¿Cuánto tiempo tarda el banco en conceder una hipoteca?

03.01.2020 19:40
contrato sobre mesa y teléfono móvil

¿Cuánto tiempo tarda el banco en conceder una hipoteca? Hasta ahora, el proceso de estudio para la concesión de un préstamo hipotecario duraba de media entre diez y quince días. No obstante, la implantación este año de la nueva Ley Hipotecaria ha hecho que algunas operaciones sufran algún retraso.

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Según apuntan los expertos inmobiliarios, ni la normativa anterior ni la actual marcan plazos para la ejecución del estudio de un préstamo hipotecario. Pero dado que la nueva normativa es más estricta puede haber algún caso en el que este proceso se demore, aunque no podría ser mucho más tiempo.

En qué consiste el proceso de estudio de un préstamo hipotecario

Los expertos de RN tusolucionhipotecaria explican que la entidad financiera estudia la documentación presentada por los solicitantes. En esta fase, la parte más importante es el análisis del nivel de endeudamiento y la capacidad de pago (por este motivo, es muy importante que antes de lanzarte a la compra de una nueva propiedad siempre te hagas la pregunta de '¿qué piso me puedo comprar con mi sueldo'?). Esa información la valora el departamento de gestión de riesgos de la entidad financiera, no el director de la sucursal, y el proceso suele demorarse entre diez y quince días.

Básicamente, en este proceso el banco realiza las siguientes gestiones:

  • Una consulta al CIRBE del Banco de España.
  • Una valoración de la capacidad de endeudamiento de los solicitantes (solvencia).
  • Una valoración de los riesgos que tiene para la entidad la concesión de la hipoteca.
  • Una valoración comercial sobre si le interesa o no conceder esa hipoteca.

El banco consulta primero al CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde están registrados los préstamos, créditos y riesgos que tienen contraídos los clientes con las entidades financieras. El CIRBE sirve para compartir los datos relativos a las deudas de una persona y que los bancos puedan valorar el volumen de deudas que tiene, no solo las hipotecarias.

El CIRBE sirve para que los bancos puedan valorar el volumen de deudas que tiene el comprador.
Así, el banco puede saber si el o los solicitantes disponen de capacidad de endeudamiento suficiente como para hacer frente al préstamo ¿Qué es la capacidad de endeudamiento? El Banco de España (BdE) explica que “es el porcentaje de los ingresos netos que se puede destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica familiar”.

Para la entidad financiera, el endeudamiento máximo de una persona o familia es el 40% de sus ingresos, pero los expertos reducen este porcentaje al 35-30%. Puesto que durante la vida del préstamo es posible que los hipotecados necesiten algún tipo de financiación adicional (compra de coche, pago de estudios o reparaciones, etc.), la recomendación es que no superen el 30% de su capacidad de endeudamiento solo con la hipoteca.

Es más, por lo general las entidades financieras -por su propia política de riesgos- no prestan dinero a personas que tengan deudas que superen el 30% de sus ingresos totales: eso pondría el riesgo la solvencia o capacidad de pago de los hipotecados.

Generalmente, los bancos no prestan dinero a quienes superan el 30% de sus ingresos totales en deudas 

Posibles retrasos por la nueva Ley Hipotecaria

La nueva Ley Hipotecaria es más exigente a la hora de valorar la solvencia del hipotecado. No solo en relación al nivel de endeudamiento total, sino también a la capacidad de hacer frente a las deudas en un futuro. El objetivo es reducir al máximo las situaciones en las que el hipotecado no paga y acaba produciéndose una ejecución hipotecaria.

calculadora y contrato

Sin embargo, este estudio más concienzudo de los solicitantes puede hacer que la repuesta se dilate más allá de las dos semanas. De ser así, el resultado más probable puede ser negativo, bien porque el cliente no alcanza el nivel de solvencia necesario, bien porque la entidad ya ha cubierto los objetivos comerciales y no tiene interés en ampliar su cartera o su riesgo hipotecario.

Para evitar esta situación, los expertos aconsejan pedir el estudio de viabilidad de un préstamo hipotecario a varias entidades. Con ello se consigue no dilatar el proceso, puesto que un retraso excesivo en la concesión del préstamo hipotecario puede ser una forma de decir ‘no’.

Comisión por estudio de la hipoteca

Un último aspecto que debes tener en cuenta cuando solicitas una hipoteca es que algunas entidades cobran comisión por este motivo. A veces se denomina comisión de estudio, y otras veces comisión de apertura. El banco decide si la cobra o no, pero los analistas recomiendan negociar con ellos para evitarlas.

Algunos bancos no cobran comisión por el estudio de la hipoteca, pero otros sí
La nueva Ley no la ha eliminado, por lo que existen casos en los que no se cobra y otros en los que cargan hasta dos puntos porcentuales. Por lo general, la comisión por estudio o apertura incluye lo que el banco considera gastos de estudio, gestión y formalización de la hipoteca. Suele ser un porcentaje sobre el importe solicitado.

A modo de resumen y como respuesta a la pregunta de cuánto tiempo tarda el banco en conceder una hipoteca, podemos decir que el proceso de estudio de un préstamo hipotecario tarda entre diez y quince días por término medio, aunque legalmente no existe un plazo determinado. Las mayores exigencias de la nueva Ley Hipotecaria pueden dilatar un poco el plazo en algunos casos. Para evitar estos retrasos, los expertos recomiendan solicitar la hipoteca en varias entidades y descartar las que tarden demasiado.

Por último, recuerdan que algunos bancos cobran por estos trámites, por lo que conviene negociar con ellos para que no sea así. Para terminar, los expertos financieros añaden que si tu nivel de endeudamiento supera el 30% de tus ingresos netos es muy posible que te cueste más conseguir una hipoteca.

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