Simulador de hipotecas - Calcula tu hipoteca con Housage

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Calculadora de hipotecas y buscador hipotecario

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Preguntas frecuentes sobre hipotecas

¿Se devuelven los gastos de la hipoteca?
Solo se devuelven los gastos de la hipoteca si la firmaste antes de junio de 2019, porque en esa fecha una sentencia del Tribunal Supremo estableció que se pueden recuperar la mitad de los gastos de notaría y el total de los gastos de registro, tasación y gestoría.

Hasta esa fecha el cliente tenía que pagar todos los gastos de la hipoteca y el banco ninguno, pero la ley hipotecaria de 2019 estableció el reparto actual: el cliente paga la tasación de la vivienda y el banco abona los gastos de registro, notaría y gestoría. Por tanto, los clientes que firmaron la hipoteca antes de junio de 2019 pueden reclamar la devolución de los gastos de la hipoteca.
Requisitos para pedir una hipoteca
Los bancos exigen a los clientes unos requisitos para conceder una hipoteca que pueden ser legales (ser mayor de edad) y financieros (tener ahorros, un trabajo estable, ingresos suficientes y un buen historial crediticio).

Como la hipoteca generalmente cubre hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, necesitas tener ahorrado el 20% restante y un 10% más para los gastos de la operación. Además, necesitas destinar entre el 30% y 35% de los ingresos mensuales netos a pagar la cuota hipotecaria. El banco también exige que tengas un contrato laboral fijo, con antigüedad en la empresa, o un avalista y garantías adicionales que puedan cubrir la deuda en el caso de no pagar la hipoteca.
¿Es obligatorio el seguro de vida para la hipoteca?
No es obligatorio firmar un seguro de vida con la hipoteca, pero es recomendable porque el banco ofrece bonificaciones en el tipo de interés si contratas este seguro. Tampoco estás obligado a contratar el seguro de vida propuesto por el banco, puedes contratarlo con otra aseguradora y el banco tiene que aceptarlo.
¿Cómo cambiar de banco la hipoteca?
La operación de cambiar de banco la hipoteca se denomina subrogación de acreedor y se realiza para mejorar las condiciones del préstamo hipotecario. Se puede rebajar el tipo de interés, modificar el plazo de amortización o cambiar los productos combinados y las comisiones.

