La traducción de la expresión 'Build to rent' es 'construir para alquilar'. Dicho con otras palabras, consiste en la construcción de inmuebles nuevos para destinarlos al alquiler, no a la venta. Se ha desarrollado como una nueva herramienta de inversión inmobiliaria y también como una fórmula para facilitar el acceso a la vivienda a aquellas personas que tienen más dificultades para comprar o que prefieren alquilar una propiedad de calidad superior a la que pueden comprar.
En España ha comenzado a desarrollarse en los dos últimos años para dar solución a la fuerte demanda de alquiler. De hecho, la inversión en proyectos build to rent se triplicó en 2019. No obstante, es en Estados Unidos y otros países europeos donde está muy consolidado el buid to rent como forma de alquiler.
Para el promotor esta operación tiene menos riesgo comercial porque tiene asegurada la venta de todo el edificio a un único cliente, por lo que no está tan expuesto a la evolución del mercado (la promoción está vendida de antemano). Mientras que los inversores, principalmente fondos de inversión y Socimis, consiguen la vivienda diseñada de acuerdo con sus necesidades, a un precio cerrado y en un tiempo determinado. Financieramente se concibe como una forma de invertir en bienes inmobiliarios a largo plazo que se rentabiliza con el alquiler.
Al ser proyectos llave en mano se construyen de acuerdo con los estándares del mercado de alquiler. Es decir, son viviendas pensadas específicamente para alquilarlas, por lo que incluyen todas las comodidades que necesita el inquilino. Por esta razón suelen ser pisos más pequeños, pero con zonas comunes más completas ya que muchas de ellas incluyen lavandería, gimnasio, zona de almacenaje, servicio de mantenimiento o seguridad...
Además, los servicios extra que ofrecen estos edificios permiten que sean adecuados para todo tipo de inquilinos, desde familias con niños a profesionales que trabajan en casa. También se soluciona uno de los hándicap del alquiler tradicional, la falta de mantenimiento de las casas. En estos proyectos, el inquilino puede vivir en una vivienda de nueva construcción, con servicios adicionales, durante el tiempo que desee y a precios competitivos.
Conscientes de esta situación, desde hace unos años se han puesto en marcha diferentes proyectos de esta tipología de alquiler. Sobre todo en las ciudades donde más tensionado está el precio del alquiler (Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga) como consecuencia de la falta de oferta.
Desde el sector privado, varias de las grandes promotoras inmobiliarias, como Aedas, Metrovacesa, Amenabar, Áurea Homes, Vía Celere, Corp o Realia, han llegado a acuerdos para desarrollar proyectos build to rent o para vender sus promociones a fondos o inversores para ser explotados en alquiler. Mientras, las gestoras han comprado suelo para desarrollar promociones o edificios enteros ya finalizados.
¿Dónde nació el build to rent?
Tiene su origen en Reino Unido, donde ha crecido de forma espectacular en los últimos años y ha dado lugar a un extenso parque de viviendas en alquiler. Según un análisis de Savills Aguirre Newman, el número de casas construidas o proyectadas bajo esta fórmula rozó las 150.000 en 2019, lo que supone un crecimiento superior al 17% respecto al año anterior.En España ha comenzado a desarrollarse en los dos últimos años para dar solución a la fuerte demanda de alquiler. De hecho, la inversión en proyectos build to rent se triplicó en 2019. No obstante, es en Estados Unidos y otros países europeos donde está muy consolidado el buid to rent como forma de alquiler.
¿Cómo funciona?
Esta forma de construcción se caracteriza porque el promotor construye las viviendas como un proyecto llave en mano que se entrega en su totalidad al inversor que financia la operación. El inversor es el que se encarga de la explotación de los inmuebles en alquiler.Para el promotor esta operación tiene menos riesgo comercial porque tiene asegurada la venta de todo el edificio a un único cliente, por lo que no está tan expuesto a la evolución del mercado (la promoción está vendida de antemano). Mientras que los inversores, principalmente fondos de inversión y Socimis, consiguen la vivienda diseñada de acuerdo con sus necesidades, a un precio cerrado y en un tiempo determinado. Financieramente se concibe como una forma de invertir en bienes inmobiliarios a largo plazo que se rentabiliza con el alquiler.
¿Qué ventajas tiene?
La principal ventaja es el aumento de la oferta de pisos en alquiler en un momento en el que la demanda supera a la oferta. El aumento del precio de la vivienda, unido a la precariedad laboral, han provocado que el alquiler se haya convertido en la única posibilidad de acceder a la vivienda para un importante volumen de la población, principalmente los jóvenes. Pero la oferta de inmuebles para alquilar es insuficiente frente a esta creciente demanda.
Al ser proyectos llave en mano se construyen de acuerdo con los estándares del mercado de alquiler. Es decir, son viviendas pensadas específicamente para alquilarlas, por lo que incluyen todas las comodidades que necesita el inquilino. Por esta razón suelen ser pisos más pequeños, pero con zonas comunes más completas ya que muchas de ellas incluyen lavandería, gimnasio, zona de almacenaje, servicio de mantenimiento o seguridad...
¿Cómo es la gestión del alquiler en el build to rent?
El principal cambio que tiene la gestión del alquiler es que está profesionalizada. Esto significa que la explotación queda en manos de empresas y no de particulares, como es lo habitual en el mercado español. El objetivo de estas empresas es ofrecer las máximas facilidades y servicios a los inquilinos para que estén a gusto y no quieran marcharse de la casa. El alquiler se plantea pensando en el largo plazo, con el fin de evitar la rotación constante de las viviendas y de los ocupantes.Además, los servicios extra que ofrecen estos edificios permiten que sean adecuados para todo tipo de inquilinos, desde familias con niños a profesionales que trabajan en casa. También se soluciona uno de los hándicap del alquiler tradicional, la falta de mantenimiento de las casas. En estos proyectos, el inquilino puede vivir en una vivienda de nueva construcción, con servicios adicionales, durante el tiempo que desee y a precios competitivos.
¿Por qué es una tendencia en crecimiento?
El crecimiento del build to rent se justifica por varias razones. Por un lado, el cambio de mentalidad de los jóvenes, más dispuestos al alquiler que a la propiedad: no quieren hipotecarse para toda la vida y están más abiertos a la movilidad. Por otro, la dificultad económica para comprar una vivienda que tiene un amplio sector de la población debido a los bajos salarios y la precariedad laboral.Conscientes de esta situación, desde hace unos años se han puesto en marcha diferentes proyectos de esta tipología de alquiler. Sobre todo en las ciudades donde más tensionado está el precio del alquiler (Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga) como consecuencia de la falta de oferta.
Desde el sector privado, varias de las grandes promotoras inmobiliarias, como Aedas, Metrovacesa, Amenabar, Áurea Homes, Vía Celere, Corp o Realia, han llegado a acuerdos para desarrollar proyectos build to rent o para vender sus promociones a fondos o inversores para ser explotados en alquiler. Mientras, las gestoras han comprado suelo para desarrollar promociones o edificios enteros ya finalizados.