¿Cómo funciona un simulador de hipotecas?

Un simulador de hipotecas es una herramienta gratuita online que ofrecen prácticamente todas las entidades financieras que venden préstamos hipotecarios, algunas empresas que se dedican a comparar precios de productos financieros y entidades públicas, como el Banco de España o la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Su funcionamiento es muy simple y parecido en todos los casos: Hay que rellenar los campos que piden para obtener una simulación de lo que sería el préstamo hipotecario. No obstante, dependiendo de la actividad de quien lo proporciona, las preguntas pueden variar. Por ejemplo, el simulador de préstamos hipotecarios de la AHE no te pregunta la localidad donde está ubicada la vivienda porque no le interesa, pero a una entidad financiera, sí.

¿Qué es un simulador de hipotecas?

Un simulador es un calculador de hipotecas diseñado para conocer las condiciones de un empréstito, comparar varios productos similares, ver la evolución de un préstamo en el tiempo o en un escenario económico distinto, o valorar la posible variación de las cuotas mensuales.

Permiten saber la letra mensual de un préstamo para un importe y un plazo determinados

En el caso de préstamos ya concedidos, las entidades financieras ofrecen un simulador de hipotecas avanzado para que el usuario valore los cambios que sufriría su hipoteca en el caso de una amortización parcial, tanto si se amortiza capital (importe de las cuotas) como si amortiza tiempo (se adelanta el final del plazo).


En ese caso, el usuario obtendría una simulación de cómo sería su nuevo cuadro de amortización según el importe que decidiera adelantar y el tipo de amortización que deseara. El importe de la próxima cuota y siguientes si amortiza capital, o el número de mensualidades que le restan por pagar, así como la fecha de la última letra, si decide amortizar tiempo.

¿Cómo funciona un simulador de hipotecas?

Esta calculadora ofrece unos campos en blanco para que los rellene el usuario y poder darle una estimación en el número de letras y el importe de las mismas según las condiciones del préstamo que quiera valorar.

Así, los datos que precisa son:

• El importe que se va a solicitar.
• El plazo o número de años en los que se va a amortizar.
• El tipo de interés (fijo o variable y su porcentaje) que se va a aplicar.

Con ellos, el simulador de hipotecas ofrece la cuota mensual que se va a pagar durante los próximos meses.

Este sería el ejemplo de un simulador de hipotecas básico. Se trata de una herramienta muy útil para tener una aproximación de lo que supondría el préstamo hipotecario cada mes para un importe y un plazo determinados. Hay simuladores de préstamos hipotecarios más completos que ofrecen el importe total de los intereses pagados o que ofrecen directamente un cuadro de amortización.

En general, con un simulador de hipotecas, el ahorrador puede saber si la mensualidad resultante es o no sostenible. Eso se valora comparando la letra con los ingresos mensuales netos. El consejo de los expertos es que la mensualidad no supere el 30% de los ingresos mensuales netos del ahorrador o ahorradores porque dejaría muy limitada su capacidad de pago.

Lo normal es que los ahorradores jueguen con el plazo de devolución del préstamo para bajar la cuota mensual, pues variar el importe a solicitar es más complicado. Sin embargo, eso sería un error porque ninguna entidad financiera -salvo con clientes muy particulares- presta el 100% del precio de la vivienda.

¿Cómo elegir la mejor calculadora de hipotecas?

El simulador de hipotecas que ofrece una información más veraz es el de la entidad financiera a la que consultemos el préstamo hipotecario porque incluirá todos los datos que necesita para ofrecernos un resultado exacto. Por ejemplo, la calculadora de hipoteca ING o la de Santander. 

Sin embargo, para una primera aproximación a una hipoteca y para saber de una forma general qué condiciones tendría, todas valen. En la medida en que queramos una información más exacta, habría que buscar simuladores hipotecarios más avanzados o que incluyan todas las condiciones que nos pueden aplicar.

Los simuladores más avanzados solicitan una información mucho más extensa

Por ejemplo, un simulador de hipotecas más completo pedirá si se trata de una primera hipoteca o de una subrogación, si se trata de una vivienda de obra nueva o de segunda mano, si será vivienda habitual (residencia) o no, si serán uno o dos los deudores, y pedirá una aproximación de los gastos o cargas financieras (otros préstamos) que ya soporta el núcleo familiar o solicitante, así como los ingresos.

Aspectos que no considera una calculadora de hipotecas

La calculadora de hipotecas, incluso si probamos el de una entidad financiera, no nos va a dar toda la información que necesitamos. Esto es, siempre hay aspectos que influyen en el préstamo hipotecario que no entran en esta calculadora.

Por ejemplo, podemos conseguir mejores condiciones para la hipoteca si somos funcionarios públicos con más de dos años de antigüedad, si aceptamos productos vinculados de la entidad financiera, si aportamos más capital, si añadimos la figura de avalistas o aportamos garantías adicionales.

Hay un margen de negociación con el banco más allá del resultado del simulador

Aspectos a valorar tras consultar un simulador de hipotecas

La normativa actual para los préstamos hipotecarios es muy clara e impone unas condiciones a las entidades financieras para que puedan conceder las hipotecas. Es importante conocer algunos de estos aspectos porque influirán en los resultados que obtengamos del simulador de hipotecas.

Por ejemplo, y como dijimos antes, no habrá hipoteca por más del 80% del precio de tasación de la vivienda. Y tampoco si la deuda familiar supera con ella el 40% de los ingresos mensuales netos. Por tanto, hay que valorar estos aspectos primero antes de consultar al simulador de hipotecas porque el resultado sería erróneo.

También es muy importante saber que si se trata de una hipoteca a tipo fijo, los primeros doce meses tienen un importe distinto a los que tendrán los demás. En este caso, un simulador hipotecario de un banco sí suele mostrarlo. Y, por supuesto, si se trata de una hipoteca a interés variable, el resultado que obtengamos solo será válido con la última revisión del Euribor (cambia cada mes) y para los siguientes doce meses, porque es el periodo habitual de revisión para el tipo de interés variable.

A modo de resumen, un simulador de hipotecas es una calculadora que nos permite valorar los aspectos básicos de un préstamo hipotecario. En la medida que busquemos un resultado más exacto, habrá que acudir a simuladores más avanzado. Aún y así, hay condicionantes que no recogen los simuladores de préstamos hipotecarios y que conviene conocer.

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