Ley de Propiedad Horizontal: claves que debes conocer

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) recoge las normas que regulan todos los aspectos relacionados con las comunidades de vecinos. En concreto, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal establece los distintos derechos y obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos en relación con los aspectos comunes de la misma. Como su mismo nombre indica, data de 1960, por lo que a lo largo de todos estos años ha sufrido algunas modificaciones para adaptarse a los cambios experimentados en las comunidades de vecinos.

Como las comunidades de vecinos suelen ser un foco habitual de problemas, conviene que conozcas cuáles son los aspectos más destacados que regula la Ley de Propiedad Horizontal, los derechos y obligaciones que tienes como propietario de la vivienda y cómo se alcanzan los acuerdos para evitar los conflictos vecinales. 

¿Qué regula la Ley de Propiedad Horizontal?

Como ya te hemos comentado, básicamente la LPH establece los derechos y las obligaciones de los propietarios en una comunidad de vecinos en relación con sus espacios comunes. Regula la propiedad horizontal que se recoge en el artículo 396 del Código Civil: por un lado, el derecho exclusivo de cada propietario a su vivienda y, por otro, la copropiedad de todos los dueños de las casas sobre los espacios comunes. 

La comunidad de propietarios está compuesta por todos los vecinos. Cada uno de ellos participa en la toma de decisiones de la comunidad y contribuye a los gastos comunes, según la cuota o coeficiente que se asigna a cada vivienda, ¿debes pagar los servicios de tu comunidad si no los utilizas? En principio sí, aunque te lo explicamos con más detalle en el reportaje anterior.

Para el correcto funcionamiento de la comunidad se designa un presidente entre todos los propietarios (puede ser mediante sorteo, turno de rotación, etc.). El presidente es el encargado de convocar la junta de propietarios, llevar a la práctica los acuerdos alcanzados en esa junta y representar a la comunidad en caso de reclamación ante los tribunales. 

¿Qué obligaciones tienen los propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal? 

El artículo noveno de la Ley de Propiedad Horizontal establece las principales obligaciones de cada propietario de una vivienda:

• Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios.
• Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
  
• Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la LPH, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
• Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres casos anteriores.
• Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
• Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad. Este fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10% de su último presupuesto ordinario.
• Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante estos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
• Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad su domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. 
• Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda o local.
• No realizar actividades prohibidas que sean dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

¿Cómo funciona una comunidad de propietarios? 

La comunidad de propietarios funciona a través de los órganos de gobierno, que son la junta de propietarios, el presidente, el secretario y el administrador. Estas son las funciones de cada uno de ellos:

• Junta de propietarios. Se reúne una vez al año. Se encarga de nombrar al presidente y de aprobar el plan de gastos e ingresos, las cuentas pendientes, los presupuestos y la reforma de los estatutos de la comunidad de propietarios. Asimismo, es la responsable de tomar decisiones sobre los asuntos relativos a la comunidad. A lo largo del año se pueden convocar juntas extraordinarias si lo pide el 25% de los propietarios.
• Presidente. Es nombrado entre los propietarios y es obligatorio aceptar el cargo. Entre otros aspectos, se encarga de convocar las juntas, firmar las actas, solicitar los pagos y cobros y supervisar las obras que se hacen en la comunidad. 
• Secretario y administrador. Estos cargos pueden ser desempeñados por la misma persona, que puede ser un vecino o un administrador de fincas profesional. Las funciones del administrador se centran en preparar las juntas ordinarias, velar por el buen funcionamiento de la comunidad y sus instalaciones, atender a la conservación de la propiedad, ejecutar los acuerdos adoptados en relación con las obras, efectuar los pagos correspondientes y custodiar la documentación de la comunidad. 

Principales cambios de la Ley de Propiedad Horizontal 

Como decíamos al principio, a lo largo de estos años de vigencia de la LPH se han incorporado varias modificaciones para adaptarla a la nueva realidad. Por ejemplo, en 1999 se estableció en la ley que los vecinos morosos no pueden votar en las juntas de propietarios, ni impugnar ningún acuerdo hasta que no liquiden la deuda. Además, se pueden publicar los nombres y apellidos de los vecinos morosos en las actas de la reunión. 


Sin embargo, la modificación más importante de la Ley de Propiedad Horizontal se introdujo en 2013 para adaptarse a la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Esta nueva normativa produjo la modificación de varios artículos de la LPH y la derogación de otros. Los cambios más importantes fueron: 

• Las obras que modifican la estructura original del edificio solo requieren una mayoría del 60% de los propietarios o de las cuotas. 
• Las obras de conservación y mantenimiento del edificio no necesitan el acuerdo de la junta para realizarse, salvo que el coste obligue a hacer una derrama. 
• Las obras de supresión de barreras arquitectónicas no necesitan el acuerdo de la junta si lo solicita una persona con discapacidad o mayor de 70 años, siempre que no cuesten más del presupuesto anual de gastos comunes. El resto del presupuesto deberá pagarlo el vecino que ha pedido la reforma.

Como has podido ver, la Ley de Propiedad Horizontal resulta fundamental para regular la convivencia de una comunidad de vecinos. Además, gracias a los cambios que se han ido incorporando a la LPH, esta normativa se ha ido adaptando a los nuevos problemas que surgen, por ejemplo los relativos al uso de las zonas comunes. No obstante, se ha planteado una propuesta de modificación para hacer una reforma aún más profunda.