Novación de hipoteca: todo lo que debes saber

¿Qué es una novación de hipoteca? 

Consiste en la modificación de las condiciones de la hipoteca suscritas inicialmente con el banco. Es decir, un cambio en los términos del préstamo hipotecario posterior a la fecha de su firma.

Los motivos por los que un hipotecado puede plantearse una novación o cambio de condiciones de su préstamo son muchos. Se trata de un préstamo a largo plazo y durante todos esos años pueden aparecer muchas circunstancias que den lugar a la necesidad de modificar los términos del acuerdo inicial: divorcios, cambios en el trabajo o en la situación financiera de los endeudados, etc.

Un aspecto muy importante que debes tener en cuenta es que el banco no está obligado a aceptar la novación hipotecaria, por lo que puede negarse a ello o exigir determinadas contraprestaciones para hacerlo: subir el interés del préstamo, añadir comisiones o productos adicionales como tarjetas de crédito, etc.

Otra opción en el caso de que el banco rechace la novación es recurrir a una subrogación de hipoteca, que consiste en trasladar el préstamo hipotecario a otra entidad bancaria. No obstante, esta fórmula cuenta con numerosas desventajas con respecto a la novación: es más costosa desde el punto de vista económico (generalmente, implica pagar la tasación de la vivienda y en ocasiones una comisión adicional), y además únicamente permite cambiar el interés y el plazo de la hipoteca. La última de las opciones es cancelar esa hipoteca y contratar otra, aunque es lo menos recomendable por su mayor coste.

Sin embargo, y como verás a continuación, una novación de hipoteca permite cambiar numerosos aspectos de un préstamo.  

Modificaciones que permite realizar una novación de hipoteca

La novación de hipoteca es una operación muy frecuente. Como te hemos comentado anteriormente, su principal objetivo es obtener unas condiciones mejores a las que figuran en la hipoteca original. Por este motivo, antes de solicitarla es muy importante que tengas muy claros los términos de tu préstamo hipotecario y cuáles son los gastos por realizar esa novación hipotecaria.

Las principales modificaciones que te permiten realizar una novación son las siguientes:

Cambio del tipo de interés o del índice de referencia

El cambio del tipo de interés -de variable a fijo- es actualmente la razón por la que se producen el mayor número de novaciones. La razón es que muchos compradores prefieren apostar por las buenas condiciones que ofrecen en estos momentos las hipotecas a interés fijo y además evitar la incertidumbre de que la cuota pueda variar con el paso de los años (algo que ocurre con los préstamos hipotecarios a interés variable). Si dudas entre hipoteca variable o fija, pincha en el enlace para saber cuál te interesa más y por qué. En otros casos, la novación se puede producir para sustituir el índice al que está referenciado el préstamo (por ejemplo, de IRPH a euríbor).

Bajada de los tipos de interés

Hace algunos años, los intereses de las hipotecas eran más elevados que ahora, por lo que su rebaja es otra de las causas por las que los clientes solicitan a las entidades bancarias la novación de su hipoteca. El objetivo es pagar menos dinero por el préstamo solicitado hace algún tiempo.

Modificación del plazo de amortización

Es otra de las modificaciones frecuentes: aumentar o disminuir el plazo pactado para pagar cuotas más bajas o reducir los intereses, respectivamente (en este otro post te contamos todo lo que debes saber a la hora de amortizar tu hipoteca).

Reducir las comisiones y/o productos vinculados

Las novaciones de hipotecas también permiten eliminar productos vinculados que el tomador realmente no necesita y que tuvo que contratar en su momento para conseguir un préstamo en mejores condiciones (tarjetas de crédito, seguros, etc.). Ocurre lo mismo con las comisiones: ahora mismo se han reducido, por lo que muchos clientes solicitan a los bancos su revisión. 

Ampliar el importe de la hipoteca

No son pocos los compradores que optan por una ampliación de hipoteca para hacer frente a gastos extraordinarios (por ejemplo, reformas en la vivienda). No obstante, para que el banco permita este cambio normalmente pondrá como condiciones que estés al día en los pagos y que la nueva cuota resultante no sobrepase el 35% de tus ingresos. También es posible que te veas obligado a realizar una nueva tasación de la vivienda.

Añadir o suprimir garantías en el préstamo

Estas pueden ser materiales (inmuebles) o personales. Por ejemplo, añadir o eliminar titulares a la hipoteca, retirar un aval, incorporar otra propiedad como una nueva garantía... El cambio de titulares es fundamental en el caso de fallecimientos o divorcios. En este último caso, y al reducirse el número de titulares, es posible que el banco pida nuevas garantías (como por ejemplo, un avalista).