Para hacer una subrogación tienes que buscar una hipoteca con mejores condiciones y solicitar la subrogación a este banco, para que te haga una oferta con las condiciones del préstamo. Paralelamente el banco solicitará a tu entidad un certificado de la deuda pendiente del préstamo que debe remitir en un plazo de 7 días. Tu banco dispone de un plazo de 15 días para hacerte una contraoferta que puedes aceptar o rechazar. Si la aceptas tienes que firmar una novación hipotecaria con las nuevas condiciones y si la rechazas solo tienes que firmar la subrogación con el nuevo banco.
¿Cuándo te interesa subrogar la hipoteca?
La subrogación interesa hacerla durante los primeros años de la hipoteca que es cuando se pagan más intereses, según el sistema de amortización francés que se utiliza en la mayoría de las hipotecas. Además del tipo de interés debes valorar el diferencial que se aplica y el precio de los productos combinados, como el seguro de vida y de hogar, para calcular el ahorro que consigues con la subrogación.
¿Qué significa subrogar la hipoteca?
Subrogar es modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en el cumplimiento de una obligación. Cuando se subroga el acreedor, se cambia la entidad financiera, mientras que si se subroga el deudor, lo que cambia es la persona que asume el compromiso de pagar la hipoteca.
Documentos necesarios para pedir la hipoteca
Los documentos que necesitas para pedir una hipoteca pueden variar según la entidad bancaria pero estos son los más habituales:
  • DNI
  • Declaración del IRPF del último año
  • Extractos bancarios.
  • Vida laboral
Si eres trabajador por cuenta ajena debes presentar:
  • Contrato de trabajo.
  • Últimas tres nóminas
Si eres autónomo en la documentación debes incluir:
  • Declaración anual del IVA
  • Pagos trimestrales del IVA del año en curso.
  • Últimos recibos de la Seguridad Social.
¿Qué es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o IAJD?
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos relacionados con la compra de una vivienda. Cuando se firma una hipoteca, el IAJD grava la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad y corresponde al banco pagarlo, mientras que el IAJD de la compraventa de la vivienda es abonado por el comprador. Este impuesto está cedido a las comunidades autónomas que aplican un tipo impositivo entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la vivienda.
¿Para qué sirve una tabla de amortizaciones?
El cuadro de amortización de la hipoteca recoge el desglose de todas las cuotas, detallando el importe de cada cuota, la deuda pendiente tras realizar el pago y la parte destinada a amortización de la deuda y a intereses en cada cuota. El banco tiene que entregar el cuadro de amortización de la hipoteca junto con la FEIN (Ficha de Información Normalizada).
¿Es mejor reducir tiempo o cuota en las amortizaciones?
Como norma general es mejor reducir el tiempo de la hipoteca cuando haces amortizaciones parciales porque el ahorro es mayor que si reduces la cuota. Sin embargo, si tienes problemas para pagar la cuota mensual, será mejor reducir cuota aunque al final del préstamo pagues más intereses. Antes de realizar amortizaciones debes tener en cuenta tu situación personal, las comisiones de amortización, el tipo de interés y si es una hipoteca variable la evolución prevista en el tipo de interés.
¿Cómo afecta el Euríbor a tu hipoteca?
El Euribor es el principal índice de referencia para calcular el interés de las hipotecas variables que se utiliza en España desde el año 2000. El Euríbor es el precio al que se prestan dinero los bancos de la zona euro. Para el cálculo de las hipotecas se utiliza el Euríbor a un año que publica el Banco de España cada mes. El Euríbor afecta a tu hipoteca de manera que cuando sube, se incrementa la cuota hipotecaria que tienes que pagar y cuando baja el Euríbor la cuota también se reduce. A este índice de referencia los bancos aplican un diferencial para calcular el tipo de interés nominal de la hipoteca (TIN).
Mejor banco para pedir una hipoteca en 2022
Para elegir el mejor banco para pedir una hipoteca hay que tener en cuenta las condiciones financieras de la hipoteca y la facilidad de comunicación con el banco ya que con la hipoteca estableces una larga relación con el banco. En principio, un banco online tiene la ventaja de que se puede hacer toda la tramitación de la hipoteca por internet, lo que supone un ahorro de tiempo y dinero porque tienen comisiones más bajas. Sin embargo, suelen exigir condiciones más exigentes a los clientes para conceder la hipoteca.

Los bancos tradicionales, por el contrario, son más flexibles para negociar los requisitos y condiciones para conceder la hipoteca y para realizar cambios si surgen problemas para pagar la hipoteca.
¿Se puede conseguir una hipoteca 100?
Una hipoteca 100 es la que concede la totalidad del valor de tasación de la vivienda en lugar del 80% que es el porcentaje habitual. Es un producto poco habitual, aunque los bancos ofrecen estas hipotecas en circunstancias especiales como la compra de pisos de bancos, cuando el cliente es un funcionario, joven menor de 35 años que tiene el aval de los padres o tiene un perfil económico muy solvente.
¿Cuánto tiempo tarda el banco en conceder una hipoteca?
La ley no fija un plazo de tiempo para conceder la hipoteca, aunque gracias a internet se ha agilizado el proceso ya que se pueden presentar todos los documentos online. El plazo medio de tiempo que necesita el banco para conceder la hipoteca puede estar entre 10 y 15 días, aunque el proceso hasta firmar la hipoteca puede alargarse entre 1 y 3 meses.
Pedir una hipoteca sin ahorros
Es difícil que un banco te conceda una hipoteca si no tienes ahorros para cubrir el 20% que no financia el banco, aunque existen algunas circunstancias en las que puedes pedir una hipoteca sin tener ahorros. En primer lugar, si tienes una buena situación económica o aportas una garantía adicional como otra vivienda. También puedes pedir una hipoteca sin ahorros cuando el valor de tasación de la casa es mayor que el de compraventa porque la hipoteca cubrirá un mayor importe de la casa.
¿Cuántos ahorros necesitas para pedir una hipoteca?
La mayoría de los bancos financian el 80% del valor de tasación de la vivienda por lo que necesitas tener ahorrado el 20% restante y otro 10% para los gastos de la operación y los impuestos. Por ejemplo, si la casa se ha tasado en 150.000 euros debes tener ahorrados 30.000 euros para completar los 120.00 euros que financia la hipoteca y 15.000 euros más para gastos. En total debes tener unos ahorros de 45.000 euros.
¿Qué es la carencia en una hipoteca?
La carencia es un periodo de tiempo que pactas con el banco para no abonar la cuota hipotecaria cuando tienes problemas para pagar la hipoteca. Puede ser carencia parcial, cuando solo se pagan los intereses de la cuota mensual pero no se amortiza capital, o total, si no se paga ninguna cuota.
¿Qué impuestos se pagan al pedir una hipoteca?
El único impuesto que se paga al pedir una hipoteca es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que desde noviembre de 2018 corresponde pagarlo al banco.
¿Qué hipoteca te puedes permitir con tu sueldo?
El Banco de España recomienda no superar el 35% de los ingresos mensuales netos para pagar la cuota hipotecaria. Así, por ejemplo, si tu sueldo neto es de 2.000 euros puedes pagar una cuota mensual de 700 euros.
¿Qué es una hipoteca puente?
La hipoteca puente es el préstamo que se pide para comprar una vivienda nueva mientras se vende la vivienda actual por la que estás pagando una hipoteca. La hipoteca puente cubre el coste de la vivienda que se va a comprar más el importe pendiente de la que se está pagando y los costes de la operación. Es un producto poco frecuente que ofrecen algunas entidades financieras.
¿Qué es una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa es un préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual, es decir, que si eres dueño de una vivienda puedes ponerla como garantía hipotecaria del préstamo, recibir unos ingresos y seguir viviendo en tu casa.

