Vender un piso con la hipoteca sin terminar de pagar

¿Se puede vender un piso con hipoteca? Sí, se puede vender, hay varias formas de hacerlo: puedes cancelar la hipoteca y vender la vivienda o que el comprador se subrogue a la hipoteca de la vivienda.

Vender un piso con hipoteca es una situación bastante habitual, generalmente se vende la casa para comprar otra más grande porque se amplía la familia, porque se produce un traslado de residencia por motivos laborales o en caso de divorcio. Como el préstamo hipotecario tiene una larga duración lo más probable es que surja la necesidad de vender la casa cuando todavía no se ha terminado de pagar la hipoteca. Las cifras de compraventas de viviendas de segunda mano lo confirman, ya que la mayoría de estos pisos tienen una hipoteca. ¿Cómo se ha hace la venta de un piso con hipoteca? 

Cancelación de la hipoteca 

Consiste en realizar la cancelación de la hipoteca con el dinero de la venta de la vivienda. Esta opción interesa, sobre todo, cuando el precio de venta es superior a la deuda pendiente de la hipoteca porque se cancela totalmente la deuda. A la cantidad adeudada se debe sumar el gasto de la comisión de cancelación de la hipoteca. 

Esta comisión es distinta según la fecha en la que se firmó el préstamo hipotecario: 

• Después de junio de 2019, la comisión es del 0,25% durante los primeros tres años o hasta el 0,15% durante los primeros cinco y nada el resto en las hipotecas variables, mientras que en las fijas es del 2% los primeros 10 años y hasta el 1,5% después. 
• Si se ha firmado entre el 9 de diciembre de 2007 y el 15 de junio de 2019, la comisión es del 0,5% los primeros cinco años y 0,25% los siguientes. También habría que sumar una comisión de riesgo de tipo de interés si aparece en el contrato, que va del 0,5% al 5%.

Si el dinero de la venta no cubre la hipoteca, el resto que queda pendiente se convierte en un préstamo personal que tiene unas condiciones muy distintas a la hipoteca. 

Lo primero que tiene que hacer el vendedor es pedir un certificado de deuda al banco para presentarlo el día de la firma del contrato de compra de la casa. Con el dinero que paga el comprador una parte se destina al pago de esta deuda pendiente y se procede a la cancelación de la hipoteca. Si el precio pagado por la casa es superior a la deuda, ese resto se considera la ganancia patrimonial que ha obtenido el vendedor por la que tiene que pagar impuestos. Aquí puedes ver los impuestos en la venta de una vivienda.

El comprador es el encargado de registrar la escritura de cancelación hipotecaria en el Registro.  

Subrogación de la hipoteca al comprador 

La subrogación de la hipoteca consiste en trasladar la deuda al comprador de la casa. De este modo, el comprador se subroga a la hipoteca que tiene el vendedor sobre la vivienda por la deuda pendiente, aunque esta operación solo puede realizarse con la autorización del banco. 



El vendedor y comprador tienen que acudir al banco para solicitar la subrogación, una vez que el vendedor ha informado sobre la existencia de la hipoteca al comprador. Después, el banco hace un estudio sobre la solvencia del comprador para asegurarse de que puede pagar la hipoteca. Si el banco aprueba la subrogación, se realiza el cambio de titular de la hipoteca poniendo al comprador o compradora del piso. 

La ventaja de esta fórmula de vender la casa con hipoteca es que no hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, ni la cancelación de la hipoteca porque no se cancela. El vendedor tiene que pagar el estudio que el banco hace sobre la solvencia del comprador y la comisión de subrogación que tiene que estar incluida en la escritura del préstamo hipotecario.

Solicitar una hipoteca puente 

Cuando necesitas vender el piso con hipoteca de forma rápida porque vas a comprar otra casa y no encuentras comprador tienes la opción de solicitar una hipoteca puente al banco para pagar la nueva vivienda. Se trata de unificar las dos hipotecas (de la vivienda en venta y de la nueva propiedad) en un único préstamo hipotecario. Esto significa que no hay que pagar dos cuotas hipotecarias, solo una que además es inferior a la suma de las cuotas por separado. 

Una vez que se vende la casa hipotecada, se cancela la deuda y solo tienes que pagar las cuotas de una nueva hipoteca. El problema de esta opción es que hay que fijar un plazo para vender la vivienda con hipoteca y asumir una cuota elevada durante el tiempo que no se venda la casa. 

Como ves, existen varias formas de vender una propiedad con hipoteca, la elección dependerá de la deuda pendiente y del precio de venta de la vivienda por eso debes hacer los cálculos previamente para saber cuál es la más adecuada en tu caso.