Si en los últimos años has necesitado conocer el valor de mercado de un inmueble, seguramente ya sabrás qué es una sociedad de tasación porque habrás tenido que trabajar con una de ellas. A modo de resumen, las sociedades de tasación son las empresas encargadas de determinar el valor de los activos inmobiliarios para que puedan ser utilizados en todo tipo de operaciones financieras (solicitar préstamos hipotecarios, etc.). Han de estar homologadas por el Banco de España y constar en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación.
A raíz de la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, las sociedades de tasación han ganado protagonismo en este tipo de operaciones, porque el coste de sus servicios ha quedado claramente en manos del comprador (en este reportaje puedes conocer más detalles sobre cómo afecta la nueva Ley Hipotecaria a la compra de pisos).Para la compra de una vivienda, el precio de la tasación suele estar comprendido entre 200 y 600 euros.
La principal ventaja de que el hipotecado pague la tasación de la vivienda es que puede elegir la sociedad de tasación o empresa tasadora libremente, sin tener que recurrir a la que tenga la entidad financiera como habitual. Esta libertad de elección para el hipotecado evita que la tasadora pueda tener un criterio sesgado a favor de la entidad financiera, como pudo ocurrir en algunas situaciones previas a la crisis inmobiliaria de hace unos años, cuando se las acusaba de tasar por encima de los precios de mercado.
En el caso de adquisición de una vivienda, generalmente el precio de la tasación varía entre 200 y 600 euros.
¿Qué es una sociedad de tasación?
La definición más clara de qué es una sociedad de tasación es la que aporta el Banco de España: “Una entidad especializada en la valoración de bienes inmuebles, empresas o patrimonios homologada para esta actividad y supervisada por el Banco de España”. Para ello han de estar inscritas en el registro Oficial de Sociedades de Tasación de la entidad.Otra forma de encontrar una sociedad de tasación es recurrir a la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que agrupa a 21 sociedades de este tipo “que efectúan el 90% de las valoraciones realizadas en España”, según explican en su página web.
Para elegir una sociedad de tasación podemos recurrir al Banco de España o a la AEV.
Las sociedades de tasación están reguladas por el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación ( ver documento). Para obtener y/o conservar su homologación han de cumplir ciertos requisitos:
- Tratarse de una sociedad anónima domiciliada en España y contar con un capital social mínimo repartido en acciones nominativas.
- Dedicarse a la valoración específica de bienes, empresas o patrimonios y contar con servicios de control de calidad.
- Tener contratada una póliza de seguros a terceros por una aseguradora habilitada para operar en España que cubra contra la responsabilidad civil que pudiera derivarse de cualquier negligencia en el desarrollo de su actividad.
- Disponer de una plantilla de un mínimo de diez personas de las que al menos tres sean profesionales de la empresa.
- Tener un consejo de administración con un mínimo de tres miembros. Tanto estas tres personas como los directores generales de la sociedad deben ser personas con amplios conocimientos y experiencia en el sector.
¿Qué hace exactamente una sociedad de tasación?
Aunque los compradores de vivienda conocen bien el papel de una sociedad de tasación homologada en la petición de un préstamo hipotecario a una entidad financiera, no son sus únicos clientes. Estas sociedades tampoco no solo son necesarias para adquirir una vivienda, local, parcela o terrenos. Además, cumplen otros cometidos.
A modo de ejemplo, un particular puede verse en la obligación de tasar un activo inmobiliario a la hora de repartirse los bienes en un divorcio o tras la aceptación de una herencia compartida con otros herederos. Dada su imparcialidad, las sociedades de tasación valoran todo aquello que deba repartirse para que exista una homogeneidad en el precio de partida.
También trabajan para todo tipo de empresas que utilicen un activo como aval bancario para un préstamo con garantía hipotecaria, refinanciar deudas o alquilar bienes inmuebles.
En este sentido, otra fuente de ingresos es la tasación o comprobación de avales que se utilizaron en préstamos ya otorgados a los que se quiere poner en valor para renovar las tasaciones con respecto a los cambios que se hayan producido en el mercado.
Los informes de tasación tienen un periodo de validez de solo seis meses.
Es muy importante recordar, tal y como recuerdan en la AEV, que los informes de tasación tienen una validez de solo seis meses. Esto es así porque se entiende que pasado ese tiempo la valoración puede no ser la misma debido a que ha cambiado la realidad del mercado.
Principales normas que debe seguir una tasación inmobiliaria
La normativa que explica cómo deben hacerse las tasaciones inmobiliarias viene recogida en la Orden Ministerial ECO 805/2003. Principalmente, se exige a las sociedades de tasación que apliquen métodos de valoración rigurosos y que estos criterios sean comprensibles por parte de los clientes. Estas son las claves:
- Las tasaciones deben proporcionar un valor prudente a largo plazo del inmueble, aunque sea menor que el precio de mercado en el momento de hacer la tasación. Se pretende que las garantías o avales de un préstamo hipotecario sean sólidas y duraderas para evitar la creación de burbujas mediante la elevación artificial de los precios.
- Las tasaciones deben permitir que los clientes entiendan los criterios seguidos por los profesionales que la han realizado. Para ello deben explicar el peso de ciertos datos de la vivienda (superficie, situación, estado, etc.) y del mercado inmobiliario (precios en la zona, expectativas de subida o bajada de los precios, etc.) que se han utilizado para realizar la valoración.
A modo de resumen, podemos decir que las sociedades de tasación son las empresas encargadas de valorar los activos inmobiliarios de forma imparcial para que puedan ser utilizados en todo tipo de operaciones financieras. Han de estar homologadas por el Banco de España y constar en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación. Una tasación para una vivienda cuesta entre 200 y 600 euros y tiene una validez de seis meses.