Hipotecas para no residentes: ¿cómo funcionan?

Las hipotecas para no residentes son las que conceden las entidades financieras a extranjeros que quieren adquirir una vivienda en España o ciudadanos que no tienen residencia en el territorio nacional porque no han estado aquí más de 183 días al año y pagan sus impuestos fuera. En realidad, el criterio es la residencia fiscal, no la nacionalidad del solicitante. 

La compra de vivienda por parte de extranjeros ha descendido durante el último año como consecuencia de las restricciones de movilidad causadas por la pandemia del Covid. En 2020 solo el 11,3% de las operaciones correspondió a foráneos, frente al 12,6% de 2019, según los datos del Colegio de Registradores. En el primer trimestre de este año, la tendencia a la baja continúa con un 9,7%.

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Sobre todo, los extranjeros compran vivienda en las zonas turísticas de España (Baleares, Canarias y Comunidad valenciana) como segunda residencia para sus vacaciones. También existe un interés por parte de los extranjeros de comprar vivienda para conseguir la Golden Visa, que permite obtener el visado de una manera más rápida mediante la inversión de 500.000 euros (sin financiación) en la compra de una vivienda.

No obstante, en este artículo queremos analizar otro caso, el de aquellos extranjeros que quieren adquirir un inmueble mediante un préstamo. Es decir, los que precisan una hipoteca para no residentes. En las siguientes líneas contamos cómo es su funcionamiento y requisitos.

Condiciones de las hipotecas para no residentes 

De entrada, las hipotecas para extranjeros no residentes son más caras. Sus condiciones también son más exigentes que para quienes residen en España, debido a que en caso de morosidad es más difícil embargar bienes del extranjero, lo que significa que la única garantía que tiene el banco es el inmueble. 


Las hipotecas para no residentes se caracterizan por: 

• El porcentaje de financiación es menor, en torno al 60%. Este porcentaje varía según el país de procedencia del solicitante. Si es de la zona euro llega hasta el 70%; fuera de esta zona no supera el 50%. Por tanto, se exige tener una mayor cantidad de dinero ahorrado para adquirir una vivienda. 
• El plazo de amortización también es menor. La duración habitual de una hipoteca para extranjeros no residentes es de 20 años, y el máximo es de 30 años. 
• Los tipos de interés son más altos. Esto se debe a que suelen ser hipotecas para segundas viviendas y a que no se pueden contratar algunos productos vinculados (nómina, seguros…) para rebajar el tipo de interés. 
• Menor cuota hipotecaria. Los bancos fijan en el 35% de los ingresos el tope máximo que se puede dedicar al pago de la cuota hipotecaria. 
• Preferencia por las hipotecas de tipo fijo. La razón es que la cuota se mantiene constante durante todo el plazo. 

Hipotecas para extranjeros no residentes: requisitos

Las hipotecas para extranjeros cuentan con los siguientes requisitos para sus solicitantes:

• NIE (Número de Identificación de Extranjero). Este número, personal y único, es necesario para realizar operaciones con trascendencia fiscal en España. Se puede solicitar personalmente o a través de un representante en la embajada o consulado del país donde se reside o directamente a la Policía si está en España. 
• Contrato de trabajo. 
• Ultimas nóminas. Los autónomos debe presentar las últimas declaraciones de la renta. 
• Declaración fiscal del último ejercicio. 
• Certificado de residencia fiscal. 
• Contrato de arras del inmueble que se va a adquirir. 
• Extracto bancario con los movimientos de los últimos seis meses. 
• Cuenta en el banco para depositar fondos o recibir y enviar transferencias. 
• Informe crediticio. Es distinto según el país de procedencia del solicitante. Este informe sirve, como en el caso de ASNEF en España, para comprobar la solvencia del solicitante en el país donde vive.
• Documentación traducida. Todos los documentos requeridos por el banco para solicitar una hipoteca no residente tienen que estar traducidos legalmente al español. 

Pasos para contratar una hipoteca para no residentes 

La tramitación de la hipoteca para no residentes es similar a una para residentes. En primer lugar, el solicitante debe presentar toda la documentación requerida para que el banco haga una oferta. Si las condiciones que ofrece la entidad le interesan, solo hay que aceptar la oferta y firmarla a través de un notario. 

Las hipotecas para no residentes no existen en todos los bancos, ya que es un producto que requiere de equipos especializados para negociar en otros idiomas. Por eso es conveniente contar con los servicios de un bróker hipotecario que conoce el mercado y puede negociar con el banco el producto más adecuado para cada cliente.