Se trata de un producto dirigido a las personas mayores, que pueden recibir el dinero en cuotas periódicas, de una sola vez o con un sistema mixto. Al fallecer el titular de la hipoteca inversa, los herederos tienen que saldar la deuda con la entidad financiera, para lo que existen distintas opciones: devolver el crédito y quedarse con la vivienda, vender la propiedad y pagar la deuda o dejar que el banco ejecute la hipoteca.

Mejores bancos para pedir hipotecas

Si quieres saber qué banco es el más adecuado para ti, por favor deja tu solicitud. HIBO TECH SERVICES SL se pondrán en contacto contigo.


Hipotecas: todo lo que debes saber sobre ellas

Cómo funciona un simulador de hipotecas

Un simulador de hipotecas es una herramienta gratuita online que ofrecen prácticamente todas las entidades financieras que venden préstamos hipotecarios, algunas empresas que se dedican a comparar precios de productos financieros y entidades públicas, como el Banco de España o la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

 Su funcionamiento es muy simple y parecido en todos los casos: hay que rellenar los campos que piden para obtener una simulación de lo que sería el préstamo hipotecario. No obstante, dependiendo de la actividad de quien lo proporciona, las preguntas pueden variar. 

¿Qué es un simulador de hipotecas?

Un simulador es un calculador de hipotecas diseñado para conocer las condiciones de un préstamo, comparar varios productos similares, ver la evolución de un préstamo en el tiempo o en un escenario económico distinto, o valorar la posible variación de las cuotas mensuales. Permiten saber la letra mensual de un préstamo para un importe y un plazo determinados.

Simulador avanzado

En el caso de préstamos ya concedidos, las entidades financieras ofrecen un simulador de hipotecas avanzado para que el usuario valore los cambios que sufriría su hipoteca en el caso de una amortización parcial, tanto si se amortiza capital (importe de las cuotas) como si amortiza tiempo (se adelanta el final del plazo).

En ese caso, el usuario obtendría una simulación de cómo sería su nuevo cuadro de amortización según el importe que decidiera adelantar y el tipo de amortización que deseara. El importe de la próxima cuota y siguientes si amortiza capital, o el número de mensualidades que le restan por pagar, así como la fecha de la última letra, si decide amortizar tiempo.

Funcionamiento del simulador

Esta calculadora ofrece unos campos en blanco para que los rellene el usuario y poder darle una estimación en el número de letras y el importe de las mismas según las condiciones del préstamo que quiera valorar.
Así, los datos que precisa son:
  • El importe que se va a solicitar.
  • El plazo o número de años en los que se va a amortizar.
  • El tipo de interés (fijo o variable y su porcentaje) que se va a aplicar.
Con ellos, el simulador de hipotecas ofrece la cuota mensual que se va a pagar durante los próximos meses.
Este sería el ejemplo de un simulador de hipotecas básico. Se trata de una herramienta muy útil para tener una aproximación de lo que supondría el préstamo hipotecario cada mes para un importe y un plazo determinados. Hay simuladores de préstamos hipotecarios más completos que ofrecen el importe total de los intereses pagados o que ofrecen directamente un cuadro de amortización.

