Qué es la TAE de una hipoteca

La TAE de una hipoteca es la Tasa Anual Equivalente. Se expresa como porcentaje y refleja el coste real que tienes que pagar por un préstamo. En sus ofertas comerciales de préstamos, los bancos incluyen el TIN y TAE de una hipoteca (Tipo de Interés Nominal y Tasa Anual Equivalente, respectivamente).

El TIN es el precio que cobra el banco por prestarte el dinero, el porcentaje fijo que se pacta como concepto de pago. Sin embargo, el TIN no permite saber cuánto te va a costar realmente el préstamo, ya que no incluye los gastos y las comisiones de esa hipoteca. Además, se refiere siempre a un periodo de tiempo concreto y no tiene en cuenta la periodicidad de los pagos. Para calcular el TIN de una hipoteca hay que sumar el euríbor al diferencial aplicado por el banco. A diferencia de la TAE, el TIN no tiene por qué ser anual.

Sin embargo, la TAE de la hipoteca sí ofrece una información más precisa sobre el precio final que deberás pagar por ese préstamo. Así pues, es el indicador que debes usar para comparar préstamos hipotecarios y ver si la oferta que te ofrece tu banco es buena.

No te pierdas: ¿Cuánto tiempo tarda el banco en conceder una hipoteca?

Pero, ¿qué es la TAE de las hipotecas exactamente? Tal y como explica la OCU, es la tasa que "mide el coste efectivo de un préstamo un plazo concreto, en términos anuales y teniendo en cuenta las comisiones y gastos a pagar por el consumidor y la frecuencia de los pagos". En definitiva, indica el coste o rendimiento efectivo de un producto.

El cálculo de la TAE de una hipoteca se realiza mediante una fórmula matemática que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la periodicidad de los pagos, las comisiones bancarias por cancelación o amortización y los gastos de la operación. Además, deben tenerse en cuenta otros gastos adicionales -si los hay-, como por ejemplo la comisión de apertura. En esta dirección puedes encontrar la calculadora TAE del Banco de España.

El Banco de España se asegura de que la TAE de las hipotecas se calcule igual en todas las entidades financieras: es una medida de transparencia comercial en el sector financiero. Por otro lado, y debido a su importancia, la ley obliga a que las entidades financieras informen a sus clientes de la TAE de sus productos en diferentes lugares (contratos, publicidad, etc.).

No obstante, recuerda que la TAE no incluye todos los gastos asociados a una hipoteca, pues deja fuera los de notaría, registro de la propiedad o gestoría (sí debe incluir esos productos cuya contratación y pago por tu parte es obligatoria para que te concedan el crédito). En este post te explicamos quién paga los gastos de hipoteca.

Información que incluye la TAE de una hipoteca

Entre los datos que deben incluirse en la TAE de una hipoteca figuran los siguientes:

• El interés o TIN. Es el beneficio que obtiene la entidad financiera por prestarte el dinero. Puede ser un tipo de interés fijo, con el que pagarás todos los meses lo mismo; o variable, lo que implica que se revisará cada seis o doce meses en función de los cambios que sufra el índice al que esté referenciada la hipoteca, normalmente el euríbor (en este otro artículo te explicamos cómo afecta el euríbor a la hipoteca de tu casa).
• Las comisiones de apertura o cancelación de la hipoteca.
• Los descuentos por bonificaciones si contratas ciertos productos de la entidad financiera (vinculaciones) o cumples ciertos requisitos, como la edad (menor de 35 años).

Sin embargo, la TAE de las hipotecas no incluye los siguientes elementos:

• Las comisiones que puedan aplicarte con posterioridad, una vez que contratas la hipoteca y te conviertes en cliente.
• El ajuste de los tipos de interés para cada cliente. La TAE que se publica obedece a un perfil medio determinado o un punto de partida para negociar. Si tu perfil se sale de los estándares por edad o profesión, la TAE puede variar y resultar más o menos beneficiosa para ti.
• El tipo de interés más allá de un año si se trata de una hipoteca a tipo variable.  

¿Necesitas una hipoteca?

¿Basta comparar la TAE para elegir la mejor hipoteca?

En las hipotecas a tipo fijo, la TAE te puede servir como baremo si comparas el tipo de interés a partir del segundo año (el primero es de ajustes).

No ocurre lo mismo con las hipotecas variables, donde la TAE no acaba de ser un elemento definitorio para comparar préstamos. ¿Por qué? Porque como se desconoce el tipo de interés más allá de un año (Tasa Anual Equivalente), la TAE de una hipoteca a interés variable se calcula partiendo del supuesto de que el tipo inicial es fijo. Eso dice el Anexo II de la Ley 5/2019.
 
Dicho de otro modo, la TAE de una hipoteca sólo te permitirá comparar el tipo de interés que te apliquen los 12 primeros meses. Como explican en el comparador de hipotecas HelpMyCash, “si el préstamo tiene un tipo del 1,99% fijo durante el primer año y de euríbor + 0,9% después, la TAE debe calcularse como si se aplicara un interés del 1,99% durante todo el plazo”.


Con este ejemplo de HelpMyCash vemos perfectamente que a pesar de ofrecer una TAE más baja, la hipoteca A es más cara que la hipoteca B.

¿Cómo comparar hipotecas a tipo variable?

Puesto que la TAE no es útil a la hora de comparar hipotecas a tipo variable conviene mirar primero el tipo de interés inicial (los doce primeros meses) pero también el diferencial o prima que se añade al euríbor para calcular el tipo de interés a partir de ese primer año.

Otro aspecto que debes mirar con detenimiento son los productos vinculados que te obligarán a contratar para reducir los intereses de las hipotecas (seguros, planes de pensiones...). No obstante, recuerda que contratar otros productos para abaratar la hipoteca no siempre funciona.

Por último, para comparar hipotecas a tipo variable conviene que mires las comisiones que incluirá la hipoteca (por amortización o cancelación anticipada, subrogación de la hipoteca o novación). Si en algún momento de la hipoteca decides hacer alguna de estas operaciones, te ahorrarás un dinero.

Como has podido ver, la TAE de una hipoteca resulta un elemento imprescindible para comparar diferentes préstamos y para saber lo que pagarás realmente por ellos.