Venta de pisos entre particulares: ¿cómo se hace?

Si te has propuesto vender tu piso entre particulares sin la intervención de una agencia inmobiliaria debes saber que es un proceso complicado, porque esta operación requiere cumplir unos requisitos legales. Para empezar, se trata de una transacción económica que genera la obligación de pagar impuestos si no quieres tener problemas con Hacienda. 

Vamos a ver paso a paso cómo es el proceso de venta de pisos entre particulares, desde la fijación del precio de la vivienda hasta los impuestos que debes pagar.

El proceso de venta de pisos entre particulares

El proceso de venta de piso entre particulares tiene la característica de que todo se hace directamente entre comprador y vendedor sin la participación de un agente o agencia inmobiliaria.

¿Cuál es la ventaja? Si vendes el piso directamente te ahorras la comisión de la agencia, que suele ser un porcentaje del precio de venta de la vivienda. Este ahorro tiene una contrapartida, porque tendrás que realizar todo el trabajo tú mismo, desde la negociación con los compradores hasta la liquidación de los impuestos.

En la compraventa de un piso entre particulares todo se hace directamente entre comprador y vendedor sin la participación de una agencia inmobiliaria

Trámites para poner el piso en venta 

Antes de poner el piso en venta tienes que realizar una serie de acciones:

• Fijar el precio de venta. Es el primer paso cuando vas a vender el piso y es, además, uno de los errores que comete el vendedor porque suele poner un precio alto para poder rebajarlo si no encuentra comprador. Sin embargo, es mejor hacer una tasación de la vivienda para saber cuál es su valor y no pedir un precio que esté fuera de mercado y que retrase la venta. 
• Anunciar el piso. Esta labor de promoción de la vivienda incluye desde la colocación de carteles de "Se vende" en las ventanas, a la publicación de anuncios en los portales inmobiliarios. En el anuncio las fotos tienen un papel fundamental, por eso conviene hacer fotos de calidad del piso para que los compradores den el siguiente paso y visiten el inmueble. 
• Preparar la documentación de la vivienda. Para poder venderla es obligatorio tener el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad, la escritura de la casa, un certificado de deuda cero que confirma que no hay deudas con la comunidad de propietarios y el último recibo del IBI. Si tienes preparada toda la documentación adelantarás el proceso de venta del piso cuando encuentres al comprador. 
• Organizar las visitas a la casa. Cuando los compradores se interesan por el piso en venta hay que empezar con las visitas. Puedes utilizar diferentes estrategias, quedar con cada comprador y enseñar la vivienda en diferentes momentos del día o también puedes organizar un día de puertas abiertas para que todos los interesados vean la vivienda a la vez

Trámites que se realizan cuando ya hay un comprador

La segunda parte del proceso de venta de pisos entre particulares incluye los trámites que debes hacer cuando ha aparecido un comprador dispuesto a comprar el piso. Los trámites legales que debes cumplir son dos: 

• Firma del contrato de arras. Se trata de un contrato que firman el vendedor y el comprador como reserva de la vivienda. El comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor, que se descuenta luego del precio final, para que no venda la vivienda mientras realiza las gestiones para conseguir el dinero de la compra. En el contrato de arras debe estar recogido el precio final de la vivienda, la señal que se entrega y el plazo para firmar la compra definitiva. 

• Firma de la escritura de compraventa. La venta de la vivienda debe formalizarse en una escritura pública que se realiza ante notario cuando llega la fecha establecida en el contrato de arras y el comprador tiene el dinero para comprar el piso. En este acto también tiene que participar un representante del banco si el comprador ha firmado una hipoteca para el pago de la vivienda. 

Trámites que tiene que realizar el vendedor después de la venta

Una vez que has vendido la vivienda, tienes que realizar una serie de gestiones y liquidar los impuestos de la venta de vivienda correspondientes: 

• Notificar la venta a la comunidad de propietarios. Debes comunicar a la comunidad de propietarios la venta del piso a otro particular para que pasen los recibos al nuevo propietario. 
• Cambiar la titularidad de los suministros. Es un trámite que debes hacer para evitar que sigan enviando las facturas de la luz, agua y gas a tu nombre porque ya no eres el propietario de la casa. 
• Pagar la plusvalía. Es un impuesto municipal que tiene que pagar el vendedor del piso si ha obtenido una ganancia en la venta. Se paga con relación al incremento del valor del terreno desde el momento de la compra hasta la venta posterior. 
• Declarar la ganancia patrimonial en el IRPF. Al vender el piso debes declarar la ganancia patrimonial obtenida en la declaración del IRPF y pagar el impuesto según el tipo correspondiente a la ganancia obtenida. Estás exento de pagar este impuesto si reinviertes el dinero en la compra de otra vivienda habitual.

En conclusión, estos son los pasos necesarios para realizar la venta de pisos entre particulares. Como ves requiere. además de conocer todos los requisitos legales, planificación, estrategia y capacidad negociadora para conseguir el objetivo.