En general, con un simulador de hipotecas, el ahorrador puede saber si la mensualidad resultante es o no sostenible. Eso se valora comparando la letra con los ingresos mensuales netos. El consejo de los expertos es que la mensualidad no supere el 30% de los ingresos mensuales netos del ahorrador o ahorradores porque dejaría muy limitada su capacidad de pago.

Lo normal es que los ahorradores jueguen con el plazo de devolución del préstamo para bajar la cuota mensual, pues variar el importe a solicitar es más complicado. Sin embargo, eso sería un error porque ninguna entidad financiera -salvo con clientes muy particulares- presta el 100% del precio de la vivienda.

Aspectos que no considera una calculadora de hipotecas

La calculadora de hipotecas, incluso si probamos el de una entidad financiera, no nos va a dar toda la información que necesitamos. Esto es, siempre hay aspectos que influyen en el préstamo hipotecario que no entran en esta calculadora.

Por ejemplo, podemos conseguir mejores condiciones para la hipoteca si somos funcionarios públicos con más de dos años de antigüedad, si aceptamos productos vinculados de la entidad financiera, si aportamos más capital, si añadimos la figura de avalistas o aportamos garantías adicionales.

Aspectos a valorar tras consultar un simulador de hipotecas

La normativa actual para los préstamos hipotecarios es muy clara e impone unas condiciones a las entidades financieras para que puedan conceder las hipotecas. Es importante conocer algunos de estos aspectos porque influirán en los resultados que obtengamos del simulador de hipotecas.

Por ejemplo, y como dijimos antes, no habrá hipoteca por más del 80% del precio de tasación de la vivienda. Y tampoco si la deuda familiar supera con ella el 40% de los ingresos mensuales netos. Por tanto, hay que valorar estos aspectos primero antes de consultar al simulador de hipotecas porque el resultado sería erróneo.

También es muy importante saber que si se trata de una hipoteca a tipo fijo, los primeros doce meses tienen un importe distinto a los que tendrán los demás. En este caso, un simulador hipotecario de un banco sí suele mostrarlo. Y, por supuesto, si se trata de una hipoteca a interés variable, el resultado que obtengamos solo será válido con la última revisión del Euribor (cambia cada mes) y para los siguientes doce meses, porque es el periodo habitual de revisión para el tipo de interés variable.

A modo de resumen, un simulador de hipotecas es una calculadora que nos permite valorar los aspectos básicos de un préstamo hipotecario. En la medida que busquemos un resultado más exacto, habrá que acudir a simuladores más avanzado. Aún y así, hay condicionantes que no recogen los simuladores de préstamos hipotecarios y que conviene conocer.

Qué es una hipoteca. Definición y conceptos básicos

El Banco de España define la hipoteca como un derecho real que grava un bien inmueble y sirve para obtener la financiación necesaria para comprarlo. Traducido a un lenguaje más coloquial podemos definirla como un préstamo en el que la casa es la garantía, de modo que si no devuelves el capital prestado más los intereses, el banco se queda con la casa. 

Los elementos básicos que distinguen a las hipotecas son: 
  • El interés. Es el porcentaje que se paga al banco por el dinero prestado.
  • El plazo. Es el tiempo que tienes para devolver el dinero prestado junto con los intereses. Cuánto mayor sea este plazo, más intereses tendrás que pagar. 
  • El capital. La cantidad de dinero que presta el banco y que tienes que devolver en cuotas periódicas. 

Tipos de hipotecas 

De acuerdo con el tipo de interés aplicado, existen tres tipos de hipotecas diferentes. Recuerda que el interés es el precio que tienes que pagar al banco por el dinero prestado, y que éste varía en función del riesgo que asume la entidad con el préstamo: 
  • Hipoteca de tipo fijo. El tipo de interés no cambia durante todo el plazo de duración de la hipoteca. Siempre se paga la misma cuota hipotecaria.
  • Hipoteca de tipo variable. El tipo de interés varía según el índice de referencia utilizado para su cálculo. Normalmente es el euríbor más un diferencial que establece la entidad financiera. Este tipo de interés se revisa cada seis meses o cada año, y sube o baja en función de la evolución del euríbor (el diferencial es fijo). En este post te explicamos con más detalle cómo afecta el euríbor a la hipoteca de una casa.  
  • Hipoteca mixta. Es una combinación de ambos préstamos hipotecarios. Esta hipoteca aplica un tipo fijo al principio, con cuotas fijas, que se convierte después en variable

