¿Cuándo interesa la subrogación a la hipoteca de la promotora?

Artículos por ciudades
Publicado el 27/05/2021 19:57; Actualizado el 31/01/2022 15:06
subrogacion hipoteca promotora
Al adquirir una vivienda de obra nueva, el comprador tiene la posibilidad de optar por la subrogación a la hipoteca de la promotora o buscar su propio préstamo. En el caso de elegir la subrogación a esa hipoteca, el cliente se evitará tener que buscar financiación en otros bancos. Además, en algunos casos es más fácil que pueda obtener la financiación necesaria para comprar la casa.

Esta opción también resulta beneficiosa para la entidad financiera, porque compensa en parte el riesgo que asume al financiar la construcción de viviendas y además le permite captar nuevos clientes y establecer con ellos una vinculación a largo plazo: domiciliación de la nómina y muchos recibos, posible contratación de productos adicionales como seguros de vida y hogar, etc.
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Sin embargo, la aprobación de la última ley hipotecaria a mediados de 2019 ha modificado el reparto de los gastos de los prestamos hipotecarios, haciendo que los compradores de vivienda tengan que pagar mucho menos dinero por contratar su propia hipoteca. Esto ha hecho que muchas personas ahora prefieran buscar otras opciones de financiación antes que subrogarse al préstamo promotor. Según algunas fuentes como Asprima, el porcentaje de compradores que finalmente firman la hipoteca con otro banco ha aumentado durante los últimos meses hasta un 35%

Por este motivo, es muy importante que antes de decidir si 'heredas' el préstamo de la promotora inmobiliaria, analices detenidamente sus ventajas e inconvenientes.

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¿Qué ventajas tiene la subrogación a la hipoteca de la promotora? 

La subrogación al préstamo promotor supone un cambio del deudor. Es decir, el comprador de la vivienda se pone como nuevo titular de la hipoteca que tiene contratada el promotor con el banco. 

Es una situación habitual cuando se compra un piso sobre plano. El propietario 'hereda' el préstamo que tenía inicialmente concedido el promotor. Entre las principales ventajas de subrogarse a la hipoteca del promotor están:
  • Facilidad en la concesión. Las condiciones para conceder la hipoteca suelen ser menos rígidas que si se trata de un nuevo préstamo. Además, suele aprobarse la operación más rápidamente. 
  • Menos costes. La subrogación al préstamo promotor tiene menos costes para el comprador que si contrata una nueva hipoteca (por ejemplo, no hay que pagar la tasación del inmueble o algunos gastos de apertura de la hipoteca -éstos últimos no siempre se cobran-). No obstante, con la nueva ley hipotecaria muchos de los costes para contratar el préstamo ahora deben ser abonados por la entidad bancaria (por ejemplo, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), por lo que el ahorro ha dejado de ser por sí mismo un argumento de peso a la hora de optar por la subrogación a la hipoteca de la promotora. 
  • El promotor asume los gastos de cancelación. Si el comprador decide firmar la hipoteca con otro banco, el promotor no puede impedirlo. Además, la promotora es quien tiene que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca original. 
  • Se mantienen las condiciones de la hipoteca. Al subrogarse a la hipoteca del promotor, el cliente no puede cambiar ninguna de las condiciones del préstamo (tipo de interés y comisiones). Esto puede ser una ventaja, pero también un inconveniente si el mercado ofrece hipotecas más baratas en ese momento. Por eso es conveniente comprobar antes todas las condiciones del préstamo del promotor para ver si son más o menos favorables que las que puedes conseguir en una hipoteca contratada por ti.

¿Por qué ahora la subrogación a la hipoteca de la promotora no es atractiva? 

Como decíamos al principio, ahora se ha detectado un aumento de los compradores que deciden firmar la hipoteca con otro banco en lugar de subrogarse al préstamo del promotor. Hay varias razones que justifican que ahora no sea tan atractivo para el comprador de vivienda nueva optar por el préstamo que le ofrece la promotora. 

La primera causa en la tremenda guerra hipotecaria que protagonizan los bancos en estos momentos. Esta rivalidad ha hecho que las entidades cada vez ofrezcan hipotecas con mejores condiciones para atraer nuevos clientes. Consecuencia de esto, conseguir un préstamo más ventajoso que el del promotor cada vez es más sencillo.

El tiempo también juega en contra de la subrogación a la hipoteca de la promotora. El periodo prolongado que transcurre entre la firma del préstamo promotor y la subrogación por parte del cliente (a veces hasta dos años) hace que muchas veces las condiciones de la hipoteca original queden desfasadas con lo que ofrece el mercado en ese momento: es decir, el tipo de interés original puede ser más alto.  

subrogacion prestamo promotor

Por otro lado, y como ya comentábamos anteriormente, el principal aliciente que tenía la subrogación a la hipoteca de la promotora, el ahorro de los gastos de constitución del préstamo, prácticamente ha desaparecido con la llegada de la nueva ley. Ahora, el cliente solo tiene que pagar la tasación de la vivienda nueva y la comisión de apertura, y en ocasiones incluso el banco se hace cargo de ellas con tal de captar al cliente.

Finalmente, en estos momentos también es mucho más fácil comparar diferentes ofertas hipotecarias a través de internet y sin necesidad de ir físicamente banco por banco. Por tanto, el ahorro de tiempo y la comodidad que suponía hace algunos años la subrogación ya no es tan determinante para el cliente actual. La aparición de las hipotecas online, muchas con condiciones más ventajosas, es otro de los aspectos en contra de la subrogación.

Entonces, ¿cuándo resulta interesante para el comprador de vivienda nueva la subrogación a la hipoteca de la promotora? Para responder a esta cuestión, lo primero que tienes que hacer es comparar las condiciones de la hipoteca que te ofrece la promotora con las de los préstamos que puedes conseguir por ti mismo. También calcular los gastos en cada caso y solicitar alguna oferta vinculante. Solo haciendo números tendrás la seguridad de que puedes conseguir otra hipoteca con mejores condiciones. 

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