Qué es la garantía hipotecaria

Índice
  1. La hipoteca como garantía
  2. Solo puedes hipotecar la vivienda cuando ya es tuya
  3. Un préstamo es una obligación con algún tipo de garantía
  4. Algunos préstamos utilizan otras garantías
casita con billetes
La garantía hipotecaria es el derecho que tiene el banco de quedarse con el bien hipotecado si el deudor no cumple con lo acordado. En ocasiones, suele confundirse esta garantía con la hipoteca en sí, por lo que es importante conocer bien las diferencias entre ambas. Es decir, malinterpretamos la palabra y pensamos que se habla del bien hipotecado (derecho) cuando se hace referencia a la deuda (obligación).

¿Por qué es importante saber distinguir entre garantía hipotecaria e hipoteca? Porque es posible encontrar préstamos para comprar un inmueble que no tienen una vivienda como garantía (activos financieros, barcos, coches, etc.) y también es posible utilizar una vivienda como garantía con un objetivo diferente a la compra de un inmueble (abrir un negocio, reunificar deudas, por ejemplo).

La hipoteca como garantía

Cuando compramos una vivienda y necesitamos financiación, lo primero que ofrecemos a la entidad financiera como aval o garantía del dinero prestado es la misma vivienda que deseamos adquirir. Luego, dependiendo del valor de tasación, el importe solicitado y el perfil del deudor, el banco nos puede pedir garantías adicionales (avalistas, hipotecante no deudor, etc.).

Si el banco acepta la vivienda como garantía de la hipoteca, ésta se convierte en un derecho de cobro para la entidad. Si el deudor no paga la deuda contraída, el banco ejerce su derecho y se queda con la vivienda en lo que se denomina una ejecución hipotecaria.

Este derecho aparece en el Registro de la Propiedad como ‘cargas’ sobre la vivienda, lo que implica que el bien está hipotecado (existe una deuda sobre él). Además, se indica quién tiene los derechos sobre el mismo en caso de impago (nombre de la entidad).

No se puede hipotecar una vivienda que consta como garantía hipotecaria (hipotecada).

Para poder hacerse con una vivienda, lo primero que debe hacer el comprador es comprobar en el Registro mediante la solicitud de una nota simple que la vivienda que quiere adquirir está libre de cargas (deudas). O, dicho de otro modo, que no tiene hipoteca (los derechos sobre la vivienda pertenecen a otros) y que no es necesario primero levantar (pagar) esa carga o hipoteca vigente para comprarla.

Solo puedes hipotecar la vivienda cuando ya es tuya

Otro matiz importante es que la hipoteca solo la firmas (te la conceden) cuando se ha producido la compraventa, aunque todo se haga todo en el mismo momento en la notaría. Esto es así porque la entidad financiera solo puede concederte un préstamo cuando la vivienda ya está libre de cargas… Y cuando es tuya, porque solo entonces tienes el derecho sobre la vivienda y se lo puedes ofrecer al banco (traspasar el derecho).

En ese momento, se crea un préstamo hipotecario o préstamo con garantía hipotecaria de devolución. Volviendo al principio, cedes al banco tu derecho sobre la garantía hipotecada (vivienda), lo que implica que si cometes un impago tu derecho sobre la vivienda pasa al banco, que lo ejecuta y pone la vivienda a la venta mediante subasta pública.

Un préstamo es una obligación con algún tipo de garantía

Cuando nos conceden un préstamo aceptamos la obligación de restituir el capital prestado en unos plazos determinados y abonando unos intereses. Para facilitar la concesión del préstamo podemos ofrecer como garantía un activo de nuestra propiedad. En muchos casos, una vivienda, por ser nuestra posesión más valiosa.

Conviene no olvidar que la garantía que aportamos al banco es una hipoteca sobre una vivienda de nuestra propiedad, pero que del dinero prestado respondemos con todo nuestro patrimonio presente y futuro y no solo con ese inmueble.

La hipoteca es el dinero prestado y la garantía hipotecaria, el bien hipotecado.

Llegado el caso de que el banco tuviera que ejecutar la garantía hipotecaria y esta no cubriera la totalidad de la deuda (porque la propiedad se haya depreciado -como ocurrió durante la crisis de 2008 motivada por la burbuja inmobiliaria), el hipotecado perderá su derecho sobre la vivienda, pero mantendrá la parte de la deuda que no ha abonado ni ha podido cubrir con la ejecución hipotecaria.

Algunos préstamos utilizan otras garantías

Como dijimos al principio, es posible obtener un préstamo ofreciendo otro tipo de garantías a la entidad financiera. También, obtener un préstamo para cualquier fin utilizando la vivienda como garantía hipotecaria. Esto es, creando una hipoteca para garantizar un préstamo destinado a un objetivo distinto de la compra de una vivienda.

casita sobre dinero

Algunos ejemplos son los nuevos emprendedores que necesitan avales para obtener el dinero necesario para arrancar, personas en listas de morosos que necesitan avales más elevados para obtener un préstamo o personas que necesitan una reunificación de deudas y ponen su vivienda como garantía para poder hacerlo.

Estos préstamos con garantía hipotecaria destinados a otros fines suelen ser por un importe más bajo que el valor de tasación del inmueble, y tener plazos más cortos e intereses más altos. Sin embargo, también en este caso se cede al banco el derecho sobre el bien hipotecado (garantía), por lo que si se produce el impago también puede perderse la vivienda.

En conclusión, la garantía hipotecaria es el (derecho) que cedemos a un banco sobre un activo inmobiliario de nuestra propiedad para obtener un préstamo hipotecario (obligación), que puede estar dedicado a comprar una vivienda u otra cosa. La hipoteca es el dinero prestado y la garantía hipotecaria el bien hipotecado.

En ambos casos, el impago conlleva la ejecución de la garantía hipotecaria (vivienda hipotecada) y la pérdida del inmueble en subasta pública.