Requisitos para obtener una hipoteca 

El primero de los requisitos para obtener una hipoteca es disponer de los ahorros necesarios para afrontar la compra, ya que la mayoría de los préstamos hipotecarios cubren como máximo el 80% del valor tasación de la vivienda. Además, a esta cantidad hay que sumar los gastos de la operación (en tono a otro 10-15% más). Por lo tanto, y salvo que consigas acceder a una hipoteca 100 -algo muy poco frecuente-, para solicitar una hipoteca para comprar una casa es necesario disponer de al menos el 30% de lo que cuesta.

hucha transparente con monedas y casa
 
El segundo de los requisitos que debes cumplir es tener solvencia económica. Será lo primero que comprobará el banco: tu capacidad para pagar las cuotas hipotecarias durante toda la duración de la hipoteca. Para ello, la entidad financiera hará una valoración de tus ingresos mensuales en función del capital que solicites. Como norma general, el Banco de España recomienda que como máximo se destine el 35% de los ingresos al pago de deudas financieras.

Otro de los aspectos importantes a la hora de solicitar una hipoteca para comprar una casa es el tipo de empleo que tengas. Cuanto mejores sean tus condiciones (contrato indefinido, buen sueldo, muchos años en la empresa, etc.), más fácil será conseguir el préstamo (ofreces mayores garantías para pagar la hipoteca).

El banco también analizará tu perfil crediticio para saber si tienes deudas impagadas o más préstamos en vigor. Esta información se obtiene a través de una consulta a la Central de Información de Riesgos del Banco de España o CIRBE ( más información), donde están recogidos todos los préstamos y riesgos que tienen las entidades financieras con los clientes; y de ficheros de morosos como Asnef, donde figuran los clientes con deudas impagadas. Si estás en la lista de morosos no se te concederá la hipoteca.

Finalmente, si no cumples estos requisitos existe la opción de recurrir a un avalista o un hipotecante no deudor que garantice con su patrimonio el préstamo hipotecario.

Consejos para contratar una hipoteca 

A la hora de contratar una hipoteca tienes que diferenciar entre el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE). El TIN es el interés que cobra el banco por el préstamo, pero no incluye otros gastos adicionales que debes tener en cuenta. Por su parte, la TAE de la hipoteca incluye, además del TIN, los gastos y las comisiones bancarias del préstamo hipotecario. 

Por tanto, para saber cuál es el coste real del préstamo, el dato que tienes que comparar es la TAE. En dos hipotecas con un TIN similar, es posible que la TAE sea muy superior en una al incluir más gastos, lo que elevará la cuota hipotecaria.

Presta también atención al plazo, porque afecta a los intereses. Cuanto más largo sea el plazo, más intereses tendrás que pagar por el dinero prestado (aunque las cuotas hipotecarias serán más bajas). Por ello, es muy importante que calcules bien el número de años que necesitarás para pagar la hipoteca: si eliges menos de la cuenta, puedes tener problemas para abonar la cuota cada mes; y si seleccionas más de los precisos, pagarás más intereses sin necesidad.

hipoteca

No obstante, puedes firmar un plazo más largo para pagar menos cuota y hacer amortizaciones parciales de capital con el fin de reducir el periodo de pago de la hipoteca. De este modo ahorrarás en los intereses, aunque debes tener en cuenta las condiciones y comisiones de tu préstamo para ver si te merece la pena hacerlo.

En este otro artículo puedes leer 10 consejos prácticos para elegir tu préstamo hipotecario realizados por al Asociación Hipotecaria Española (AHE) en asociación con la web Finanzas para Todos del Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Buscador de hipotecas 

Existen numerosas páginas de internet que te facilitan encontrar las hipotecas más baratas del mercado. Housage.es es una de ellas: en el buscador de hipotecas de este site puedes saber cuáles son los mejores bancos para pedir hipotecas en estos momentos.

Este buscador de hipotecas te ofrece un listado de las entidades financieras más recomendadas de acuerdo con las condiciones que ofrecen en sus hipotecas para comprar una vivienda: ahorro que tiene que aportar el comprador, TAE, TIN y plazo del préstamo hipotecario.

Estos comparadores de hipotecas online resultan muy útiles, ya que gracias a ellos puedes ver el coste real de las hipotecas y comparar sus condiciones.