¿Qué es un simulador de hipotecas?
Un simulador es un calculador de hipotecas diseñado para conocer las condiciones de un préstamo, comparar varios productos similares, ver la evolución de un préstamo en el tiempo o en un escenario económico distinto, o valorar la posible variación de las cuotas mensuales. Permiten saber la letra mensual de un préstamo para un importe y un plazo determinados.
Cómo funciona un simulador de hipotecas
Un
simulador de hipotecas es una herramienta gratuita online que ofrecen prácticamente todas las entidades financieras que venden préstamos hipotecarios, algunas empresas que se dedican a comparar precios de productos financieros y entidades públicas, como el Banco de España o la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
Su funcionamiento es muy simple y parecido en todos los casos: hay que rellenar los campos que piden para obtener una simulación de lo que sería el préstamo hipotecario. No obstante, dependiendo de la actividad de quien lo proporciona, las preguntas pueden variar.
Simulador avanzado
En el caso de préstamos ya concedidos, las entidades financieras ofrecen un
simulador de hipotecas avanzado para que el usuario valore los cambios que sufriría su hipoteca en el caso de una amortización parcial, tanto si se amortiza
capital (importe de las cuotas) como si amortiza
tiempo (se adelanta el final del plazo).
En ese caso, el usuario obtendría una simulación de cómo sería su nuevo cuadro de amortización según el importe que decidiera adelantar y el tipo de amortización que deseara. El importe de la próxima cuota y siguientes si amortiza capital, o el número de mensualidades que le restan por pagar, así como la fecha de la última letra, si decide amortizar tiempo.
Cómo utilizar el simulador
Esta calculadora ofrece unos campos en blanco para que los rellene el usuario y poder darle una estimación en el número de letras y el importe de las mismas según las condiciones del préstamo que quiera valorar.
Así, los datos que precisa son:
- El importe que se va a solicitar.
- El plazo o número de años en los que se va a amortizar.
- El tipo de interés (fijo o variable y su porcentaje) que se va a aplicar.
Con ellos,
el simulador de hipotecas ofrece la cuota mensual que se va a pagar durante los próximos meses.
Este sería el ejemplo de un simulador de hipotecas básico. Se trata de una herramienta muy útil para tener una aproximación de lo que supondría el préstamo hipotecario cada mes para un importe y un plazo determinados. Hay simuladores de préstamos hipotecarios más completos que ofrecen el importe total de los intereses pagados o que ofrecen directamente un cuadro de amortización.
En general, con un simulador de hipotecas,
el ahorrador puede saber si la mensualidad resultante es o no sostenible. Eso se valora comparando la letra con los ingresos mensuales netos. El consejo de los expertos es que
la mensualidad no supere el 30% de los ingresos mensuales netos del ahorrador o ahorradores porque dejaría muy limitada su capacidad de pago.
Lo normal es que los ahorradores jueguen con el plazo de devolución del préstamo para bajar la cuota mensual, pues variar el importe a solicitar es más complicado. Sin embargo, eso sería un error porque
ninguna entidad financiera -salvo con clientes muy particulares- presta el 100% del precio de la vivienda.
Aspectos que no considera una calculadora de hipotecas
La calculadora de hipotecas, incluso si probamos el de una entidad financiera, no nos va a dar toda la información que necesitamos. Esto es, siempre hay aspectos que influyen en el préstamo hipotecario que no entran en esta calculadora.
Por ejemplo, podemos conseguir mejores condiciones para la hipoteca si somos funcionarios públicos con más de dos años de antigüedad, si aceptamos productos vinculados de la entidad financiera, si aportamos más capital, si añadimos la figura de avalistas o aportamos garantías adicionales.
Aspectos a valorar tras consultar un simulador de hipotecas
La normativa actual para los préstamos hipotecarios es muy clara e impone unas condiciones a las entidades financieras para que puedan conceder las hipotecas. Es importante conocer algunos de estos aspectos porque influirán en los resultados que obtengamos del simulador de hipotecas.
Por ejemplo, y como dijimos antes, no habrá hipoteca por más del 80% del precio de tasación de la vivienda. Y tampoco si la deuda familiar supera con ella el 40% de los ingresos mensuales netos. Por tanto, hay que valorar estos aspectos primero antes de consultar al simulador de hipotecas porque el resultado sería erróneo.
También es muy importante saber que si se trata de una hipoteca a tipo fijo, los primeros doce meses tienen un importe distinto a los que tendrán los demás. En este caso, un simulador hipotecario de un banco sí suele mostrarlo. Y, por supuesto, si se trata de una hipoteca a interés variable, el resultado que obtengamos solo será válido con la última revisión del Euribor (cambia cada mes) y para los siguientes doce meses, porque es el periodo habitual de revisión para el tipo de interés variable.
A modo de resumen, un simulador de hipotecas es una calculadora que nos permite valorar los aspectos básicos de un préstamo hipotecario. En la medida que busquemos un resultado más exacto, habrá que acudir a simuladores más avanzado. Aún y así, hay condicionantes que no recogen los simuladores de préstamos hipotecarios y que conviene conocer.
Qué es una hipoteca. Definición y conceptos básicos
El Banco de España define la hipoteca como un derecho real que grava un bien inmueble y sirve para obtener la financiación necesaria para comprarlo. Traducido a un lenguaje más coloquial podemos definirla como un
préstamo en el que la casa es la garantía, de modo que si no devuelves el capital prestado más los intereses, el banco se queda con la casa.
Los elementos básicos que distinguen a las hipotecas son:
- El interés. Es el porcentaje que se paga al banco por el dinero prestado.
