Los gastos de venta de una vivienda

Conocer los gastos de venta de una vivienda es muy importante ya que reducen considerablemente los beneficios que se obtiene en la operación.

Estos gastos tendrás que asumirlos antes, durante y después de realizar la transacción.

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Gastos previos a la venta de una vivienda

Antes de deshacerte de tu propiedad deberás asegurarte de que todo se encuentra en orden y de que cumples con la ley. Esto te causará determinados gastos previos a la venta tu vivienda. Los más importantes son:

• Cédula de habitabilidad: deberías tenerla de cuando compraste el piso, pero puede estar caducada. De ser así, tienes que conseguir una nueva. El coste dependerá de la superficie del inmueble y de los honorarios del profesional (arquitecto técnico), pero puedes calcular en torno a 80-150 euros.
• Certificado energético (CEE): es imprescindible tanto para alquilar como para vender un inmueble. Puede ser tramitado por un arquitecto o aparejador y su coste parte de los 50 euros, aproximadamente.
• Contrato de arras: si quieres formalizar la operación antes de que esta se produzca necesitarás que un abogado redacte un contrato de arras. Su coste no es muy elevado (en torno a 100 euros), pero es un gasto más en la venta de una vivienda. Si quieres ahorrarte el dinero, también existen modelos gratuitos en internet.

Gastos durante el proceso de venta de la vivienda

Los que debes afrontar durante el proceso de venta de tu vivienda son los siguientes:

• Certificado de tu comunidad de vecinos: garantiza que tu inmueble está al corriente de pagos y te lo van a exigir a la firma de la venta. Sólo tiene una validez de dos semanas, por lo que conviene calcular bien las fechas. Se solicita al administrador de la finca y puede tener un coste algo inferior a los 100 euros. No obstante, en algunas fincas es gratuito.

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI: recae en el propietario del piso el último día del año, por lo que lo normal es que tengas que pagarlo tú y presentar el recibo al comprador durante la operación. Puedes negociar con él un pago a medias porque se convierte en propietario a medio año, pero cuenta de partida con que es responsabilidad tuya abonarlo.

• Facturas de todos los servicios que tengas contratados en el piso: tienen que estar al día, estés utilizando la vivienda o no. Debes demostrar al comprador que estás al corriente de pagos en todos los servicios.

• Notaría y escritura del contrato de compraventa es el principal gasto de notaría. Suele pagarlo el vendedor (artículo 1.455 del Código Civil) y aunque están regulados por ley, varían en función del precio del inmueble o el número de copias solicitadas. Puede rondar los 400-600 euros.

Gastos tras la venta de la vivienda

Los gastos tras la venta de la vivienda están relacionados sobre todo con el pago de impuestos, aunque hay otras partidas:

• Cancelación hipotecaria. Si tienes hipoteca, el primer gasto al que tendrás que hacer frente tras la venta de la vivienda es la cancelación hipotecaria. Muchos contratos tienen una cláusula de cancelación hipotecaria, por lo que tendrás que pagar un porcentaje sobre el importe del préstamo que cancelas (1% en algunos casos). Además, es imprescindible abonarla para que el préstamo aparezca como cancelado en el Registro de la Propiedad y la vivienda conste así como libre de cargas (deudas).
  
  Para ello hay que solicitar el certificado de saldo cero al banco, firmar en el notario la cancelación y acudir al registro con esa cancelación y el modelo 600 sobre Actos Jurídicos Documentados. En este proceso se te pueden ir hasta 600 euros, sin incluir la comisión que te corresponda pagar según la cláusula que conste en tu hipoteca.

• Plusvalía municipal. Es el primero de los impuestos por la venta de la vivienda que debes abonar. Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es decir grava el incremento del valor que ha experimentado el terreno urbano en el que se encuentra la vivienda. Te corresponde pagarlo a ti como parte vendedora y lo cobra el ayuntamiento correspondiente. Asimismo, es de obligado pago, ganes o no dinero con la compraventa de la vivienda (aunque si no has ganado dinero, puedes reclamarlo posteriormente).
  
  La plusvalía se calcula a partir del valor catastral de la vivienda al que se añaden unas ratios por parte del ayuntamiento en base a los años que ha sido de tu propiedad. Sobre esta base imponible se aplica un tipo impositivo de donde resulta el total a pagar. Alcanza su nivel más alto si la vivienda lleva en tu posesión más de 20 años. En este otro artículo te explicamos cómo calcular la plusvalía de una vivienda.
  
  Finalmente, es importante que sepas que la plusvalía de la venta de un piso nunca puede superar el 30% del incremento del valor (ganancia patrimonial) y que además existen bonificaciones en muchos ayuntamientos que te permitirán pagar menos en concepto de plusvalía.

• IRPF. La ganancia generada entre el precio de compra y el de venta debe ser reflejada en tu declaración de la renta. No obstante, la Agencia Tributaria te permite reducir el importe del impuesto a pagar. Para ello, debes elevar el valor de compra y reducir el de venta. Para hacer lo primero puedes incluir los impuestos y gastos asociados a la operación: IVA de la vivienda nueva o ITP, coste de las reformas realizadas en la vivienda, gastos de constitución (Registro de la Propiedad, tasación, seguros, etc.)... En segundo lugar, para reducir el valor de venta puedes incluir también los gastos e impuestos: pago de la plusvalía municipal, gastos de la inmobiliaria, de notaría, gestoría y registro, etc.
  
  En función de este beneficio deberás pagar un porcentaje mayor o menor:
  
  Hasta 6.000 euros: 19%.
  Entre 6.000 y 50.000 euros: 21%.
  Más de 50.000 euros: 23%.
  
  Puedes ahorrarte este pago si eres mayor de 65 años, reinviertes el dinero en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de dos años o das en piso en dación para quitarte la hipoteca.

Gastos por la venta de una vivienda
Cédula de habitabilidad	80-150 euros
Certificado energético	Desde 50 euros
Contrato de arras	>100 euros
Certificado de tu comunidad de vecinos	Variable
IBI	Variable
Facturas	Variable
Contrato de compraventa	400-600 euros
Plusvalía municipal	Variable
IRPF	Variable