Hipotecas al 90%. Cómo conseguirlas y qué condiciones tienen

La hipoteca 90 es un préstamo hipotecario que alcanza el 90% del valor de tasación de la vivienda. Lo más habitual en estos momentos es que los bancos ofrezcan una financiación de hasta el 80%. El motivo, además del riesgo financiero que supone para la entidad, es el hecho de que estos préstamos más inciertos no pueden ser titulizados, o lo que es lo mismo, no pueden ser convertidos en títulos de renta fija y revendidos en el mercado de deuda para compartir el riesgo con otras entidades.
 

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Sin embargo, más allá de la recomendación a las entidades financieras para que no superen el umbral de riesgo razonable que suponen los préstamos hipotecarios por encima del 80% del valor de tasación, no hay regulación que impida que una entidad financiera pueda ofrecer una hipoteca 90 o una hipoteca 100.

No hay regulación que impida que una entidad financiera pueda ofrecer una hipoteca al 90%.

No obstante, la realidad es que no es frecuente encontrar hipotecas del 90% de la vivienda en el mercado. Eso sí, existen, aunque no suelen ser muy anunciadas. Por lo tanto, si acudes a solicitar un préstamo hipotecario, lo normal es que recibas una oferta de hasta el 80%. No obstante, en algunos casos muy excepcionales (básicamente si eres un muy buen cliente o con escaso riesgo financiero) sí es posible conseguir una hipoteca 90 en tu banco e incluso una hipoteca 100.

Lo que ya sí te resultará prácticamente imposible es que una entidad financiera te ofrezca una hipoteca 100 más gastos, pues están totalmente fuera del mercado. Esto que es ahora poco más que imposible, era algo muy frecuente antes del estallido de la crisis motivada por la burbuja inmobiliaria.

Cómo conseguir una hipoteca al 90% de financiación

Existen varios casos que pueden hacer más factible que las entidades financieras flexibilicen sus condiciones y acepten el mayor riesgo que les supone una hipoteca 90 con mayor financiación:

• Si el inmueble pertenece a la propia entidad financiera. En el caso de los llamados pisos de bancos (obtenidos en embargos, etc.), muchas entidades ofrecen una financiación de hasta el 100% con el objetivo de vender lo antes posible el stock de viviendas con el que cuentan.
  
• Contar con un perfil financiero de primera. Si eres considerado un cliente premium por tu banco (elevados ingresos, mucha solvencia o propiedades que actúen como garantías, etc.) es mucho más factible que acepte suscribir una hipoteca del 90 por cierto sobre el valor de la casa que quieras comprar.
  
  La palabra clave para negociar una hipoteca 90 con una entidad financiera es el scoring, un sistema que evalúa los riesgos financieros de una operación o de una persona (en este caso, a la hora de devolver el capital prestado). Por lo tanto, los requisitos para lograr una hipoteca por encima del 80% pasan por tener un buen historial crediticio y un pasado de buen pagador.
  
  No obstante, ser cumplidor con tus deudas no basta para lograr una hipoteca 90. También es necesario que cuentes con unos ingresos elevados y estables que aseguren que podrás devolver el dinero sin problemas.
  
  
  
  
  
• Ser funcionario o pertenecer a determinados colectivos. La estabilidad laboral que ofrece ser un funcionario de carrera hace que estos profesionales puedan acceder a determinados préstamos inalcanzables para el resto de los trabajadores, como por ejemplo las hipotecas 100 para funcionarios. En ocasiones, otros colectivos como por ejemplo los empleados de organismos autonómicos o los miembros de MUFACE también pueden conseguir condiciones más ventajosas en los préstamos hipotecarios de algunos bancos. 
• Ser más joven y con ingresos elevados. Si cumples esta ecuación doble es más factible que puedas encontrar una hipoteca 90 con mayor financiación de lo normal. Tener toda una vida laboral por delante es un argumento a tu favor. Asimismo, cuanto más breve sea el plazo de amortización, más posibilidades tendrás que conseguir el préstamo.
• Contar con garantías adicionales y/o avalistas. Una última vía para convencer al banco de que te conceda una hipoteca 90 es contar con otras propiedades que sean lo suficientemente importantes como para actuar de aval de tu préstamo o directamente tener detrás de ti a un avalista que disponga de un perfil financiero muy elevado.

Como puedes ver, conseguir una hipoteca 90 en los tiempos actuales es bastante difícil pero no imposible. La forma más sencilla de conseguirla es comprando una vivienda al banco. No obstante, existen otras alternativas siempre y cuando tengas un perfil crediticio muy bueno o pertenezcas a determinados colectivos como la Administración Pública. Por último, recuerda que este tipo de préstamos no suele ser publicitado, por lo que si estás buscando uno lo mejor es que preguntes en diferentes bancos.