Rehipotecar una vivienda: ventajas y desventajas

Qué significa rehipotecar una vivienda

Rehipotecar una vivienda supone cancelar la hipoteca actual para firmar una con nuevas condiciones. Es una buena opción para obtener financiación extra, pues consiste en utilizar ese inmueble como garantía para conseguir más capital.

Una rehipoteca te permitirá obtener una hipoteca sobre tu vivienda. En este caso, existen dos opciones: que tu inmueble aún tenga la hipoteca original, por lo que te tocará cancelarla para obtener un nuevo préstamo; o que la casa no esté hipotecada, por lo que en este caso tendrás que hipotecar una vivienda que ya está pagada íntegramente. 

Otra alternativa a rehipotecar tu vivienda que no debes pasar por alto es realizar una ampliación de la hipoteca que ya tienes sobre ese inmueble, ya que su coste es menor. En ambos casos se trata de préstamos con garantía hipotecaria, pero los costes de las dos operaciones son distintos. No obstante, ambos suelen ser una mejor alternativa que solicitar un préstamo personal, ya que ofrecen unas condiciones más ventajosas.

Generalmente, el objetivo de rehipotecar una vivienda es lograr financiación adicional para hacer reformas, etc. No obstante, en otros casos se realiza para reunificar todas las deudas en una sola cuota. También puedes aprovechar la rehipoteca para modificar el tipo hipotecario (por ejemplo, de fijo a variable). 

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Pero cuidado, porque rehipotecar tu vivienda no solo tiene ventajas, también algunos inconvenientes: además de asumir unos costes para realizar la operación, puede suponer un cambio en las condiciones de tu préstamo original (tipo de interés y vinculaciones).

No obstante, y para que no te quede ninguna duda, en el siguiente artículo repasamos qué conlleva rehipotecar una vivienda en cuanto a gastos y comisiones. Además, analizamos la posibilidad de ampliar la hipoteca en su lugar.

Cómo rehipotecar tu vivienda

Como te comentábamos al principio, rehipotecar una vivienda consiste en cancelar la hipoteca que soporta ese inmueble para hacer una totalmente nueva. La nueva deuda que garantizará la vivienda será la suma de la deuda anterior (lo que faltaba por pagar de la primera hipoteca) más el dinero adicional que necesitas ahora.

Para que te concedan la opción de rehipotecar tu vivienda debes acudir a la entidad en la que tienes el préstamo y dejar que analicen tu situación financiera para ver si estás en condiciones de afrontar el nuevo préstamo hipotecario. Dependiendo de tus ingresos, el dinero que debas de la primera hipoteca, otras deudas que tengas contraídas, etc., el banco te concederá el nuevo préstamo o no.

No obstante, y aunque obtengas el visto bueno de tu entidad financiera, no debes olvidar que deberás afrontar una serie de gastos y posibles cambios en tu hipoteca (tipos de interés, etc.) que pueden hacerte cambiar de opinión.

Gastos de rehipotecar una vivienda

Los gastos que tendrás que afrontar son los relativos a cancelar el préstamo hipotecario antiguo y a contratar la nueva hipoteca.

Gastos de cancelar tu hipoteca original

En primer lugar, cancelar la hipoteca inicial supone abonar la comisión correspondiente, que suele ser un porcentaje sobre el importe que te resta por pagar. Desde la entrada en vigor de la última ley hipotecaria el pasado año, los bancos han visto limitadas las comisiones por amortización anticipada que pueden cargar a sus clientes. En el caso de las hipotecas variables, el banco puede cobrarte entre un 0,15 y 0,25% (cinco y tres años, respectivamente).

Si se trata de un préstamo a tipo fijo, la comisión oscilará entre el 2% (hasta 10 años) y 1,5% (a partir del undécimo año). Eso sí, esto se producirá siempre y cuando la amortización implique una pérdida financiera para el banco. Por otro lado, hay algunos bancos que no cobran a sus clientes comisión por amortización anticipada.

Otros gastos que deberás afrontar son los correspondientes a la escritura de cancelación ante notario. Su coste puede rondar los 500 euros. Finalmente, también tendrás que asumir la anulación de la carga en el registro, además de los gastos gestoría -si recurres a ella- (unos 800 euros).

A modo orientativo, el coste total de la cancelación de una hipoteca puede rondar los 1.500 euros.

