Préstamos con garantía hipotecaria: qué son y qué precauciones debes tener al pedirlos

Los préstamos con garantía hipotecaria son empréstitos avalados por una propiedad inmobiliaria cuyo importe puede destinarse a cualquier finalidad. Esta es la principal diferencia entre los préstamos con garantía hipotecaria y los préstamos hipotecarios. En estos últimos el capital obtenido se utiliza siempre para financiar la compra de una vivienda o inmueble.

Otra forma de entender un préstamo con garantía hipotecaria es pensar en un empréstito en el que aportas como garantía o aval de la deuda contraída un inmueble de tu propiedad; vamos, que esté a tu nombre.

Lógicamente, antes de solicitar un préstamo con garantía hipotecaria debes entender que la entidad financiera que te preste el dinero puede ejecutar sus derechos sobre la propiedad y dejarte sin inmueble si no cumples con los compromisos de pago.

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Los préstamos con garantía hipotecaria están pensados para personas que necesitan un cierto importe de dinero y no pueden garantizar el pago mediante otros avales como podrían ser nóminas, ahorros, etc. La entidad financiera no exige la justificación de en qué te vas a gastar el dinero del préstamo y suele aceptar como clientes de este tipo de productos a personas que se encuentran en ficheros de morosos.

Algunas situaciones en las que un préstamo con garantía hipotecaria puede ser una solución para ti serían si has recibido una orden de embargo y necesitas dinero con rapidez, si necesitas reunificar deudas o si has recibido un inmueble en herencia y necesitas utilizarlo como garantía en un préstamo para hacer frente al impuesto de sucesiones y donaciones, para iniciar un negocio o para realizar una reforma importante.

Estas cinco grandes aplicaciones serían también los cinco grandes tipos de préstamos con garantía hipotecaria que existen en el mercado según su finalidad. También puedes valorar los tipos de préstamos con garantía hipotecaria según el tipo de inmueble que se utilice como aval, pues no es imprescindible que sea una vivienda.

¿Cuánto puedo obtener en un préstamo con garantía hipotecaria?

Todo depende del valor de tasación de esa vivienda y de las cargas que tenga. Cuanto mayor sea el valor de tasación del inmueble y menores las cargas o deudas que soporte, más dinero podrás obtener por el préstamo. Sin embargo, las empresas financieras que ofrecen este tipo de préstamos no suelen conceder más de la mitad del valor de tasación.

Te concederán menos de la mitad del valor de tasación del inmueble en garantía

Además, si sobre la vivienda pesa una hipoteca sólo podrás utilizarla como garantía si has abonado más del 70-80% de la misma. Así, sobre el valor de tasación que tenga la vivienda se resta la deuda pendiente y se estima ese 35%-50% que te van a prestar. Por eso es tan importante que la vivienda está libe de cargas. De lo contrario su valor para obtener un préstamo con garantía hipotecaria se reduce mucho.

Otros factores que pueden pesar en la tasación de la vivienda son la antigüedad del inmueble y las reformas que haya sufrido, pues pierde valor con el tiempo; la ubicación del inmueble en una ciudad o en otra y el distrito dentro de la ciudad. Por último, también influye la situación del mercado inmobiliario en el que se encuentre y la situación particular del inmueble (terrazas, superficie, etc.).

Requisitos para un crédito de este tipo

Las exigencias para obtener un préstamo con garantía hipotecaria no son muchas. Basta con ser mayor de edad y tener un inmueble a nuestro nombre con pocas o ninguna carga. Recuerda que la garantía no tiene que ser necesariamente una vivienda. Puedes ofrecer como garantía también naves industriales, terrenos o parcelas, locales comerciales, trasteros, plazas de garaje, etc. Lo importante no es la clase de activo sino su valor.

Como documentación para la concesión de este préstamo necesitas tu DNI, una tasación reciente del inmueble, el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), una nota simple registral y una cuenta bancaria.

Características y proceso de solicitud

Para obtener un préstamo con garantía hipotecaria puedes acudir a empresas financieras especializadas o a bancos tradicionales, pero recuerda que estos últimos no hacen publicidad de este tipo de productos y tendrás que negociar con la entidad.

El tipo de interés que se aplica en este tipo de préstamos es mucho más elevado que el de las hipotecas, porque las entidades entienden que asumen un riesgo mucho más alto. Podemos estar hablando del 11%-16% TAE. Además, suelen incluir comisiones y gastos de gestión que encarecerán la operación. Aquí los puedes comparar con los gastos de una hipoteca tradicional.

En muchos casos puedes encontrarte que te conceden periodos de carencia (un tiempo en el que no pagas intereses) por lo que habrá de valorar si te interesa o no.

El proceso es muy sencillo, pues una vez que lo solicites (puedes hacerlo por Internet) te harán un estudio, tasarán el inmueble y firmaréis el préstamo. En total, podemos estar hablando de unas dos semanas.

Precauciones antes de pedir un préstamo con garantía hipotecaria

Obtener un préstamo con garantía hipotecaria es fácil y te permite seguir viviendo en ella si avalas con tu casa, pero como la entidad financiera asume un riesgo elevado, los intereses que te va a cobrar son altos. Además, como no te ofrecen más allá de un 35%-50% del valor de tasación si la vivienda está libre de cargas, tampoco vas a conseguir mucho dinero.

Lo que nunca debes olvidar es que la entidad financiera tiene un derecho sobre tu propiedad y que lo ejecutará en caso de impago. Esto supone que puedes perder la propiedad del inmueble por un importe inferior a su valor de tasación y que se iniciará un proceso judicial que terminará con el embargo y la subasta de tu propiedad.

Puedes perder la propiedad del inmueble por un importe inferior a su valor de tasación

Antes de eso, la entidad puede aplicarte ciertas penalizaciones por impagos como pueden ser intereses de demora, comisiones adicionales o incluirte en un fichero de morosos. Por lo tanto, un préstamo con garantía hipotecaria supone un riesgo muy alto de perder un inmueble y de elevar mucho tu nivel de endeudamiento.