Los estatutos de la comunidad de vecinos: quién los hace y cómo funcionan

Al comprar una vivienda nueva es posible que, junto con la documentación, el promotor te entregue los estatutos de la comunidad de propietarios. En ellos se recogen los derechos y obligaciones de las personas que viven en esa comunidad de vecinos. Si el promotor no te los entrega no hay ningún problema, porque pueden redactarse más adelante cuando la comunidad esté creada. 

Te contamos en este artículo qué son los estatutos de la comunidad de vecinos propietarios, quién los redacta y las diferencias que existen con el título constitutivo y las normas de convivencia.

¿Qué son los estatutos de la comunidad de vecinos propietarios? 

Los estatutos de una comunidad de vecinos regulan todas las normas relacionadas con el régimen jurídico de esa comunidad y sirven para establecer lo que está permitido o no en ese edificio o urbanización. Estas normas se refieren al uso del edificio, pisos y locales, instalaciones, zonas comunes y servicios, gastos, administración, seguros, conservación y reparaciones. Por ejemplo, en los estatutos de una comunidad de propietarios se pueden fijar limitaciones a las actividades que pueden realizarse en los pisos y locales, la modificación de elementos arquitectónicos, la segregación o división de los pisos o el uso de las zonas comunes. 

No existe un modelo para los estatutos de una comunidad de vecinos, ya que se tienen que redactar de acuerdo con las características de cada comunidad y según sus servicios y gastos. La Ley de Propiedad Horizontal establece que los propietarios deben llegar a un acuerdo para su redacción y aprobación por unanimidad. 

Una vez aprobados, los estatutos se tienen que inscribir en el Registro de la Propiedad para que puedan ser de obligado cumplimiento por parte de todos los propietarios, incluidos quienes compren la vivienda con posterioridad a su aprobación. Si no se registran, solo estarán obligados a su cumplimiento los propietarios que los aprobaron, pero no los nuevos propietarios. 

¿Quién redacta los estatutos de una comunidad de propietarios? 

Para la redacción de los estatutos de una comunidad de propietarios es preciso realizar un estudio de las necesidades de esa comunidad. Generalmente, es la propia promotora inmobiliaria la que redacta los estatutos de la comunidad de vecinos cuando realiza la escritura de obra nueva y división de propiedad horizontal ante notario.

En ese caso, los estatutos deben incluirse entre la documentación de la vivienda que se entrega a los compradores de las viviendas. De este modo, cuando se entregan los pisos puede comenzar a funcionar la comunidad de propietarios.

En el caso poco probable de que el promotor no los haya redactado, será la comunidad de propietarios la encargada de elaborarlos y aprobarlos por unanimidad en una junta extraordinaria. Como ya hemos comentados unas líneas más arriba, estos estatutos deben inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad.

Si en el futuro se quiere hacer una modificación de los estatutos de la comunidad de vecinos hay que seguir el mismo proceso: debe ser convocada una nueva junta extraordinaria de propietarios para que sea aprobada por unanimidad y registrar la modificación en el Registro.  

Diferencias entre título constitutivo y estatutos de la comunidad de vecinos

El título constitutivo de la comunidad de propietarios es el documento donde se recogen todas las características del edificio, los servicios e instalaciones de los pisos y de los locales. A partir de este título se establecen las cuotas de participación de cada propietario en la comunidad en función de la superficie útil del piso, su emplazamiento y el uso que va a hacer de los elementos comunes. 

El título constitutivo se hace mediante la escritura de división horizontal del edificio. Generalmente, la escritura es otorgada por el promotor que se encarga también de inscribirla en el Registro de la Propiedad, para poder vender los pisos de forma individualizada. 

A diferencia de los estatutos de la comunidad de vecinos, el titulo constitutivo es obligatorio para la constitución de la comunidad y su modificación exige la unanimidad de todos los propietarios. Aunque muchas veces se tiende a confundir el título constitutivo con los estatutos son dos documentos diferentes. No obstante, es posible que el título constitutivo contenga las reglas de constitución y ejercicio de derechos sobre el uso y destino de edificio, instalaciones, servicios, gastos, administración, gobierno y seguros que forman los estatutos de la comunidad, según recoge el artículo 5 de la LPH.

Diferencias entre normas de convivencia y estatutos de la comunidad de propietarios 

Tampoco se deben confundir los estatutos de la comunidad de vecinos con las normas de convivencia de las comunidades: aunque muchas veces estas últimas van unidas, no están ligadas. Estas normas son las que regulan los aspectos cotidianos de la convivencia en la comunidad de propietarios. Se refieren a cuestiones como el horario de la piscina y pistas deportivas, el modo de circular por el garaje, el uso del ascensor si hay animales o la prohibición de usar plazas de garaje como trastero.

Las normas de convivencia se recogen en el artículo 6 de la LPH: para “regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”. 

Estas normas son acordadas por los vecinos, y para su creación y modificación solo se exige el voto de la mayoría de ellos en una junta ordinaria de la comunidad, no la unanimidad como en el caso de los estatutos y del título constitutivo. Además, las normas de conveniencia no se inscriben en el Registro de la Propiedad. 

Como conclusión, los aspectos más destacados de una comunidad de propietarios son:

• La ley de Propiedad Horizontal no exige su existencia en las comunidades de propietarios.
• Es un documento voluntario: las comunidades pueden funcionar sin tener estatutos. 
  
• Una vez aprobados, los estatutos de una comunidad de propietarios son de obligado cumplimiento para todos los residentes en ese comunidad (propietarios e inquilinos).
• Tienen que ser aprobados y modificados por unanimidad de todos los propietarios. 
• Deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
• Nunca pueden estar por encima de la ley.