Gastos de contratar la nueva hipoteca

El siguiente paso para rehipotecar tu vivienda es constituir el nuevo préstamo. El primer coste que deberás asumir para hacerlo es el de una nueva tasación de la vivienda (el argumento es que su valor ha podido cambiar en los años pasados desde la primera tasación). Su coste puede rondar los 300-400 euros, aunque depende del inmueble y de los honorarios de la empresa tasadora.

Asimismo, tendrás que hacer frente a la comisión de apertura del préstamo hipotecario. El coste de esta comisión no está regulado por ley, aunque suele estar comprendido entre el 0,5 y 1% del capital prestado. No obstante, hay muchas entidades que, con la finalidad de atraer nuevos clientes, no cobran esta comisión de apertura e incluso se hacen cargo del coste de la tasación del inmueble.

El resto de los gastos de apertura de la nueva hipoteca (notaría, Registro de la Propiedad, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, gestoría, etc.) serán sufragados por el banco.

En el caso de que la rehipoteca de la vivienda se haga sobre un inmueble que ya no está hipotecado, no tendrás que abonar ningún gasto de cancelación del préstamo. Simplemente tendrás que pedir un nuevo préstamo hipotecario poniendo tu casa como garantía.

¿Es mejor rehipotecar o ampliar la hipoteca?

Sin duda, esta es una de las grandes dudas que tienen todas las personas que necesitan mayor financiación. Aunque depende de cada caso, por regla general resulta más ventajoso realizar una ampliación de hipoteca que rehipotecar una vivienda.

La razón es que rehipotecar una vivienda normalmente resulta más caro que hacer una novación de hipoteca, procedimiento utilizado para modificar las condiciones de un préstamo hipotecario (ampliar su capital y/o periodo de amortización, etc.).

Pese a ser más barata, para realizar la ampliación del préstamo hipotecario también tendrás algunos gastos que detallamos a continuación:

1. Comisión por novación -salvo que te la perdone el banco-, que es un porcentaje normalmente entre el 0 y el 1% del capital pendiente.
2. La mitad de los gastos de notaría (entre el 0,2 y el 0,5% del capital).
3. Una nueva tasación de la casa.
4. El Registro de la Propiedad.
5. Los honorarios de la gestoría.

Por otro lado, no olvides que el banco se puede negar a concederte la novación o ampliación de tu hipoteca por muchos motivos, como tu historial de pagos, tu solvencia actual, etc., por lo que podrías no tener esa opción de ampliar tu hipoteca.

Posibles cambios en las condiciones de tu hipoteca

Finalmente, otro de los aspectos que debes valorar antes de rehipotecar tu vivienda son los cambios que pueden sufrir las condiciones de tu préstamo. Esto es especialmente importante si tu hipoteca inicial se beneficia de tipos de interés muy bajos (euríbor + 0,5%, por ejemplo), porque la contrataste a tipo variable hace 15 o 20 años. Dado que en estos momentos los intereses que se aplican son mayores y que tu posición financiera ante el banco no es tan fuerte (estás pidiendo ampliar tu financiación), es posible que la nueva hipoteca tenga unos tipos de interés menos ventajosos.

Además, puesto que te encuentras en una situación más precaria para negociar con la entidad financiera, te pueden exigir productos combinados que antes no tenías y que con el tiempo pueden acabar suponiéndote un coste mayor (seguros, planes de pensiones, etc.).

Por lo tanto, a la hora de valorar la opción de rehipotecar una vivienda debes calcular los gastos que conllevará y los posibles cambios que tendrás que aceptar en tu hipoteca actual (sobre todo, productos asociados y tipos de interés).

Además, es importante hacer ver al banco que tu posición financiera ha mejorado (salario) y que tu historial de pagos ha sido bueno (sin impagos o retrasos) para poder negociar mejor. Por otro lado, y dado que los bancos son más favorables a una hipoteca fija que variable, puedes plantearte la opción de cambiarla como arma en la negociación para poder rehipotecar tu vivienda.

Por último, es imprescindible que compares los costes entre rehipotecar tu vivienda o ampliar el préstamo que ya tienes, porque normalmente es más económica la segunda opción. Como regla general, podemos estar hablando de más de 2.000 euros de diferencia entre las dos alternativas.