¿Te pueden embargar una casa hipotecada?

¿Te pueden embargar una casa hipotecada? Esta es la duda que tienen algunos compradores cuando las deudas -hipotecarias o de otro tipo- comienzan a acumularse. El hecho de que la vivienda aún no esté pagada del todo hace que algunos propietarios se planteen si es posible su embargo. En este artículo te responderemos a esta pregunta junto a otras dudas frecuentes como quién puede solicitar ese embargo y si puede Hacienda embargar una casa hipotecada.

Lo primero que debes saber es que embargar los bienes de un moroso es una de las formas de cobrar las deudas que tiene el acreedor. El Boletín Oficial del Estado (BOE) establece una lista de bienes embargables, entre los que se encuentran los inmuebles. Por lo tanto, ¿te pueden embargar una casa hipotecada? Sí.

Recuerda que el embargo se produce como consecuencia de una obligación de crédito que no ha sido satisfecha voluntariamente por su deudor, tal y como explican en Legálitas. Así, mediante el embargo sobre un bien inmueble (tu casa) y su posterior subasta, el acreedor se garantiza el cobro de la deuda.

¿Cómo se embarga una vivienda?

En términos jurídicos, para que puedan embargar tu vivienda debe existir un mandato administrativo o judicial que lo autorice. Según explica Legálitas, si tienes una deuda contraída con un acreedor, éste "puede invocar la tutela de los tribunales de justicia para asegurar el cobro de su crédito mediante la traba en un bien propiedad del deudor. Un embargo es una traba que se impone por un mandato judicial y que afecta a un bien inmueble (piso, local garaje, solar), garantizando así el futuro cobro de una cantidad económica".

El derecho que dicha traba otorga al acreedor le faculta para instar la subasta de la vivienda con la finalidad de resarcirse económicamente con el dinero obtenido de la venta del inmueble. Conviene aclarar, asimismo, que mediante la traba de un embargo sobre un bien inmueble no se produce una transmisión de la propiedad del mismo del deudor al acreedor, sino que se garantiza el cobro de un crédito con la posterior enajenación de dicho bien en subasta.

No obstante, no olvides que, tal y como te explicamos en nuestro artículo sobre pisos de bancos, aunque se haya decretado el embargo de tu casa, si abonas la deuda más los intereses podrás recuperarla antes de su subasta.

¿Te pueden embargar una casa que aún tiene hipoteca?

Estas consideraciones son para una vivienda de tu propiedad, pero qué ocurre si aún no has terminado de pagar el inmueble. ¿Te pueden embargar una casa si está hipotecada aún? Claro que sí. El hecho de que aún debas dinero al banco no significa que no se pueda realizar el embargo de ese inmueble hipotecado.

De hecho, la entidad financiera es la primera que puede -y suele- embargar una casa hipotecada si ve que has dejado de abonar las cuotas de cada mes. A partir de un retraso, según consta en la escritura del préstamo, tu banco puede reclamarte el importe de la deuda. Sin embargo, "lo habitual es que no lo haga hasta que se acumulen varios recibos, pero dependerá de cada entidad”, explican en Legálitas.

Eso, la última ley hipotecaria estable un plazo de impago y un importe mínimos para que el banco pueda ejecutar la hipoteca:

• Primera mitad de plazo de la hipoteca: debe haberse producido el impago de 12 meses o por encima del 3% de la deuda.
• Segunda mitad de plazo de la hipoteca: debe haberse producido el impago de 15 meses o por encima del 7% de la deuda. 

Por lo tanto, te pueden embargar una casa hipotecada ante el impago de esta deuda. Se procederá a su subasta y lo que se obtenga irá destinado a saldar la totalidad deuda. Pero cuidado, si lo obtenido en la subasta de tu vivienda no cubre la deuda, deberás responder con el resto de tus bienes, tu salario, etc. hasta su total pago. Así lo establece la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

Cómo evitar el embargo de un inmueble hipotecado por parte del banco

El banco es el primero que prefiere que acabes pagando tu préstamo en lugar de embargarte la vivienda hipotecada. Por ello, lo primero que tienes que hacer si no puedes pagar la hipoteca es hablar con tu entidad bancaria y negociar con ella.

Entre las alternativas disponibles están aplazar el pago de las cuotas, solicitar una carencia de hipoteca total o parcial, ampliar el plazo de la hipoteca o incluso acogerte al Código de Buenas Prácticas.

Este código, al que solo pueden acogerse determinados propietarios en situación de vulnerabilidad, permite disfrutar de una carencia parcial de capital durante cinco años, prolongar el plazo de la hipoteca hasta los 40 años, rebajar el tipo de interés del préstamo, solicitar una quita sobre una parte del capital adeudado e incluso realizar una dación en pago (entrega de la vivienda a cambio de liberarse de la deuda).

Una última solución para evitar el embargo del inmueble hipotecado es la declaración de quiebra familiar dentro de la Ley Concursal. A esta opción se la denomina Ley de Segunda Oportunidad: permite que a una persona se le condonen las deudas que, por su patrimonio o activos, no puede pagar. Esta Ley de Segunda Oportunidad pasa por un procedimiento judicial denominado concurso de acreedores.

¿Puede Hacienda embargar una casa hipotecada?

Ya hemos visto que el banco te puede embargar una casa hipotecada, pero ¿puede hacerlo cualquier otro acreedor? ¿Puede Hacienda embargar una casa hipotecada? Sí. Además del banco en el que tengas contratado el préstamo, cualquier otro acreedor, incluido Hacienda, puede solicitar el embargo de tu casa hipotecada.

En muchas deudas, la responsabilidad del deudor es universal: debe responder de ella con todos sus bienes, por lo que cualquier acreedor puede solicitar su embargo. Por lo tanto, la Agencia Tributaria, otras administraciones públicas y particulares pueden iniciar una demanda que acabe con el embargo de una casa, esté o no hipotecada.

La clave de que lo haga o no depende básicamente de dos aspectos: que el acreedor pueda recuperar la deuda embargando otros bienes a tu nombre sin tener que recurrir a la vivienda (cuentas bancarias, nómina, etc.); o que el importe de la deuda sea tan pequeño que el juez dictamine que no se justifica el embargo. El problema de esta segunda opción es que, según el artículo 584 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el acreedor podrá solicitar el embargo de tu vivienda hipotecada si acredita que es lo único que tienes.

Lo que puede evitar que terceros reclamen el embargo de tu casa es el hecho de que el banco donde tienes la hipoteca es el primero que tiene derecho a cobrar la deuda pendiente. Por lo tanto, puede darse el caso de que, si tras el pago de las cuotas pendientes de la hipoteca no va a quedar suficiente dinero para cubrir su deuda, a otro acreedor no le resulte rentable reclamar el embargo. Es decir, es necesario que el valor del inmueble sea lo suficientemente elevado para satisfacer la deuda contraída con el banco y con el otro acreedor.

Por lo tanto, la respuesta a la pregunta de si te pueden embargar una casa hipotecada es sí. Cualquiera a quien debas dinero puede solicitar ese embargo, sea el banco que te concedió la hipoteca, Hacienda u otros acreedores. Eso sí, la entidad financiera siempre tendrá prioridad a la hora de cobrar la deuda.