Pisos de bancos a la venta - Casas embargadas

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Otras viviendas de bancos interesantes


Los pisos de bancos son aquellos que han sido embargados a sus propietarios por impago y que posteriormente las entidades financieras ponen a la venta por un precio generalmente más bajo que el de mercado (con el objetivo de deshacerse de ellos pronto y evitar acumular una cantidad elevada de inmuebles en su inventario).

Dicho así suena bien, pero son muchos los compradores que tienen numerosos interrogantes sobre las casas de bancos: ¿cómo son las casas y pisos embargados? ¿Qué requisitos deben cumplir estas viviendas de bancos? ¿Qué ventajas e inconvenientes tienen estas propiedades? Y, cómo no, la más importante: ¿cómo se compran pisos de bancos?

En el siguiente artículo encontrarás todas las respuestas necesarias para que sepas cómo funciona la venta de pisos de bancos. Propiedades que además puedes encontrar en el buscador de Housage.es.

Pisos y casas de bancos

El origen del fenómeno de los pisos de bancos y casas de bancos se remonta a la crisis económica de 2008. El estallido de la burbuja inmobiliaria y las dificultades económicas que atravesaron muchos propietarios y promotores hicieron que dejasen de pagar los préstamos de sus inmuebles, que acabaron siendo embargados. Esto generó un gran stock de pisos en manos de los bancos.

A lo largo de esos años, principalmente entre 2008 y 2012, las entidades financieras llegaron a acumular más de 100.000 casas procedentes tanto de particulares como de promotoras inmobiliarias. Para librarse de todas estas casas y pisos embargados, los bancos comenzaron a comercializarlos con una rebaja de precio. Esto hizo que el stock se redujera considerablemente con el paso de los años.

Sin embargo, desde el año pasado se ha producido un aumento de las casas embargadas debido a las nuevas dificultades que tienen muchos propietarios para pagar la hipoteca. Cuando el banco solicita la deuda al propietario y éste no paga, se procede a reclamar el embargo de la propiedad. 

pisos de bancos subasta

Posteriormente, estos pisos de bancos, fruto de embargos, ejecuciones hipotecarias y desahucios, son comercializados por las propias entidades financieras. Para ello, los bancos utilizan diferentes canales:
  • En primer lugar, las casas y pisos embargados pueden ser vendidos directamente por los bancos a través de plataformas web e incluso de agencias propias (es lo que también se llama inmobiliarias de bancos).
  • También pueden recurrir a los servicios de agencias inmobiliarias convencionales, que agregan las viviendas procedentes de los bancos a su cartera de propiedades en venta.
  • Los portales inmobiliarios independientes, como Housage.es, son otro de los canales más habituales para la venta de pisos de bancos.
  • Finalmente, la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Restauración Bancaria), más conocida como el 'banco malo', aglutina todas las viviendas cedidas por los bancos nacionalizados (Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco Gallego y Banco de Valencia) más las de las entidades Banco Mare Nostrum, CEISS, Caja 3 y Liberbank para sanear sus balances.

Casas y pisos embargados 

A la hora de hablar de pisos embargados es importante saber en qué consiste exactamente un embargo y cuándo se produce. El embargo es un proceso legal que tiene lugar como consecuencia del impago de la hipoteca por parte del propietario del inmueble (puede ser un comprador o incluso un promotor).

Para que la entidad financiera pueda iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria es necesario que se cumpla una de estas dos condiciones en el plazo del préstamo (la ley hipotecaria las ha ampliado):  
  • Primera mitad del préstamo: que la demora del pago exceda el 3% del capital o 12 cuotas impagadas.
  • Segunda mitad del préstamo: que la demora del pago supere el 7% del capital o 15 mensualidades adeudadas
Cuando se plantea alguna de estas dos situaciones, la entidad financiera reclama la deuda al cliente. Normalmente, si no puedes pagar tu hipoteca por alguna circunstancia puntual, el banco tratará de buscar alguna solución contigo para que no pierdas la casa (entre otros motivos, porque prefiere cobrar la hipoteca que incrementar su lista de propiedades): aplazar el pago de las cuotas, solicitar una carencia de hipoteca total o parcial, ampliar el plazo de la hipoteca o incluso acogerte al Código de Buenas Prácticas.

casitas hechas con billetes

No obstante, si la entidad finalmente no llega a un acuerdo contigo sobre la deuda, presentará una demanda solicitando el embargo de la vivienda. Tras la sentencia se decretará el embargo, aunque como propietario podrás evitarla si abonas la deuda más los intereses. Si no, se procederá a la subasta de la vivienda. En este caso existen dos posibilidades, según explica Mundo Jurídico:
  • A la subasta solo concurre el banco. El importe mínimo por el que la entidad podrá adjudicarse la vivienda habitual del deudor será el 70% del valor por el que haya salido a subasta (valor de tasación) o un 60% en el caso de que la deuda sea inferior a ese 70%. En este caso, el inmueble pasará a convertirse en uno de los pisos del banco.
  • A la subasta concurren otros postores. El importe mínimo para adjudicarse la vivienda será más del 50% del valor de tasación o si la cantidad ofrecida está por debajo de ese 50%, por el importe por el que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

Comprar pisos de bancos 

Comprar pisos de bancos es una opción interesante si quieres adquirir una vivienda en mejores condiciones que las existentes en el mercado inmobiliario normal.

