Cómo reclamar la devolución de los gastos de hipoteca

Lo primero que debes saber antes de reclamar los gastos de tu hipoteca es si tienes derecho a ello. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea estableció que las entidades financieras tienen que devolver a los propietarios de préstamos hipotecarios firmados antes de marzo de 2019 los gastos de tasación, notaría, registro y gestoría. La razón es que el alto tribunal porque consideró que eran gastos derivados de cláusulas abusivas de las hipotecas y que por lo tanto debían devolverse.

No obstante, lo primero que debes hacer antes de reclamar los gastos de la hipoteca es conocer exactamente qué conceptos puedes solicitar. Son estos:

• Gastos de notaría. El contrato de compraventa obliga a la formalización de la escritura del contrato del préstamo hipotecario. Suelen depender del valor que tenga la vivienda, pero varían entre 200 y 1.000 euros.
• Gastos de tasación. Los honorarios del tasador que valora la vivienda con el fin de poder negociar el importe del préstamo. Varían entre los 200 y los 600 euros.
• Gastos de gestoría. Los bancos solían tener su propia gestoría para realizar los trámites administrativos de una hipoteca y cobraban esos gastos al hipotecado. Dependían de la gestoría, pero variaban entre los 200 y los 400 euros.
• Gastos de Registro. Todas las hipotecas deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad. El precio de este trámite depende del valor de la vivienda, pero se sitúa entre los 400 y los 600 euros.

Como puedes ver, y aunque los importes son variables, si solicitas la devolución de los gastos de tu hipoteca pueden volver a tus manos unos 1.500 euros.

Si tu hipoteca incluía alguna cláusula abusiva puedes reclamar los gastos de tu hipoteca en cualquier momento.

Si tu préstamo hipotecario incluía este tipo de cláusulas abusivas, puedes reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca en cualquier momento. Incluso también si tu préstamo ya está cancelado o amortizado, pero cuidado, porque el proceso es lento y puedes tardar varios meses en finalizar las reclamaciones. 

Actualmente el Tribunal de Justicia de la Unión Europea está estudiando una posible fecha de prescipción de la acción de reclamación. No obstante, debido al desacuerdo entre los órganos jurisdiccionales competentes, no existe una decisión a día de hoy.

Cómo reclamar los gastos de hipoteca mediante un procedimiento extrajudicial

Aunque los primeros pasos para reclamar los gastos de la hipoteca puedes darlos tú solo sin ayuda de un experto, tarde o temprano tendrás que recurrir a los servicios de un abogado inmobiliario. Por lo tanto, puede resultarte más cómodo dejar todo el proceso en manos de un letrado desde el principio.

En primer lugar, conviene que un experto valore la redacción de las condiciones y el reparto de gastos de la hipoteca que se hizo en su momento. Puede parecer obvio, pero antes de reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca es mejor estar seguro de que los pagaste tú y de que existían esas cláusulas que te obligaron a pagarlos.

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El Servicio de Atención al Cliente tiene que contestarte en un plazo máximo de dos meses y puede proponerte un acuerdo o rechazar tu solicitud. Si la rechaza puedes poner una reclamación en el Banco de España. Su servicio de reclamaciones atenderá tu solicitud, pero tardará más, hasta cuatro meses. Si el Banco de España te da la razón, aumentan las posibilidades de que tu entidad financiera se avenga a negociar.

Documentos necesarios para reclamar los gastos de la hipoteca

Los abogados explican que al reclamar los gastos de hipoteca inicias dos acciones. Por un lado, solicitas la nulidad de las cláusulas de gastos. Por otro, reclamas la devolución de unos gastos de la hipoteca que no te correspondían, la razón que te permitirá recuperar el dinero abonado.

Por eso necesitas la ayuda de un abogado. El experto tiene que estudiar la redacción del contrato de tu préstamo hipotecario para demostrar que esa cláusula o cláusulas son abusivas y, por tanto, anulables. Para la segunda parte, la de cuantificar el dinero abonado de forma indebida no necesitas ayuda, pero siempre será más efectivo dejarlo todo en manos del experto.

El primero de los documentos que debes tener a la hora de reclamar la devolución de tus gastos de hipoteca es la copia de la escritura del préstamo. Deberías tenerla de cuando firmaste la hipoteca. De no ser así, puedes solicitar una copia en la notaría donde formalizaras el préstamo. Es en este documento donde debes buscar la cláusula a impugnar. Si se produjo una novación de la hipoteca o subrogación también necesitarás las dos escrituras.

Otros documentos que necesitas tener en tu poder son las facturas de los gastos hipotecarios correspondientes a la notaría, Registro de la Propiedad y tasación para demostrar el pago e importe de los mismos.

Cómo reclamar los gastos de hipoteca mediante un procedimiento judicial

Si el banco desatiende tu reclamación extrajudicial puedes dar un paso más y acudir a la vía civil. Para ello necesitarás un abogado y un procurador. Interponer una demanda tiene gastos, aunque algunos bufetes se comprometen a no cobrar hasta que lo hagas tú.

Poner una demanda tiene gastos, aunque algunos bufetes no cobran hasta que lo hagas tú.

En un primer momento, demandarás al banco y podrás conseguir una sentencia que declare la nulidad de la cláusulas y condene a la entidad financiera a devolverte el dinero que has pagado de más. Posteriormente, el banco deberá acatar la sentencia en el momento en que sea firme, lo que tendrá dos consecuencias.

• Excluirá del contrato hipotecario esa cláusula que te obligaba u obligó a pagar los gastos.
• Determinará la devolución de las cantidades pagadas de forma indebida. Además, no olvides, que a esa cantidad hay que añadir los intereses que has podido estar pagando por ella, dado que se abonó al principio del préstamo.

Como puedes ver, existen dos métodos para reclamar los gastos de tu hipoteca pagados de forma indebida: extrajudicial y judicial. No obstante, recuerda siempre comprobar previamente que efectivamente tienes derecho a esa devolución porque tu contrato incluye alguna cláusula abusiva.