Cambios en el sistema de liquidación

Permite modificar el sistema de cuotas o incluso solicitar un periodo de carencia en el que solo pagarás intereses o incluso aplazarás el pago mensual íntegro. Si te acoges al Código de Buenas Prácticas, la novación para aplicar esta carencia no tendrá coste alguno.

Suprimir cláusulas abusivas

Aunque actualmente las cláusulas abusivas de las hipotecas no son una cosa frecuente, puedes solicitar una novación en el caso de que tu préstamo incluya alguna de ellas (cláusula suelo, etc.).

Gastos de novación de hipoteca

Como ves, una novación permite mejorar muchos aspectos de tu préstamo hipotecario. Sin embargo, no debes olvidar que estas modificaciones tienen un coste, ya que la mayoría deben escriturarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Los gastos de la novación de una hipoteca dependen de los cambios que se realicen. También es muy importante que revises los términos de la hipoteca que firmaste para ver las comisiones a las que tendrás que hacer frente. No obstante, y en términos generales, se considera que una novación de hipoteca es rentable cuando sus costes se amortizan en dos o tres años (mediante el ahorro que obtienes con las nuevas condiciones).

En el caso de que solo quieras renegociar algún aspecto no muy relevante de tu hipoteca es posible que puedas hacerlo mediante un acuerdo privado con tu banco. Así evitarás realizar una novación y pagar los gastos de gestoría, notaria y Registro de la Propiedad.

Al tener un coste, es importante solo realizar la novación de hipoteca si las condiciones que vas a cambiar suponen una importante mejora económica. En términos generales, estos son los gastos que debes pagar por realizar una novación de hipoteca:

• Comisión por novación. Depende del valor fijado por tu banco, pero suele oscilar entre el 0% y el 1% sobre el capital pendiente por pagar. No obstante, y desde la llegada de la ley hipotecaria nueva, en esta comisión hay varias excepciones: si cambias de interés variable a fijo, la comisión máxima a aplicar es del 0,15% y solo durante los tres primeros años (no es ninguna en el caso de cambiar de fijo a variable). Si solo se modifica el plazo de la hipoteca, esta comisión no puede superar el 0,1%. Esta medida tiene carácter retroactivo para aquellos contratos firmados antes de la entrada en vigor de la normativa, así que se aplica en todos los casos. El resto de los gastos (notaría, registro, gestoría y tasación) serían los mismos.
• Gastos de notaría. Como hay que hacer una nueva escritura, los honorarios del notario oscilan entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente. De acuerdo con el Tribunal Supremo, este gasto de la novación de hipoteca se reparte a partes iguales entre el cliente y la entidad financiera.
• Registro de la Propiedad. Al hacer cambios en la escritura de la hipoteca, hay que inscribirla de nuevo en el Registro. Es más o menos la mitad del importe pagado al notario.

• Gestoría. Los gastos de gestoría son similares a los de una nueva hipoteca. El coste depende de la empresa que contrates, ya que sus honorarios no están regulador por ley. Calcula entre 150 y 400 euros.

• Tasación de la vivienda. Si tu novación de hipoteca tiene por objetivo cambiar el importe del préstamo, deberás asumir los gastos de tasación de la vivienda (salvo que haya sido tasada en los últimos seis meses). Su coste ronda los 200-400 euros.

Como puedes ver, dependiendo de los cambios que efectúes en tu préstamo deberás hacer frente a unos gastos de novación de hipoteca u otros. Por otro lado, la nueva ley hipotecaria establece que en las operaciones firmadas a partir del 10 de noviembre de 2019 el banco es el responsable de pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) generado en una ampliación de capital.

Al igual que cuando se firma una hipoteca, para hacer frente a todos estos gastos es necesario hacer una provisión de fondos antes de acudir al notario.

A modo de resumen, puede decirse que una novación hipotecaria consiste en renegociar con el banco las condiciones que tienes en tu hipoteca. Es necesario llegar a un acuerdo con la entidad financiera para conseguirla y solo te interesará hacerla si el ahorro que obtienes supera las comisiones y gastos que lleva asociados. Un último consejo: si el banco no acepta tu petición, puedes hacer presión amenazando con llevar tu hipoteca a otro banco (subrogarla).