¿Por qué? En primer lugar, porque las prisas de las entidades por deshacerse de este tipo de propiedades hacen que las viviendas de bancos tengan un precio por debajo del de mercado. Por otro lado, porque con el objetivo de facilitar su venta, las entidades financieras ofrecen además mejores condiciones de financiación. Así, es posible encontrar bancos que ofrecen hipotecas del 100% si te haces con una casa de su propiedad.

pisos de bancos pareja comprando

El proceso para comprar pisos de bancos es similar al de cualquier otra vivienda, con la ventaja que te comentábamos de que los bancos suelen dar más facilidades a la hora de conceder el préstamo. ¿Dónde puedes encontrar estas propiedades? En los canales que te comentábamos unas líneas más arriba: sitios web o inmobiliarias de los propios bancos, portales inmobiliarios generalistas y vinculados con las entidades financieras y agencias inmobiliarias.

Ventajas e inconvenientes de los pisos de bancos

Antes de lanzarte a la búsqueda de una casa de banco es importante que conozcas más en detalle las principales ventajas e inconvenientes que tienen este tipo de inmuebles. Son estas:

Ventajas de los pisos de bancos

  • Precio rebajado. Los bancos hacen ofertas promocionales para vender sus inmuebles. Si aprovechas estas rebajas puedes conseguir una vivienda de banco por debajo de su precio de mercado. No obstante, debes analizar bien los descuentos del inmueble para comprobar que realmente es más barato que otros de las mismas características que haya disponibles en el mercado libre. 
  • Mejores condiciones de financiación. Es habitual que los bancos concedan hipotecas del 100% para la adquisición de estos inmuebles, con plazos de amortización más largos y más facilidades de pago, como periodos de carencia cuando el deudor tiene dificultades económicas para afrontar el pago de la hipoteca. La principal ventaja es que no necesitarás tener ahorrado el 20% del precio de la vivienda que normalmente no cubren las hipotecas. 
  • Accesible si tienes pocos ahorros. Solo necesitarás cubrir los gastos de la compraventa, que suelen rondar el 10% del precio de la vivienda.

Inconvenientes de los pisos de bancos 

  •  Oferta mucho más limitada. La oferta de pisos de bancos es mucho más reducida que la existente en el mercado inmobiliario convencional. Por ello, es muy probable que no encuentres el inmueble que realmente buscas: la ubicación puede ser otra, el tamaño, la distribución... De hecho, estas viviendas de bancos muchas veces son poco atractivas por sus características (antiguas, etc.) o por encontrarse en zonas poco interesantes, ya que los chollos tardan poco en ser vendidos. Cuando se busca un piso perteneciente a un banco hay que tener una 'visión más amplia' o te costará encontrar algo interesante.
  • Los pisos pueden estar en mal estado. Es un riesgo comprar un piso embargado, porque en ocasiones no puedes verlo antes de comprarlo. Sobre todo, si está ocupado por los antiguos propietarios. Si la vivienda necesita una reforma, su coste final puede incrementarse considerablemente. 
  • Pueden tener cargas. Debes consultar en el Registro de la Propiedad si la casa del banco tiene alguna carga (hipoteca, embargo, impuestos…) o deuda con la comunidad: una vez que la adquieras, las cargas pasan al comprador

Consejos para comprar pisos de bancos 

Si finalmente has decidido convertir un piso de banco en tu próxima vivienda, aquí tienes algunos consejos que te ayudarán a lograr tu objetivo y a evitar problemas imprevistos:
  • Compara la oferta disponible. Consulta los portales y agencias inmobiliarias independientes para conocer los precios que existen en el mercado y compararlos con los que tienen las viviendas de los bancos en las que estás interesado. Comprueba si el precio rebajado es realmente interesante. 
  • Revisa el estado de la vivienda. Es conveniente hacer una visita a la vivienda para ver el estado en el que se encuentra y las reformas que necesita. Así podrás calcular el coste real que tendrá la casa antes de entrar a vivir en ella. 
  • Comprueba la documentación de la casa. Solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad para saber si tiene cargas pendientes. Verifica también las posibles deudas del piso del banco con la comunidad de propietarios. 
  • Negocia el precio y las condiciones de la hipoteca. A pesar de que el precio de los pisos de bancos suele ser competitivo, en la mayoría de ocasiones es posible conseguir una rebaja adicional. Negocia con la entidad una bajada de precio del inmueble y también una hipoteca con las mejores condiciones (financiación del 100%, bajos intereses, etc.).