Promotoras y comercializadoras inmobiliarias

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Sobre las promotoras

En esta página puedes ver un listado de todos los promotores inmobiliarios que colaboran con Housage.es. Visitando los perfiles de cada una de las compañías podrás obtener información completa sobre su trayectoria profesional y sus proyectos: promociones publicadas, en fase de construcción, listas para entregar y ya completadas. También podrás obtener más detalles de cada uno de los proyectos: tipos de viviendas disponibles, superficies, precios, características de la promoción, etc.

Si tienes interés en comprar un inmueble de obra nueva, en las siguientes líneas te contamos todo lo que debes saber sobre la promoción de viviendas.

En qué consiste la promoción de viviendas

La promoción de viviendas es un proceso según el cual una persona física o jurídica promueve la edificación de inmuebles para su posterior venta o arrendamiento (build to rent). Esta persona o empresa se encarga de la gestión integral del proyecto y de la búsqueda de financiación.

promoción viviendas

Entre las acciones necesarias para llevar a cabo una promoción de viviendas figuran la búsqueda y compra del suelo sobre el que se edificará el complejo residencial, la solicitud de las pertinentes licencias, la urbanización del terreno, la construcción de las viviendas y su comercialización.

La promoción inmobiliaria consta de diferentes fases en las que es necesario formalizar determinados trámites legales para llevar el proyecto hasta el final: búsqueda de financiación (solicitud del préstamo promotor, etc.), compra del suelo, solicitud de licencia de obras, gestión de la construcción de la promoción, contratación de seguros, etc.

El papel del promotor inmobiliario en la promoción de viviendas

Tal y como establece la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se considera promotor inmobiliario a “cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”.

No hay que confundir las figuras de la promotora inmobiliaria y de la constructora (aunque en algunos casos pueden coincidir). La primera es la responsable de la compra del terreno donde se ubicará la promoción y de supervisar su edificación. Por su parte, la constructora es la empresa, perteneciente o no al grupo del promotor de viviendas, que se encarga de la edificación del complejo residencial. Las viviendas de un proyecto pueden ser comercializadas por el propio promotor o por terceras empresas (por ejemplo, inmobiliarias).

De acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación, entre las obligaciones de los promotores se encuentran las siguientes:
  • Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
  • Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
  • Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.
  • Suscribir los seguros previstos en el artículo 19 de la ley:

    • Defectos de acabados. Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera que garantice durante un año el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras. Este seguro puede ser sustituido por la retención, por parte del promotor, de un 5% del importe de la ejecución material de la obra.
    • Defectos de habitabilidad. Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera que garantice durante tres años el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
    • Defectos estructurales. Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera que garantice durante diez años el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.

Tendrá la consideración de tomador del seguro el constructor en el primer supuesto y el promotor en los otros dos. No obstante, el promotor inmobiliario podrá pactar expresamente con el constructor que éste sea tomador del seguro por cuenta de aquél. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.
  • Garantizar desde la obtención de la licencia de edificación la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores más los intereses legales en el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido. Este reembolso debe estar garantizado mediante un seguro de caución o aval solidario.
  • Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes (por ejemplo, el Libro del edificio).

Comprar una vivienda de obra nueva a un promotor

Como puedes ver, la existencia de un marco legal hace que comprar una vivienda de obra nueva a un promotor sea una tarea sencilla y segura.

En el caso de que se trate de la compra de un piso sobre plano (lo más frecuente), el cliente solo tiene que suscribir un contrato de reserva de compra del inmueble y entregar una cantidad en concepto de reserva (generalmente, entre 3.000 y 10.000 euros).

Posteriormente, en la firma del contrato de compraventa hay que abonar el 10% (contando la señal) del precio total del inmueble. Esto suele producirse cuando ya hay licencia de obra.

edificio viviendas obra nueva

Durante la construcción de la vivienda (que suele durar hasta dos años), el comprador debe ir abonando diferentes cuotas hasta completar otro 10% del valor de la propiedad.

Importante: el ingreso de todas estas cantidades anticipadas debe realizarse en una cuenta corriente destinada exclusivamente a costear la construcción de la promoción e independiente de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor inmobiliario.

Finalmente, en la entrega de llaves es cuando se produce la escritura pública del inmueble y hay que pagar el resto de la vivienda (al contado o con ayuda de una hipoteca). Además, el nuevo propietario debe hacer frente a todos los gastos de compra (impuestos, escritura, etc.).

Ventajas

¿Es mejor comprar una vivienda nueva o usada? Como ya te hemos contado en otras ocasiones, la compra de una vivienda nueva ofrece numerosas ventajas sobre una de segunda mano:
  • Hogar a estrenar. Al ser completamente nuevas, estas viviendas resultan más confortables y hacen innecesarias las reformas que muchas veces requieren los inmuebles usados.
  • Mejores materiales y más eficientes. Los pisos de obra nueva están construidos con mejores materiales. Además, tienen un mayor aislamiento térmico y acústico, algo que mejora su eficiencia energética.
  • Diseños y distribuciones más actuales. Las necesidades de los compradores son muy diferentes a las de hace algunos años: viviendas más grandes, espacios exteriores, baños en suite, etc. Características que no reúnen los pisos antiguos, pero sí los construidos en estos momentos, que en muchos casos incluso pueden ser personalizados según el gusto de cada propietario.
  • Más duraderas. Al ser de reciente construcción, los pisos de obra nueva no necesitarán ningún tipo de arreglo durante muchos años. Algo similar ocurre con el edificio (olvídate de las temidas derramas…).
  • Zonas comunes de calidad. Actualmente, la mayoría de las promociones incluyen zonas comunes impensables en los edificios antiguos: jardines, piscinas, gimnasios, parques infantiles, saunas, pistas de pádel...

Garantías

Junto a las enumeradas anteriormente, otra de las grandes ventajas de las viviendas de obra nueva es la garantía del promotor con la que cuentan.

Los inmuebles disponen de hasta tres garantías en función del tipo de defecto que sufran. Así, durante el primer año, el constructor responde de los daños materiales derivados de una deficiente ejecución (los llamados defectos de acabado). Durante tres años, todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación son responsables de los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad. Finalmente, la garantía de diez años cubre aquellos vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural de la promoción.

En relación a las garantías de las viviendas de obra nueva es importante tener en cuenta estos dos aspectos:
  • El periodo de vigencia de estas garantías comienza a contar desde el momento en el que el constructor entrega la obra, no desde la compra de la vivienda.
  • El comprador cuenta con un plazo de dos años desde la aparición de los daños para reclamarlos, al margen de que en esos 24 meses se sobrepase la garantía.

Desventajas

Aunque son mucho más numerosas las ventajas, las viviendas de obra nueva también tienen algunos inconvenientes que conviene conocer:
  • Menor oferta. El mercado inmobiliario ofrece más viviendas usadas que nuevas.
  • Más caras. Las viviendas de segunda mano tienen un precio por metro cuadrado inferior a las nuevas.
  • Menos localizaciones disponibles. Debido a la poca disponibilidad de suelo urbanizable, no es fácil encontrar promociones de obra nueva en determinadas zonas de las ciudades (sobre todo en el centro). En este aspecto, el mercado de segunda mano ofrece mucha más variedad de localizaciones.
  • Tiempo de espera para entrar a vivir en ellas. En muchos casos, comprar un piso de obra nueva significa tener que esperar un tiempo para estrenarlo (ya que se encuentra en fase de construcción).
  • Gastos de comunidad más elevados. Al contar con mejores zonas comunes, normalmente los gastos de comunidad de las viviendas nuevas son más elevados.