Hipotecas subprime: ¿cuál fue su problema?

Artículos por ciudades
15.12.2020 16:50
hipotecas subprime
Las hipotecas subprime fueron un tipo de préstamo hipotecario que se concedió en Estados Unidos en los años 2000 y que acabó provocando una gigantesca crisis económica y financiera mundial en 2008 y 2009. También fue conocida como la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos.

Gracias a estas hipotecas subprime o, mejor dicho, a las nefastas consecuencias que tuvieron en los balances de los bancos comerciales, se ha ido cambiando la legislación de los préstamos hipotecarios en Europa. En España ha tenido su última gran modificación en el verano de 2019 con la nueva ley hipotecaria

Pero vayamos por partes. Lo primero es explicar qué son las hipotecas subprime y de dónde salieron, para poder entender lo que pasó después. Recuerda que las hipotecas subprime ya no existen debido al impacto que tuvieron en la economía mundial. La crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos llevó a la quiebra al banco Lehman Brothers en 2008, pero también se llevó por delante a otras entidades financieras de todo el mundo.

¿Qué son las hipotecas subprime?

Las hipotecas con mayores garantías de recobro son las prime, por lo que las hipotecas subprime son aquellas que no reúnen suficientes garantías de cobro (un requisito que, a priori, debe ser fundamental en cualquier préstamo). Por lo tanto, las hipotecas subprime son préstamos hipotecarios con un elevado riesgo de impago.

El principal problema de estos préstamos residía en que se concedían prácticamente a cualquier persona porque tenían muy pocas exigencias. ¿Qué requisitos eran esos que no se cumplían? Básicamente, la presentación de la documentación exigible completa, un historial de préstamos anteriores limpio de impagos o retrasos (llegaron a aceptarse clientes que habían tenido retrasos de hasta 60 días), etc. De hecho, incluso se concedieron hipotecas subprime a personas que ya habían sido embargadas por impagos de préstamos anteriores.

La razón de esta mano blanda a la hora de conceder las hipotecas subprime o hipotecas basura es que con ellas se cobraban intereses más elevados y mayores comisiones, lo que generaba más ingresos a los bancos al principio de los préstamos. En la búsqueda de este beneficio, las entidades financieras fueron bajando el listón cada vez más y se empezaron a conceder préstamos a perfiles poco adecuados. Además, se financiaban porcentajes superiores al 80% del precio de tasación de la vivienda.
Las llamaban hipotecas NINJA, que provenía de ‘No income, No Job or Assets’ (sin ingresos, sin trabajo ni activos).
Como anécdota, a las hipotecas subprime las apodaban 'NINJA' en EE.UU. Se trataba de una abreviatura de ‘No income, No Job or Assets’ (sin ingresos, sin trabajo ni activos), en referencia a las personas que las contrataban.

Si comparamos estas condiciones de 2004 con los requisitos para obtener una hipoteca actualmente, las diferencias son enormes. Entre otras cosas, las entidades hoy te exigen que tengas un capital ahorrado mínimo, que tu empleo sea fijo y con cierta antigüedad, unos ingresos mínimos, un buen historial crediticio y además suelen limitar el capital prestado para que el pago no exceda el 30-35% de tus ingresos.

¿Por qué se concedían hipotecas subprime?

Para entender por qué se concedían hipotecas subprime hay que entender la forma de vida de Estados Unidos. Allí, estas hipotecas eran vendidas por agentes inmobiliarios que cobraban una comisión por cada préstamo, por lo que no ponían pegas a nadie a la hora de comercializarlas. Consideraban que si el cliente era poco fiable, el problema era del banco...  

Por su parte, los bancos no se preocupaban demasiado, ya que crearon un instrumento financiero que les permitía vender esos préstamos dudosos en el mercado: los títulos respaldados por hipotecas o Mortgage-Backed Securities (MBS), cuyo valor y flujo de pagos estaban garantizados por un paquete de préstamos hipotecarios. ¿Quién compraba ese producto? Cualquier otro banco, plan de pensiones, inversor… que buscase una rentabilidad elevada por su dinero.
A los bancos les interesaba aceptar más riesgo hipotecario porque resultaba rentable.
Por otro lado, la economía estadounidense iba bien y las tasas de desempleo eran bajas, por lo que las hipotecas subprime eran un producto de riesgo pero se pagaban. Como los intereses de esas hipotecas eran bajos, se generó una burbuja inmobiliaria. Había mucho trabajo y los préstamos eran baratos y fáciles de conseguir, por lo que todo el mundo quería una vivienda.

Además, esos tipos de interés bajos hacían que obtener rentabilidad por el dinero ahorrado fuera complicado, por lo que había que aceptar más riesgo en las inversiones para obtener más beneficio (los MBS ofrecían más rendimiento que otros productos similares). Por otro lado, con los intereses bajos los bancos también tenían más difícil conseguir beneficios, por lo que aceptaban más y más riesgo en sus productos (por ejemplo, en las hipotecas que concedían).

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¿Qué ocurrió con las hipotecas subprime?

Mientras la burbuja inmobiliaria seguía creciendo no hubo problemas. En Estados Unidos dejaban que los ahorradores revisaran la hipoteca de sus viviendas porque los inmuebles se revalorizaban de un año a otro. “Y si mi vivienda vale más, puedo pedir prestado más dinero para otras necesidades”, pensaban los hipotecados.

botes con dinero

Sin embargo, la vivienda empezó a frenar las alzas en 2006, cuando los tipos de interés empezaron a subir y ya no era tan sencillo comprar propiedades. Y empezaron los impagos de deuda. Y, lógicamente, las hipotecas subprime fueron las primeras que cayeron.

Como los hipotecados devolvían las viviendas a cambio de su deuda (la dación en pago era posible y rentable al principio para los bancos), nadie hizo nada. Las viviendas impagadas se ponían a la venta más caras y desaparecían con rapidez. Hasta que el mercado se frenó, la gente dejó de comprar casas porque eran caras y subieron los intereses.  

Inicialmente, las entidades financieras no hicieron nada porque el problema de los impagos no era suyo: lo habían vendido a otras entidades a través de MBS. Sin embargo, pronto se dieron cuenta de que el problema de los impagos era doble: si no cobraban las letras de las hipotecas, no podían pagar los intereses a los dueños de los MBS. Pero es que ellos, a su vez, habían comprado MBS a otros bancos para obtener rentabilidad, por lo que les resultó imposible cumplir con sus pagos.

Así, los bancos más endeudados fueron a la quiebra. Y no fueron las entidades comerciales que concedían las hipotecas subprime las que se hundieron primero. La crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos les estalló a los bancos que tenían más exposición a los MBS o títulos de deuda sobre hipotecas poco fiables.

Puesto que el mercado mundial se había llenado de MBS que no podían pagar sus intereses, los supervisores financieros revisaron sus entidades y descubrieron que había más bancos en problemas de los que pensaban. La crisis de las hipotecas subprime se había convertido en un problema global y la economía se había desplomado.

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