- El plazo. Es el tiempo que tienes para devolver el dinero prestado junto con los intereses. Cuánto mayor sea este plazo, más intereses tendrás que pagar.
- El capital. La cantidad de dinero que presta el banco y que tienes que devolver en cuotas periódicas.
Tipos de hipotecas
De acuerdo con el tipo de interés aplicado, existen
tres tipos de hipotecas diferentes. Recuerda que el interés es el precio que tienes que pagar al banco por el dinero prestado, y que éste varía en función del riesgo que asume la entidad con el préstamo:
- Hipoteca de tipo fijo. El tipo de interés no cambia durante todo el plazo de duración de la hipoteca. Siempre se paga la misma cuota hipotecaria.
- Hipoteca de tipo variable. El tipo de interés varía según el índice de referencia utilizado para su cálculo. Normalmente es el euríbor más un diferencial que establece la entidad financiera. Este tipo de interés se revisa cada seis meses o cada año, y sube o baja en función de la evolución del euríbor (el diferencial es fijo). En este post te explicamos con más detalle cómo afecta el euríbor a la hipoteca de una casa.
- Hipoteca mixta. Es una combinación de ambos préstamos hipotecarios. Esta hipoteca aplica un tipo fijo al principio, con cuotas fijas, que se convierte después en variable.
Requisitos para obtener una hipoteca
El primero de los
requisitos para obtener una hipoteca es disponer de los ahorros necesarios para afrontar la compra, ya que
la mayoría de los préstamos hipotecarios cubren como máximo el 80% del valor tasación de la vivienda. Además, a esta cantidad hay que sumar los gastos de la operación (en tono a otro 10-15% más). Por lo tanto, y salvo que consigas acceder a una hipoteca 100 -algo muy poco frecuente-, para solicitar una hipoteca para comprar una casa es necesario
disponer de al menos el 30% de lo que cuesta.
El segundo de los requisitos que debes cumplir es
tener solvencia económica. Será lo primero que comprobará el banco: tu capacidad para pagar las cuotas hipotecarias durante toda la duración de la hipoteca. Para ello, la entidad financiera hará una valoración de tus ingresos mensuales en función del capital que solicites. Como norma general,
el Banco de España recomienda que como máximo se destine el 35% de los ingresos al pago de deudas financieras.
Otro de los aspectos importantes a la hora de solicitar una hipoteca para comprar una casa es el
tipo de empleo que tengas. Cuanto mejores sean tus condiciones (contrato indefinido, buen sueldo, muchos años en la empresa, etc.), más fácil será conseguir el préstamo (ofreces mayores garantías para pagar la hipoteca).
El banco también
analizará tu perfil crediticio para saber si tienes deudas impagadas o más préstamos en vigor. Esta información se obtiene a través de una consulta a la Central de Información de Riesgos del Banco de España o CIRBE (
más información), donde están recogidos todos los préstamos y riesgos que tienen las entidades financieras con los clientes; y de ficheros de morosos como Asnef, donde figuran los clientes con deudas impagadas.
Si estás en la lista de morosos no se te concederá la hipoteca.
Finalmente, si no cumples estos requisitos existe la opción de recurrir a un avalista o un
hipotecante no deudor que garantice con su patrimonio el préstamo hipotecario.
Consejos para contratar una hipoteca
A la hora de contratar una hipoteca
tienes que diferenciar entre el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE). El TIN es el interés que cobra el banco por el préstamo, pero no incluye otros gastos adicionales que debes tener en cuenta. Por su parte, la
TAE de la hipoteca incluye, además del TIN, los gastos y las comisiones bancarias del préstamo hipotecario.
Por tanto, para saber cuál es el coste real del préstamo,
el dato que tienes que comparar es la TAE. En dos hipotecas con un TIN similar, es posible que la TAE sea muy superior en una al incluir más gastos, lo que elevará la cuota hipotecaria.
Presta también atención al plazo, porque afecta a los intereses. Cuanto más largo sea el plazo, más intereses tendrás que pagar por el dinero prestado (aunque las cuotas hipotecarias serán más bajas). Por ello, es muy importante que
calcules bien el número de años que necesitarás para pagar la hipoteca: si eliges menos de la cuenta, puedes tener problemas para abonar la cuota cada mes; y si seleccionas más de los precisos, pagarás más intereses sin necesidad.
No obstante,
puedes firmar un plazo más largo para pagar menos cuota y hacer amortizaciones parciales de capital con el fin de reducir el periodo de pago de la hipoteca. De este modo ahorrarás en los intereses, aunque debes tener en cuenta las condiciones y comisiones de tu préstamo para ver si te merece la pena hacerlo.
En este otro artículo puedes leer
10 consejos prácticos para elegir tu préstamo hipotecario realizados por al Asociación Hipotecaria Española (AHE) en asociación con la web Finanzas para Todos del Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Buscador de hipotecas
Existen numerosas páginas de internet que te facilitan encontrar las
hipotecas más baratas del mercado. Housage.es es una de ellas: en el buscador de hipotecas de este site puedes saber cuáles son los
mejores bancos para pedir hipotecas en estos momentos.
Este buscador de hipotecas te ofrece un listado de las
entidades financieras más recomendadas de acuerdo con las condiciones que ofrecen en sus hipotecas para comprar una vivienda: ahorro que tiene que aportar el comprador, TAE, TIN y plazo del préstamo hipotecario.
Estos comparadores de hipotecas online resultan muy útiles, ya que gracias a ellos
puedes ver el coste real de las hipotecas y comparar sus condiciones.
