IRPF por la venta de una vivienda: ¿cuánto tienes que pagar?

La venta de una vivienda implica el pago de impuestos que tiene que hacer el vendedor.  Además, de pagar la plusvalía municipal, la Agencia Tributaria (AEAT) exige el pago del IRPF por la ganancia patrimonial conseguida con la venta de la casa. 

Al hacer la declaración de la renta el año siguiente a la venta, se tiene que incluir la ganancia patrimonial que se ha obtenido al vender la vivienda, pero no el importe total de la venta. Además, si no has ganado dinero con la venta de la vivienda, no debes pagar IRPF. Por eso es muy importante saber cómo calcular la ganancia patrimonial.

El IRPF en la venta de una vivienda recae única y exclusivamente sobre el beneficio obtenido.

Hacienda explica que para calcular la ganancia patrimonial se debe restar al valor de adquisición de la casa, los gastos e impuestos inherentes a la compra y las inversiones en mejoras. En el caso de que la vivienda hubiera estado alquilada, se pueden reducir al valor de adquisición las amortizaciones correspondientes al alquiler.

Por el contrario, el valor de transmisión es el importe real de la venta menos los gastos e impuestos que haya generado la operación para el vendedor.  

¿Cómo incrementar el valor de adquisición de la vivienda?

Como la ganancia patrimonial que se declara en el IRPF es la diferencia entre el precio de compra y el de venta del inmueble, cuanto mayor sea el valor de adquisición y menor el de transmisión, menor sería la ganancia y, por tanto, el importe a declarar en el IRPF. 

Para calcular el valor de adquisición, al precio de compra de la vivienda debes añadir:

• Gastos de la compra. Se incluyen los gastos del Registro de la Propiedad y notaría y la tasación de la vivienda, pero no puedes añadirle las comisiones e intereses de la hipoteca, pues se trata de gastos no deducibles.
• Impuestos asociados a la compra,  el IVA de la vivienda nueva o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si se trata de una vivienda de segunda mano.
• Costes de las mejoras realizadas en la vivienda. Aquí se incluyen desde la reforma de la cocina y el baño a cambios que impliquen una mejora de la vivienda como la instalación de aire acondicionado o dobles ventanas, por ejemplo.

¿Cómo reducir el valor de transmisión de la vivienda?

De igual modo, para pagar menos IRPF por la venta de la vivienda debes restar al precio de venta algunos gastos que reduzcan el beneficio obtenido.

La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) que grava el aumento de valor del terreno urbano en el que está edificada tu casa, y no lo que ganes o pierdas con la compraventa.

La comisión de la inmobiliaria, los gastos de notaría, gestoría y registro o el certificado de eficiencia energética. Todos estos gastos tienen que estar justificados con las correspondientes facturas.

Cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda

Una vez calculado el valor de adquisición y transmisión de la vivienda solo queda calcular el IRPF de la ganancia patrimonial, teniendo en cuenta que al ser un impuesto progresivo su cuantía depende de la ganancia obtenida.  

En la declaración de este año,  los tramos del IRPF que se aplican en función de la ganancia patrimonial son los siguientes:

• Un 19% si ganas hasta 6.000 euros por la venta de la vivienda.

• Un 21% si ganas entre 6.000 y 50.000 euros.

• Un 23% si ganas entre 50.000 euros hasta 200.000 euros.
• Un 26% si la ganancia supera los 200.000 euros. 

Exenciones al pago del IRPF por la venta de una vivienda

La buena noticia es que existen algunas exenciones en el pago del IRPF por la venta de tu vivienda: 

1. Si reinviertes el dinero obtenido por la venta de tu vivienda habitual para comprar otra o rehabilitarla. Dispones de un plazo de dos años para hacer la reinversión que debes comunicar a Hacienda. 
2. Si quien vende su vivienda habitual es una persona mayor de 65 años o en una situación de dependencia severa.
3. Si quien vende es mayor de 65 años y dedica el beneficio a una renta vitalicia por una cantidad máxima de 240.000 euros.

Deducciones fiscales por reformas de vivienda

La declaración del IRPF 2021 incluye como novedad bonificaciones por obras de rehabilitación para mejorar la eficiencia energética de la vivienda, que están recogidas en el Real Decreto 19/2021 de medidas urgentes para impulsar la rehabilitación edificatoria (texto legal).

• Deducción del 20%, por realizar obras para reducir la demanda de calefacción o refrigeración en un 7%. Las obras en la vivienda tienen que realizarse como máximo antes del 31 de diciembre de 2022. La base máxima de deducción anual es de 5.000 euros.
• Deducción del 40% por obras para reducir un 30% el consumo de energía primaria no renovable o una mejora de la calificación energética hasta una A o B. La base máxima anual de esta deducción es de 7.500 euros.
• Deducción del 60% por obras para mejorar la eficiencia energética del edificio que supongan una reducción del consumo de energía del 30% o una mejora en la calificación del edificio hasta la clase A o B.  La base máxima anual de esta deducción es de 5.000 euros. hasta un máximo de 15.000 euros.

En todos los casos es necesario que un técnico haga un certificado de eficiencia energética para saber el consumo de la vivienda antes y después de la reforma.

Estas deducciones son temporales y se aplican en la cuota íntegra estatal del IRPF sobre las cantidades invertidas en las obras de rehabilitación. 

Por último, recuerda que si en la venta de la vivienda has sufrido una pérdida, es decir, la has vendido a un precio menor al de compra, no tienes que tributar pero tienes que incluirla la pérdida en la declaración de la renta para poder compensarla con otras ganancias patrimoniales.