Cómo vender la vivienda habitual y comprar otra sin poner en peligro tu economía

La demanda de vivienda de reposición, que consiste en vender la vivienda habitual y comprar otra, es la que ha tirado del mercado inmobiliario durante los últimos años. De hecho, tras la experiencia del confinamiento, muchas familias han detectado las carencias de su vivienda y se han lanzado a la búsqueda de inmuebles más apropiados para pasar más horas en casa e incluso teletrabajar: casas con despacho y piscina, con más espacios exteriores, alejados de las grandes ciudades, etc.

Sin embargo, el proceso de vender una vivienda habitual para comprar otra implica ciertos riesgos financieros que hacen recomendable que conozcas de antemano los pasos que debes seguir, qué posibilidades existen a la hora de traspasar el inmueble y cuáles son los costes.

Gracias a los expertos de Solvia, en este reportaje respondemos a cuestiones como ¿qué ocurre si no consigues vender la vivienda antes de comprar la otra?; ¿puedes pagar dos hipotecas?; y ¿qué gastos tienes que asumir si compras la nueva vivienda antes de vender la habitual?

Esto son los pasos que tienes que dar para vender la vivienda habitual y comprar otra sin poner en peligro tu economía: 

Analiza el mercado inmobiliario

Antes de lanzarte a realizar esta operación debes analizar la situación del mercado inmobiliario en 2020 y la previsión del precio de la vivienda en 2020. En concreto, es recomendable estudiar la horquilla de precios y plazos de venta en el barrio donde se encuentra la vivienda que se quiere vender.

Respecto al inmueble que se quiere comprar, es aconsejable buscar en barrios que estén en expansión, porque ofrecen la oportunidad de adquirir a buen precio y obtener mayor beneficio en la operación de cara al futuro. Por otro lado, y al optar por una vivienda situada en una zona nueva que aún tiene que revalorizarse, es posible que las ganancias por la venta de la vivienda habitual antigua serán superiores al precio de compra de la nueva. Sin duda alguna, un aspecto que debes tener muy en cuenta si quieres vender tu vivienda habitual y comprar otra sin perder dinero en la operación. 

¿Es mejor vender antes de comprar? 

Depende de la situación económica del comprador y de cómo se gestione la venta. En una situación de bonanza económica no hay mayor problema en comprar antes de vender la vivienda antigua, porque los bancos y promotoras dan muchas facilidades. Sin embargo, en la actual situación económica es mejor vender la vivienda habitual y comprar la otra después. Así evitarás riesgos financieros innecesarios.

No obstante, las opciones para vender la vivienda habitual y comprar otra en 2020 varían en función de si la primera tiene hipoteca o no: 

Vivienda hipotecada

En este caso puedes optar por varias alternativas:

• Vender la vivienda, cancelar la deuda y pedir una nueva hipoteca para comprar la casa nueva. Debido al presupuesto limitado de la mayoría de los compradores es la opción más recomendable.
• Pedir una hipoteca para pagar la nueva casa y seguir pagando las dos hipotecas hasta vender la vivienda antigua.
• Solicitar una hipoteca puente. Este tipo de préstamo permite adquirir la nueva vivienda mientras vendes la antigua y no requiere disponer de ahorros. 
• Negociar una subrogación con el banco para que el nuevo propietario asuma la hipoteca de la vivienda que se vende.
  
  

Vivienda no hipotecada

Lo ideal es hacer a la vez la venta de la vivienda habitual y la compra de la nueva. Se puede pactar en el contrato de arras el cierre final de la venta en un plazo determinado. Debería ser entre cuatro y seis meses con la finalidad de tener tiempo suficiente para encontrar la vivienda nueva.

No obstante, si dispones del dinero suficiente para los gastos de la compra de la vivienda nueva también puedes pedir un préstamo hipotecario y liquidar la deuda cuando vendas la antigua.

Planifica correctamente la venta del inmueble 

A la hora de poner la vivienda habitual en venta para comprar otra es necesario planificar bien la operación. Conviene realizar reformas que revaloricen el precio de la casa; reunir toda la documentación necesaria para la venta (planos del inmueble, escritura de la vivienda, certificado energético, certificado de Inspección Técnica del Edificio, cédula de habitabilidad, último recibo del IBI, certificado de saldo pendiente de la hipoteca o de saldo cero, último recibo de los suministros…); hacer la tasación y crear el mejor anuncio de venta de tu casa. 

Declara la venta de la vivienda en el IRPF

Vender la vivienda habitual para comprar otra tiene también repercusión en la declaración del IRPF: la reinversión del dinero de la venta en la compra de otra vivienda habitual está exenta de tributación. Esto significa que no tienes que pagar impuestos si reinviertes todo el dinero en los dos años siguientes.

Eso sí, debes tener en cuenta que si la cantidad reinvertida es menor que la obtenida por la venta, solo está excluida de tributación la parte proporcional de la ganancia obtenida. 

Calcula los gastos de la operación 

En la operación de venta de un inmueble para comprar otro debes calcular también los siguientes gastos: 

• Impuesto a la Plusvalía Municipal: depende de cada ayuntamiento y se calcula según el incremento patrimonial del valor de la propiedad durante el tiempo que has sido propietario. En este otro post te explicamos cómo calcular la plusvalía.
• Gastos de escritura de compraventa al vender el inmueble
• Gastos de liquidación de la hipoteca.
• Certificados de la vivienda que se quiere vender.
• Gastos de compra de la nueva casa. 
• Impuestos de transmisión de vivienda por la compra: AJD, IVA de la vivienda nueva o ITP (si es de segunda mano). 
• Gastos de constitución de la nueva hipoteca. 
• Gastos de mudanza.

En conclusión, para responder a la cuestión de qué es más conveniente, si vender la vivienda habitual y comprar otra o comprar la vivienda nueva antes de vender, lo ideal es deshacerse primero del inmueble antiguo para evitar riesgos innecesarios. Por otro lado, hay que intentar vender caro y comprar barato (aprovechando zonas en expansión), aunque la realidad demuestra que no es fácil conseguirlo.

Por otro lado, y si se dispone de capital, cuando el mercado es alcista es mejor comprar pronto y vender lo más tarde posible, con el fin de aprovechar las subidas de precio y lograr el máximo beneficio. No obstante, y como ya te hemos comentado, esta práctica es una operación con mucho mayor riesgo financiero (sobre todo si luego surgen dificultades a la hora de cerrar la venta del inmueble antiguo).