¿Qué pasa con la hipoteca si fallece el titular?

Junto al dolor de la pérdida, la muerte de un familiar trae muchas veces el interrogante de qué pasa con la hipoteca si fallece el titular. En el siguiente artículo te contamos cómo debes actuar si, por desgracia, te encuentras en esta situación y tienes dudas sobre qué pasa con la hipoteca en caso de muerte.

Es importante que actúes rápido, ya que según establece la ley hipotecaria, el banco puede iniciar la ejecución hipotecaria cuando se ha producido el impago de 12 cuotas o el equivalente del 3% del capital durante la primera mitad de la vida del préstamo o de 15 mensualidades o el 7% del capital en la segunda mitad.

Los bienes heredados y sus deudas son indivisibles

El primer aspecto que debes tener en cuenta es que el préstamo hipotecario es solidario. Esto quiere decir que cada uno de los deudores son responsables de devolver la totalidad del préstamo y no solo su parte. Da igual que el otro cotitular del préstamo -si lo hay- siga pagando su parte, ya que hay que satisfacer íntegramente las mensualidades.

El segundo aspecto importante hace referencia a las herencias. Según establece la ley, toda persona que es declarada heredera tiene derecho a aceptar o rechazar esa herencia. No obstante, y de acuerdo con lo estipulado en el artículo 1003 del Código Civil, si una persona acepta una herencia también se convierte en responsable de todas sus cargas y obligaciones. Por lo tanto, si aceptas como herencia una vivienda con hipoteca, automáticamente te convertirás en deudor de ese préstamo (en la parte que te corresponda y que veremos más adelante).

"Por la aceptación pura y simple, o sin beneficio de inventario, quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios".

Artículo 1003 del Código Civil.

Entonces, ¿qué pasa con la hipoteca si fallece el titular? Tal y como establece la ley, pueden ocurrir tres supuestos:

1. Rechazar la herencia (incluida la vivienda) y, por lo tanto, todas sus deudas pendientes (entre ellas, la hipoteca). Este trámite debe hacerse en escritura pública ante notario.
2. Aceptar la herencia, incluida la vivienda, y la parte que te corresponda pagar del préstamo hipotecario y del resto de deudas (incluso a costa de tus propios bienes). Dependiendo de si la hipoteca contaba con más titulares y del número de herederos, deberás pagar una parte mayor o menor de la deuda.
3. Aceptar la herencia a beneficiario de inventario. Permite separar el patrimonio heredado del propio. Es decir, se hereda la parte de la herencia restante tras haber pagado la hipoteca, por lo que nunca se responde con el patrimonio propio de las posibles deudas.
   

¿Quién paga la hipoteca tras fallecimiento del titular?

Tras el fallecimiento del titular -único o no- de una hipoteca, lo primero que hay que hacer es comunicar al banco lo que ha ocurrido. Esto es imprescindible, ya que si no las cuotas del hipoteca continuarán cargándose cada mes en la cuenta asociada del difunto. Además, no se podrá modificar nada hasta que no se realice el cambio de titular.

A la hora de pagar la nueva hipoteca, hay que tener en cuenta que existen hasta cuatro agentes que pueden verse afectados por el fallecimiento del titular del préstamo original. Veamos entonces qué pasa con la hipoteca si fallece el titular en cada uno de los casos.

Herederos

Si los beneficiarios aceptan la herencia deberán comunicarlo al banco, ya que serán los nuevos responsables del pago de la hipoteca. Para ello, deberán cambiar la titularidad del préstamo a través de una subrogación de hipoteca, operación que debe ser aprobada por el banco.

También es necesario presentar a la entidad financiera algún tipo de documentación que acredite el fallecimiento del propietario del inmueble: certificado de defunción, testamento o certificado de últimas voluntades, escritura de adjudicación de la herencia, certificado de pago del Impuesto de Sucesiones, escritura pública de renuncia de la herencia (si fuera el caso), etc. Tras recibir estos documentos, el banco procederá a informar a los herederos de los productos o servicios que tenía contratados con él la persona fallecida.

A partir de este momento, los nuevos propietarios de la vivienda serán también los responsables de pagar la parte pendiente de la hipoteca.

Cotitular de la hipoteca

Existe una excepción al caso anterior: que la hipoteca inicial contara con otro titular además del fallecido (algo habitual cuando se compra una vivienda en pareja). ¿Qué pasa con la hipoteca si fallece uno de los dos titulares? En este supuesto, los herederos no serán los responsables del pago íntegro de la hipoteca pendiente: la mitad de la deuda seguirá siendo responsabilidad del cotitular -el que sigue vivo- (si ese era el porcentaje estipulado inicialmente entre los dos prestatarios), mientras que el otro 50% restante será asumido por los beneficiarios de la herencia.

¿Y qué pasa con la hipoteca si fallece el titular y los herederos renuncian? Pues que el otro titular -el que sigue vivo- tendrá que asumir la totalidad de la deuda.

¿Y si hay un avalista?

Si existe la figura de un avalista de la hipoteca, el fallecimiento del titular no motiva la desaparición de ese aval. Por lo tanto, el avalista seguirá siendo un garante del pago de esa deuda hasta que desaparezca (al margen de que cambien todos los titulares del préstamo o una parte de ellos -en el caso de las hipotecas con dos titulares-).

Si se da el caso de que los herederos rechazan la herencia y que no existe otro cotitular de la hipoteca (que sería el encargado de asumir la deuda en su totalidad), la responsabilidad del avalista dependerá de lo estipulado en el contrato.

Seguro de vida

¿Qué pasa con la hipoteca en caso de muerte si había un seguro de vida contratado? Sin duda, se trata de la alternativa menos traumática para todos, herederos, cotitulares y avalistas.

Aunque no es obligatorio, muchos compradores contratan un seguro de vida con su hipoteca. Estas pólizas pueden cubrir el pago íntegro o parcial de la deuda hipotecaria dejada por el difunto. En función de la cuantía de la indemnización, los herederos y el cotitular tendrán que abonar la parte restante o incluso nada para disfrutar de su vivienda.

Para reclamar estos seguros es imprescindible enviar la documentación que certifique el fallecimiento del titular del préstamo a la aseguradora y al banco.

Documentos y trámites necesarios en caso de fallecimiento del titular de la hipoteca

Como te comentábamos más arriba, para acreditar el fallecimiento del titular de la hipoteca necesitarás varios documentos. Dependiendo de cuál se trate puedes obtenerlo en un sitio u otro. Por ejemplo, el certificado de defunción lo conseguirás en el Registro Civil; el de últimas voluntades, en las gerencias territoriales del Ministerio de Justicia; el testamento, en la notaría donde se otorgó; la escritura de aceptación o renuncia de la herencia también se realiza en el notario...

Entre los trámites que deben realizarse están el pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (la hipoteca es una deuda deducible) y la plusvalía municipal de la vivienda heredada, que grava el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana. Recuerda que la Agencia Tributaria concede un plazo de seis meses para abonar los impuestos relativos a una herencia.

Esperamos que tras leer este artículo tengas mucho más claro qué pasa con la hipoteca si fallece el titular y cómo afecta a los diferentes agentes que giran en torno a ese préstamo: herederos, cotitulares de la hipoteca y avalistas.