Subastas notariales: cómo subastar un piso sin acudir a los tribunales

Las subastas notariales son la mejor forma de subastar voluntariamente un bien (una vivienda) sin verse en la obligación de acudir a los tribunales. Si bien la figura de los notarios es habitual en todo tipo de subastas ordenadas por un juez, desde 2015 también es posible acudir a un notario público para subastar un bien de forma voluntaria, bien por decisión del propietario, bien por acuerdo en un contrato.

Es lo que comúnmente se conoce como una subasta notarial voluntaria. Notarios en red nos cuenta cómo funciona esta herramienta poco conocida por los propietarios de viviendas que tienen algún conflicto (discusiones entre herederos, etc.).

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El caso más habitual por el que una vivienda acaba subastada en los tribunales es por impago de una deuda, aunque también suelen acabar así las viviendas en las que se produce un conflicto entre los dueños. Por ejemplo, tras una herencia si los nuevos propietarios no llegan a un acuerdo sobre su explotación o uso (venta, alquiler, etc.) o tras un divorcio en el que la separación no ha sido amistosa y la compra se produjo en común.

Si en alguno de estos casos hay que recurrir a los tribunales, las posibilidades de que se obtenga por la venta de la vivienda mucho menos de lo esperado son muy altas. Ese sería el principal inconveniente de acudir a una subasta judicial. Lógicamente, esta no es la mejor manera de vender tu casa. 

Si se acude a los tribunales para vender la casa, el beneficio puede reducirse considerablemente.

Lógicamente, el principal problema para el vendedor es que, al vender la vivienda a un precio por debajo del mercado, generalmente no puede recuperar tanto dinero como esperaba. Además, el valor de subasta de la vivienda también está condicionado por otros aspectos como el interés que despierte entre los posibles compradores, la situación económica en ese momento, etc.

Ventajas de las subasta notarial

1. En primer lugar, esta subasta notarial es voluntaria, lo que implica que son los interesados los que la ponen en marcha por decisión propia. Por lo tanto, pueden decidir si esa es la mejor manera de vender la vivienda y poner condiciones del tipo quiénes pueden acudir a la misma o cuándo se pondrá en marcha la subasta.

La principal ventaja de la subasta notarial es que es voluntaria, lo que favorece a todos los agentes implicados.

2. En segundo lugar, en las subastas notariales se puede fijar un precio mínimo del bien (más acorde al precio real de la deuda o de mercado), lo que garantiza que, si se produce la venta, la operación resulte más rentable para los vendedores.3. Otra ventaja es que el procedimiento se ajustará a las necesidades de cada caso, aunque siempre dentro de los límites que impone la ley. Por ejemplo, los vendedores pueden elegir notario y decidir que la subasta se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE), en redes sociales o en periódicos digitales o impresos. También se puede hacer una comunicación individual a personas concretas que puedan estar interesadas en la subasta. De esta manera, la subasta notarial voluntaria puede realizarse bajo numerosos condicionantes, siempre y cuando sean legales.

4. Además, la presencia del notario garantiza los derechos de los postores o de los interesados en participar en la subasta (pujen finalmente o no). Por ejemplo, se asegura de que los promotores están capacitados para vender la vivienda y comprueba si tiene cargas, inquilinos, contratos de arrendamiento, etc. que puedan modificar su valor o recortar el interés de los posibles compradores. Básicamente, el notario se asegura de que los potenciales compradores no se encuentren sorpresas desagradables en el futuro.

5. También, el notario pone a disposición de los interesados en participar en la subasta toda esta información sobre el inmueble (documentos oficiales) con antelación suficiente.

6. Por último, su presencia eleva la transparencia y las garantías del proceso, tanto en la auditoría jurídica de la vivienda que se va a subastar como en el proceso mismo, incluyendo todos esos trámites previos de información a los interesados, así como al procedimiento de la subasta, la adjudicación definitiva y la entrega del bien y el capital obtenido.

Otros aspectos relevantes de las subastas notariales

Las subastas notariales de una vivienda se realizan online en el portal de subastas de la Agencia Estatal del BOE. A esta plataforma se conectan de forma telemática los notarios mediante los sistemas del Consejo General del Notariado.

Como condición, las pujas se pueden realizar durante el tiempo que se determine, pero nunca podrá ser inferior a veinte días y, además, quienes deseen tomar parte deben consignar de forma electrónica al menos el 5% del valor de la vivienda que se va a subastar.

Una vez terminada la subasta, el BOE envía al notario la información certificada de la puja vencedora junto con las demás pujas por orden decreciente de importe y cronológico.