la crisis financiera (2004-2008). 

El principal objetivo de estas hipotecas multidivisa era beneficiarse del menor tipo de interés que se aplicaba en ellas (libor en vez de euríbor) o de la fluctuación a la baja de la divisa contratada frente al euro.

¿Cómo funcionaba una hipoteca multidivisa? Ventajas

Dado que el euríbor se movía al alza en esos años, algunos compradores buscaban hipotecas más baratas a través de una referencia más estable -y que no subía- como podía ser el líbor. Otros confiaban en que un euro fuerte hiciera rentable comprar otras divisas y pagar con ellas la hipoteca de su casa.

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Los argumentos para comercializar este tipo de hipotecas eran, por un lado, que la mayor estabilidad del yen japonés y del franco suizo reducían el riesgo del préstamo. Por otro, que al utilizar como referencia el líbor en vez del euríbor (que se encontraba en máximos en esos momentos) se abarataba el coste del préstamo.

Inconvenientes de la hipoteca multidivisa

Sin embargo, la principal ventaja de la hipoteca multidivisa era también su gran problema. La fluctuación de las monedas influía no sólo en las cuotas a pagar, sino también en el capital pendiente de amortización. Cada vez que la hipoteca mutidivisa se recalculaba, se revisaban el capital y las cuotas. Sin embargo, en las hipotecas basadas en euros, las revisiones sólo afectaban a las mensualidades.

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En consecuencia, el ahorrador no podía conocer el coste final de su préstamo hipotecario, porque cambiaba totalmente en cada revisión. Para un experto en mercados financieros con profundos conocimientos de los intereses de las hipotecas y de la evolución de las divisas era una oportunidad de ahorrar mucho dinero, pero resultaba un producto muy arriesgado para una persona de la calle...

Así, se dieron casos en los que al caer el euro frente a las otras monedas, el recálculo hacía que el capital pendiente aumentase en vez de reducirse. Y eso supuso la ruina total y absoluta de algunos compradores.  

¿Qué ocurrió con las hipotecas multidivisa?

El euríbor tocó techo en 2008 con el 5,526%. Desde ese momento, empezó a bajar con fuerza y las personas con hipotecas multidivisa perdieron ese beneficio inicial que daba la referencia hipotecaria entre euríbor y líbor, hasta el punto de que les resultaba más caro el hecho de estar referenciados al líbor que al euríbor.

Adicionalmente, las políticas monetarias implementadas en la Unión Europea hicieron que no sólo bajase el indicador hipotecario, también el euro. Esto fortaleció al yen japones y al franco suizo, lo que supuso que comprar yenes o francos con euros fuese cada vez más caro y que, por lo tanto, se encareciese el préstamo firmado.

Cuando empezaron a bajar tanto el euríbor como el euro, las hipotecas multidivisa dejaron de ser rentables.

Algunos ahorradores que vieron cómo la tendencia cambiaba y que su hipoteca multidivisa ya no era rentable, reaccionaron a tiempo y la convirtieron en un préstamo estándar tras el pago de las perceptivas comisiones. Sin embargo, otros muchos descubrieron tarde que el producto financiero que habían contratado no cumplía las características prometidas y denunciaron. Sin embargo, y pese a estas denuncias contra las hipotecas multidivisa, sus préstamos ya les estaba costando un dinero extra.

¿Cuándo puede ser considerada nula una hipoteca multidivisa?

Hoy, los tribunales consideran que una hipoteca multidivisa es nula cuando se comercializó de forma poco transparente o el cliente no tenía el perfil o los conocimientos necesarios para entender claramente los riesgos del producto. Este segundo aspecto era responsabilidad de los bancos (asegurarse de que los compradores entendían bien el préstamo que firmaban).

De este modo, durante la contratación de estas hipotecas, las entidades financieras tendrían que haber hecho énfasis en cómo podía afectar la fluctuación de la divisa al préstamo, además de haber ofrecido posibles escenarios para que los usuarios valorasen convenientemente las consecuencias de un cambio en los mercados financieros.

En muchos casos, las hipotecas multidivisa se comercializaron de forma poco transparente y se pueden reclamar.

 Por lo tanto, para que un banco evite la nulidad tiene que demostrar que cumplió con sus obligaciones de transparencia (información), ya que el principal argumento de las sentencias sobre hipotecas multidivisa a favor de los ahorradores es la comercialización poco transparente de este producto.

Demandas por nulidad de las hipotecas multidivisa

Las demandas por nulidad de las hipotecas multidivisa no tienen plazos de prescripción, por lo que pueden reclamarse préstamos de este tipo que ya estén amortizados. El objetivo es la devolución de lo que el ahorrador haya pagado de más por su hipoteca.

Para ello se recalculan el capital y los intereses en euros y referenciados al euríbor en vez de a la otra divisa y el líbor. La diferencia entre este recálculo y lo que se pagó -si arroja un saldo a favor del ahorrador- tendrá que ser abonado por el banco.

Finalmente, conviene que sepas que la ley hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio de 2019 contempla medidas de protección con respecto a una hipoteca multidivisa. Tal y como explican en HelpMyCash, el cliente tiene derecho a convertir la hipoteca a euros, el banco tiene que informar periódicamente sobre los cambios en el préstamo debido a variaciones en la divisa y en el FEIN se tiene que indicar cuánto subiría el préstamo si el tipo de cambio entre la divisa y el euro subiera un 20%.