¿Qué plazo hay para reclamar los gastos hipotecarios?

Saber cuál es el plazo que tienen los consumidores para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios es la cuestión que el Tribunal Supremo ha planteado al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Sin embargo, la decisión del tribunal europeo podría retrasarse hasta dos años, lo que alarga el periodo de incertidumbre para los afectados. 

La razón por la que el Tribunal Supremo ha planteado esta cuestión al TJUE es por la disparidad de criterios que mantienen los distintos órganos jurisdiccionales sobre cuándo prescribe la acción de reclamación de los gastos hipotecarios. 

El objetivo es poder sentar doctrina sobre cuándo se inicia el plazo en el que los consumidores pueden reclamar la devolución de los gastos hipotecarios indebidamente cobrados. Sin embargo, como el Supremo no ha podido hacerlo acordó elevar una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, lo que supone la paralización de muchos procedimientos judiciales sobre este tema. 

¿Cuándo debe iniciarse el plazo de reclamación? 

En el mes de junio, el Tribunal Supremo debía pronunciarse sobre el plazo que tienen los hipotecados para reclamar los gastos de la hipoteca, ya que los juzgados españoles en distintas sentencias habían seguido criterios diferentes para establecer cuándo se inicia y finaliza el plazo de reclamación. 

Los juzgados habían establecido un plazo de 5 años para exigir la devolución del dinero, según se establece en el artículo 1.964 del Código Civil, pero no hay consenso sobre el momento en el que se inicia el plazo. 



Se plantean dos opciones para establecer el inicio del plazo: desde la fecha en la que el cliente tiene una sentencia en la que se reconoce la nulidad de la cláusula o que la fecha sean las sentencias del Supremo de 2019 y del TJUE de 2020 que establecen la devolución de los gastos hipotecarios. Estos supondría que se podrían reclamar los gastos hasta enero de 2024. 

El problema es que el Supremo cree que la primera opción es contraria al principio de seguridad jurídica porque no prescribiría, por lo que se podrían reclamar gastos de hipotecas ya pagadas hace tiempo. No obstante, el Supremo ha dejado claro que en ningún caso se podrá tomar de referencia la fecha de la firma de la hipoteca o cuando se pagaron los gastos de constitución de la hipoteca. 

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

La raíz de este asunto está en la consideración de los gastos hipotecarios como parte de las cláusulas abusivas de las hipotecas y que el TJUE declaró que debían devolverse a los titulares de las hipotecas firmadas antes de marzo de 2019. Hasta esa fecha los gastos de formalización de las hipotecas eran pagados íntegramente por los consumidores. 

Descubre cuáles son las cláusulas abusivas de las hipotecas 

A partir de marzo de 2019, la ley hipotecaria estableció un reparto de los gastos diferente. Ahora el hipotecado solo tiene que pagar la tasación, mientras que la notaría, el registro y la gestoría corresponden al banco. 

Sin embargo, para las hipotecas anteriores a la entrada en vigor de la ley, las sentencias del Supremo han establecido que el banco debe pagar la totalidad de los gastos de tasación del inmueble, la gestoría y el registro y el 50% de los aranceles notariales. Al cliente le corresponde el otro 50% de los gastos de la notaría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. 

Cómo se reclaman los gastos de la hipoteca 

Para reclamar los gastos de la hipoteca hay que dirigirse en primer lugar al Servicio de Atención al cliente del banco solicitando que se anule la cláusula que obligaba a pagar los gastos de formalización de la hipoteca y pidiendo su devolución. Si el banco no responde o rechaza la petición se debe dirigir una reclamación al Banco de España. 

Una vez agotada la vía extrajudicial se tiene que interponer una demanda judicial para lo que se necesita contar con abogado y procurador. En esta demanda se solicita la nulidad de la cláusula por ser abusiva y la devolución de los gastos abonados más los intereses legales desde la fecha de pago. Según los datos de la Organización de Consumidores (OCU), los clientes están consiguiendo recuperar una media de 1.000 euros por hipoteca entre gastos hipotecarios e intereses.